Порядок реєстрації об'єкта незавершеного будівництва

Об'єкт незавершеного будівництва розглядається у вигляді нерухомого майна поряд із будівлями та будівлями. З ним проводяться будь-які операції, що стосуються встановлення та визнання права власності, його зміни чи завершення (ст. 130 ЦК України). Процедура та правила реєстрації об'єкта незавершеного будівництва, здійснення його кадастрового обліку регламентуються ст. 40 ФЗ №218 від 13. 07. 2015 «Про державну реєстрацію нерухомості».

Чому необхідна реєстрація незавершеного об'єкту

Відповідно до ст. 22 ФЗ № 218 допускається реєстрація об'єктів незавершеного будівництва, але цей процес має труднощі, викликані тим, що будівництво закінчено. Реєстрація можлива на всіх етапах будівництва, починаючи із стадії готового фундаменту.

Незавершеними можуть бути визнані об'єкти, які не є законом предметом діючого підрядного договору, а процес їх будівництва законсервований, тимчасово або повністю зупинений. Це відноситься до капітальних будівель, споруд, будівель. До цього ряду не можуть бути зараховані часові споруди, кіоски, навіси.

Об'єктом незавершеного будівництва не вважається самовільне будівництво, тобто побудоване:

• на ділянці, якщо вона не призначена для цих цілей;
• без отримання дозвільної документації;
• без дотримання норм та правил.

Виходячи із чинного Цивільного законодавства (ч. 1 ст.130 ГК РФ) об'єкт незавершеного будівництва відноситься до нерухомого майна, так як відрізняється головною властивістю, властивим об'єкту нерухомості: не можна перемістити таку споруду без нанесення непомірної шкоди її призначенню.

Для отримання права на майно потрібно внесення до Єдиного Держреєстру відомостей про те, що зазначений об'єкт належить певній особі. Реєстрація незавершеного будівництва також закріплює за будь-якими особами право власності у ситуаціях пайової участі у будівництві багатоквартирних будинків або дає можливість компенсувати витрати на добудову шляхом її продажу.

Процедура реєстрації права власності здійснюється через МФЦ чи Росреєстр. Її проводить громадянин, наділений дозволом на будівництво та є власником ділянки, де будується об'єкт. За відсутності офіційно оформлених прав на ділянку можна одночасно поставити на кадастровий облік і зареєструвати права на об'єкт, що будується, і землю, де розташовується споруда.

Необхідність зареєструвати будівництво до закінчення будівництва зазвичай виникає, якщо потрібно укласти якусь угоду або, згідно із законом «Про участь у пайовому будівництві» (п. 5 ст. 13), потрібно стягнути предмет застави у процесі будівництва. Зазвичай у ролі позивачів, які вимагають визнання прав на квартири в недобудованій будівлі через суд, виступають:

• пайовики, які здійснили внески до пайового будівництва, коли забудовник ухиляється від введення готового будинку в експлуатацію або відмовляється оформити пайову участь договором;
• громадяни, які виплатили всі зазначені суми та фактично отримали квартиру, навіть без уведення будинку в експлуатацію.

Реєстрація стає можливою лише після набрання чинності судовим рішенням.

Які документи потрібні

Процедура реєстрації провадиться відповідно до стандартних правил, але з урахуванням специфічних умов щодо об'єктів такого типу. Незавершене спорудження невіддільне від ділянки, де його зводять, тому спочатку необхідно встановити точний статус цієї землі. Це зазвичай робиться із застосуванням документів про право володіння ділянкою, орендного договору чи дозвільних документів на будівництво.

Під час відвідування МФЦ або Держреєстру пишеться відповідна заява на особливому бланку, до якої потрібен пакет документів, що складається з:

• паспорти заявника або особи, уповноваженої керівником (за потребою надаються засвідчена нотаріусом довіреність на проведення процедури);
• документів про право власності на ділянку або витяг з ЄДРН;
• кадастрового паспорта чи декларації на нерухомість;
• технічного плану спорудження та ділянки;
• дозволи на будівництво;
• квитанції про виплату державного мита у вигляді 2 000 крб. Якщо заявників кілька, то 2000 року множиться на розмір частки кожного. Держмито для юросіб становить 22 000 руб.

Кадастровий паспорт необхідний, якщо об'єкт розміщується на землях населених пунктів або призначений для ІЖС. За відсутності кадастрового паспорта можна подати декларацію. Вона заповнюється власником нерухомості, що не вимагає затвердження держорганом. Бланк можна взяти в Інтернеті, заповнити та поставити підпис.

Якщо законом допускається будівництво об'єкта без отримання земельної ділянки, то можна провести процедуру без документації на землю.

Якщо немає оформлених документів про право власності, проводиться їх заміна:

• актом місцевого органу влади про виділення землі;
• свідоцтвом про право власності на ділянку;
• випискою з господарської книги.

Якщо у будівництві беруть участь підрядник чи інвестор, потрібно надати підрядний договір, контракт замовника з інвестором.

Отримати витяг з ЄДРН з підтвердженням права власності можна у вказаний співробітником Росреєстру день. Законом встановлено термін 10 днів щодо проведення процедури держорганами. Сам документ власнику не видається, він існує в електронному вигляді.

Реєстрація за спрощеною схемою

Деякі об'єкти можуть бути зареєстровані за спрощеною схемою у більш стислий термін. Це стосується будівель, побудованих на:

• ділянках, виділених під ведення дачного та садівничого господарства;
• землях під ІЖС;
• землях для ведення особистого підсобного господарства та розташованих у межах поселень.

За бажання оформити такий незавершений будинок слід звернутися до МФЦ чи Росреєстру. Під час звернення необхідно написати заяву з використанням спеціального бланку. Там же сплачується держмито. Залишиться лише дочекатися призначеної дати отримання документів.

Дачна амністія

Незавершені об'єкти будівництва можуть бути зареєстровані за дачною амністією, яка передбачає полегшену процедуру оформлення. Вона стосується земель для підсобного чи дачного господарства, ІЖС та діє до 01.03.2020.

Спочатку реєструється право володіння земельною ділянкою шляхом звернення до МФЦ чи Росреєстру. Потрібен один із наступних документів:

• ухвалу з місцевої адміністрації;
• свідоцтво про право наслідування;
• договір купівлі-продажу чи обміну.

Необхідно написати заяву, до неї додати квитанцію про мито, а також:

• кадастровий паспорт будівлі;
• дозвіл будівництва;
• декларацію про об'єкт у двох примірниках.

Складний момент при цьому – підтвердити початок будівництва шляхом надання всієї виданої дозвільної документації з держорганів. Після завершення процедури об'єкт незавершеного будівництва стає власністю заявника та з ним допускаються будь-які операції: продаж, купівля, обмін, дарування, оформлення оренди.

Після закінчення будівництва потрібно повторно звернутися до Росреєстру, щоб отримати нове свідоцтва про право власності. При цьому надається дозвіл на введення будівлі в експлуатацію.

Як перевести об'єкт незавершеного будівництва на завершення?

За загальним правилом, будівництво об'єктів капітального будівництва здійснюється на підставі дозволу на будівництво, порядок видачі якого передбачає подання серед іншого правовстановлюючого документа на земельну ділянку (частини 2, 7 статті 51 Містобудівного кодексу РФ).

Завершення будівництва об'єкта капітального будівництва підтверджується дозволом з його введення в експлуатацію (стаття 55 Містобудівного кодексу РФ), яке з положень пп. 1 п. 3 ст. 14 Закону N 218-ФЗ є підставою для державного кадастрового обліку та державної реєстрації прав.

З моменту початку будівництва капітального об'єкта і до отримання дозволу на введення об'єкта його в експлуатацію такий об'єкт за наявності певних умов буде вважатися об'єктом незавершеного будівництва.

Визначення поняття
"об'єкт незавершеного будівництва"

Містобудівний кодекс РФ щодо поняття об'єкта незавершеного будівництва використовує поняття " об'єкт капітального будівництва " . Відповідно до п. 10 ст. 1 Містобудівного кодексу РФ до об'єктів капітального будівництва віднесені будівлі, будівлі, споруди, об'єкти, будівництво яких не завершено (далі - об'єкти незавершеного будівництва), за винятком некапітальних будівель, споруд та невіддільних поліпшень земельної ділянки (замощення, покриття та інші).

Відповідно до п. 1 ст. 130 ДК РФ до нерухомих речей належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.

Більш чітких кількісних і якісних характеристик об'єктів нерухомості та об'єктів капітального будівництва, а також інших критеріїв, що дозволяють віднести об'єкт до об'єктів нерухомого майна або до об'єктів капітального будівництва або до об'єктів, що не є об'єктами нерухомого майна або об'єктами капітального будівництва, чинне законодавство не містить (лист Мінекономрозвитку Росії від 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).

Таким чином, об'єкт незавершеного будівництва розглядається як самостійне поняття об'єкта капітального будівництва, а також належить до нерухомого майна.

Поняття "об'єкт незавершеного будівництва" законодавчо не закріплено.

У той самий час, наприклад, у Методичних рекомендаціях з бухгалтерського обліку інвестицій, здійснюваних у вигляді капітальних вкладень у сільськогосподарських організаціях, утв.Мінсільгоспом РФ 22 жовтня 2008 р. міститься таке визначення: до об'єктів, що знаходяться в незавершеному будівництві, відносяться об'єкти:

• будівництво яких продовжується;
• будівництво яких призупинено, законсервовано чи остаточно припинено, але не списано у встановленому порядку;
• перебувають у експлуатації, якими акти приймання ще оформлені у порядку.

У юридичній літературі та судовій практиці зустрічаються такі визначення поняття "об'єкт незавершеного будівництва":

• Об'єкт незавершеного будівництва - Об'єкт, нерозривно пов'язаний із землею, переміщення якого без завдання йому невідповідної шкоди неможливе, не введений в експлуатацію відповідно до вимог ГК РФ, права на який зареєстровані в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним у встановленому законом порядку.
• Об'єкт незавершеного будівництва - це новостворений (хоча б частково зведений) індивідуально-визначений об'єкт нерухомості, незавершений будівництвом (на якому призупинені або ведуться роботи) та (або) не поставлений на кадастровий або інший облік і не зареєстрований в установленому порядку (роботи припинені або об'єкт законсервований або фактично експлуатується).
• Об'єкт незавершеного будівництва - це об'єкт капітального будівництва, експлуатація якого за проектним призначенням неможлива через незавершеність процесу будівництва, моментом виникнення якого є повне завершення робіт зі спорудження фундаменту або аналогічних робіт, а у разі реконструкції - виконання робіт зі зміни будівельних конструкцій.

Поняття "об'єкт незавершеного будівництва" включає об'єкти, що перебувають не лише у завершальній стадії будівництва, а й у початковій стадії проведення певних робіт, пов'язаних із будівництвом.

Ознаки об'єкта незавершеного будівництва

У законодавстві не встановлено ознак, що дозволяють ідентифікувати певний об'єкт як об'єкт незавершеного будівництва. У юридичній літературі виділяють такі ознаки об'єкта незавершеного будівництва.

1) Відповідність об'єкту затвердженої проектної документації та дозволу на будівництво. Якщо об'єкт відповідає вимогам проектної документації чи порушує будівельний і містобудівні норми і вимоги, він може бути визнаний самовільною спорудою (ст. 222 ДК РФ).

2) Наявність властивостей об'єкта капітального будівництва - Будівлі, споруди, об'єкти, будівництво яких не завершено (об'єкти незавершеного будівництва), за винятком некапітальних будівель, споруд та невіддільних поліпшень земельної ділянки (замощення, покриття та інші) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

3) Процес будівництва об'єкта не закінчено, тобто. щодо об'єкта незавершеного будівництва повинен бути відсутній дозвіл на введення його в експлуатацію.

4) Об'єкт незавершеного будівництва не може бути предметом чинного договірного зобов'язання щодо його створення, Наприклад договору будівельного підряду (п. 21 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 24.01.2000 N 51 "Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду").Поки діє договір, спрямований на створення об'єкта (договір будівельного підряду, інвестиційний договір), об'єкт може зазнавати постійних змін і на нього не можна зареєструвати право власності відповідно до ст. 130 ЦК України. Іншими словами, об'єкт незавершеного будівництва з'являється в момент повного завершення робіт зі спорудження фундаменту (для об'єкта нового будівництва) або в момент виконання робіт зі зміни будівельних конструкцій (для об'єкта, що реконструюється).

5) Об'єкт незавершеного будівництва – об'єкт капітального будівництва, який має всі властиві нерухомим речам властивостями, що містяться в п. 1 ст. 130 ДК РФ, крім цільового призначення, врахований у порядку у державному кадастрі нерухомості.

З якого моменту виникає право власності
на об'єкт незавершеного будівництва?

Об'єкт незавершеного будівництва підлягає державному кадастровому обліку, і щодо нього може бути зареєстроване право власності (частина 7 статті 1, стаття 40 Федерального закону від 13 липня 2015 року N 218-ФЗ "Про державну реєстрацію нерухомості").

Право власності на об'єкт незавершеного будівництва за загальним правилом виникає з моменту державної реєстрації права власності (статті 131 та 219 ЦК України, п. 21 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 24 січня 2000 р. N 51 "Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду" ).

Об'єкти незавершеного будівництва, права на які не зареєстровані в установленому порядку, вилучені з цивільного обігу до моменту державної реєстрації прав на них, а угоди, що здійснюються з ними, є нікчемними як такі, що суперечать закону.

У п. 16 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16 лютого 2001 N 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" встановлено, що "право власності на об'єкт нерухомості, не завершений будівництвом, підлягає реєстрації тільки у разі, якщо вона не є предметом чинного договору будівельного підряду та за необхідності власнику вчинити з цим об'єктом угоду".

Якщо об'єкт незавершеного будівництва
є самовільною спорудою?

Об'єкт незавершеного будівництва як нерухомого майна також може визнаватися самовільною спорудою.

У п. 30 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ N 10 та Пленуму ВАС РФ N 22 від 29.04.2010 "Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав", пояснюється:

"Відповідно до статті 130 ЦК України об'єкти незавершеного будівництва віднесені законом до нерухомого майна. Виходячи з пункту 1 статті 222 ЦК РФ самовільною спорудою визнається не тільки житловий будинок, інша будівля, споруда, але й інше нерухоме майно. Отже, об'єкт незавершеного будівництва як нерухоме майно також може визнаватися самовільною спорудою.

На об'єкт незавершеного будівництва як на самовільне будівництво може бути визнано право власності за наявності підстав, встановлених статтею 222 ЦК України.

При цьому право власності на самовільне будівництво може бути встановлене лише в судовому порядку.

Що дозволяє віднести об'єкт
до об'єкту незавершеного будівництва?
Врахування ступеня завершеності будівництва.
Стадії будівництва

Нерідко в судових актах суди зі спорів, пов'язаних з об'єктами незавершеного будівництва, вказують ступінь їхньої завершеності (наприклад, 5%, 10%, 80% тощо).

У якій мірі готовності має бути той чи інший об'єкт, щоб віднести його до об'єкта незавершеного будівництва?

Але, як зазначено вище, чинне законодавство та підзаконні акти чіткого поняття об'єкта незавершеного будівництва або критеріїв, що дають змогу віднести відповідний об'єкт до об'єктів незавершеного будівництва, не містять.

Існують Методичні вказівки щодо проведення інвентаризації об'єктів незавершеного будівництва, що знаходяться у федеральній власності, затверджені розпорядженням Минимущества Росії від 18.01.2001 N 91-р.

Відповідно до п. 6.7 названих Методичних вказівок в інвентаризаційному описі об'єкта незавершеного будівництва відображається ступінь завершеності будівництва, що визначається за чотирма стадіями, кожна з яких відповідає певному рівню організації підготовчих та будівельно-монтажних робіт:

• початкова стадія будівництва: завершено розвідувальні та проектні роботи; визначено постачальників обладнання та матеріалів; виконані роботи з тимчасових будівель та споруд у рамках проекту;
• середня стадія будівництва: завершено розвідувальні та проектні роботи, розпочато та продовжено постачання обладнання та матеріалів;
• висока стадія будівництва: завершено вишукувальні роботи, розпочато та продовжено постачання обладнання та матеріалів; оздоблювальні роботи;
• завершальна стадія будівництва: завершено вишукувальні та проектні роботи, закінчено постачання обладнання та матеріалів; 50 - 99%; розпочато пусконалагоджувальні роботи на об'єкті.

Якщо виходити із змісту названих Методичних вказівок, можна дійти невтішного висновку, що декларація про об'єкт незавершеного будівництва та відповідні права на земельну ділянку можуть виникнути вже на початковій стадії будівництва.

Проте аналіз судової практики показує, що виконання початковій стадії будівництва не є підставою для віднесення об'єкта до незавершеного будівництва, оскільки ніякого будівництва "об'єкта" на даній стадії ще немає, а "завершення розвідувальних та проектних робіт, визначення постачальників обладнання та матеріалів та виконання робіт з тимчасових будівель та споруд у рамках проекту" є лише підготовкою до початку будівництва капітального об'єкта.

Ступінь завершеності (готовність) об'єкта незавершеного будівництва також не завжди є визначальним при віднесенні об'єкта до незавершеного будівництва. Наприклад, немає сумнівів, що й ступінь готовності капітального об'єкта становить 80%, тобто всі підстави віднести його до незавершеного будівництвом об'єкту нерухомості. А як бути з об'єктом, ступінь готовності якого становить, наприклад, 3% чи 5%? Немає достатньої визначеності у питаннях про те, в якому фактичному (мінімально можливому) стані повинен бути відповідний об'єкт, щоб його можна було віднести до об'єктів незавершеного будівництва. У разі суди оцінюють як ступінь завершеності об'єкта, а й інші чинники, зокрема такі як наявність чи відсутність самостійного значення об'єкта, капітальність " недобудови " тощо.

Приклад 1. Підприємцю відмовлено у постановці на кадастровий облік об'єкта незавершеного будівництва - трьох залізобетонних паль, вбитих у землю. Суд дійшов висновку про те, що роботи, виконані в даному випадку, не свідчать про спорудження фундаменту об'єкта нерухомості, що будується.Об'єкт незавершеного будівництва може бути поставлений на кадастровий облік, коли ступінь виконаних робіт зі створення цього об'єкта дозволяє його ідентифікувати як самостійний об'єкт нерухомого майна (нерухомої речі). Правова позиція викладена у п. 3 "Огляду судової практики у справах, пов'язаних із оскарженням відмови у здійсненні кадастрового обліку" (утв. Президією Верховного Суду РФ 30.11.2016). Див. повний текст пункту 3 Огляду у вкладенні нижче.

Приклад 2. Суд дійшов висновку про те, що є помилковою реєстрація права на фундамент у котловані як на незавершений будівництвом об'єкт нерухомості:

"Наявність на ділянці котловану, залитого бетонним фундаментом із встановленою в ньому арматурою та кількома стіновими панелями, не свідчить про забудову ділянки та знаходження її у винятковому володінні суспільства. Об'єкт на ділянці є сукупністю будівельних матеріалів, що не досягла за своєю завершеністю рівня самостійного об'єкта нерухомості" , відмінного від земельної ділянки. його частини знаходиться в землі, на глибині котловану, над поверхнею земельної ділянки капітальна частина об'єкта не піднімається. Влаштування фундаменту в котловані не може бути самостійним об'єктом нерухомості, що повідомляє виняткове володіння земельною ділянкою, а є підготовчою стадією для зведення будівлі, будівлі або споруди, будучи частиною майбутнього об'єкта нерухомості.Реєстрація права на фундамент як на незавершений будівництвом об'єкт нерухомості помилкова, оскільки такий об'єкт будь-якого самостійного значення не має і є, по суті, зміцненням земельної ділянки певним чином для зведення на його поверхні об'єкта нерухомості" (Постанова Арбітражного суду Північно-Кавказького округу від 01.09.2016 N Ф08-6045/2016 у справі N А32-11191/2015).

Приклад 3Суд прийшов до висновку, що зареєстрований об'єкт незавершеного будівництва у вигляді паль, заглиблених у поверхню землі не відповідає вимогам статті 130 ЦК України і відноситься до рухомого майна:

".. Пальове поле, що складається з 16 паль, розташоване на земельній ділянці, що не має обв'язки монолітним ростверком, без монтажу, не є готовою будівельною конструкцією у складі фундаменту майбутньої будівлі, а може розглядатися як збірні елементи фундаментуТаким чином, вилучення паль із землі можливе без значних збитків, що відносить пальове поле до категорії некапітальних об'єктів. не є конструктивно складною спорудою, що має ознаки функціональної завершеності.Виконані роботи не призвели на даній стадії будівництва до появи на земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, відмінного від земельної ділянки, хоча й міцно з ним пов'язаного, чиє переміщення без заподіяння шкоди, невідповідного призначення, неможливе" (Постанова Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 12.08. 2014 у справі N А65-2105/2014).

Ступінь завершеності об'єкта нерухомості:
зведені фундамент та стіни будинку є
об'єктом незавершеного будівництва

З прикладу, наведеного вище випливає, що "пристрій фундаменту в котловані не може бути самостійним об'єктом нерухомості". У цьому прикладі судом було встановлено, що об'єкт у капітальній його частині знаходиться в землі, на глибині котловану, над поверхнею земельної ділянки капітальна частина об'єкта не підноситься. Однак у судовій практиці у повному обсязі зведений фундамент будівлі (а тим більше зі зведеними стінами) визнається об'єктом незавершеного будівництва.

В інформаційному листі Президії ВАС РФ від 13 листопада 1997 N 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" при вирішенні спору встановлено, що на земельній ділянці "зведено фундамент та стіни будинку. Переміщення цього об'єкта без невідповідних збитків неможливе. Отже, даний об'єкт є об'єктом нерухомості".

У разі щодо статусу спірного об'єкта суд керувався економічними критеріями (його природними властивостями). Ці критерії викладені у п. 1 ст. 130 ЦК України.Визначаючи спірний об'єкт як нерухомого, суд не залучив як класифікаційний такий критерій, як державна реєстрація прав на нерухоме майно.

У п. 38 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 23.06.2015 N 25 "Про застосування судами деяких положень розділу I частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" сказано, що "при вирішенні питання про визнання об'єкта, що правомірно будується, нерухомою річчю (об'єктом незавершеного будівництва) необхідно встановити на ньому, принаймні, повністю завершено роботи зі спорудження фундаменту або аналогічні їм роботи (Пункт 1 статті 130 ДК РФ). Замощення земельної ділянки, що не відповідає ознакам споруди, є її частиною і не може бути визнано самостійною нерухомою річчю (пункт 1 статті 133 ЦК України)”.

Приклад із судової практики. Суд розцінив фундамент будинку як об'єкт незавершеного будівництва, вказавши, що "цивільним, містобудівним законодавством фундамент не виключений з поняття об'єктів незавершеного будівництва, за своїми функціональними ознаками може бути відповідно до ст. 130 Цивільного кодексу РФ віднесений до таких об'єктів, оскільки міцно пов'язаний із землею, є об'єктом , переміщення якого без невідповідної шкоди його призначенню неможливе… Позивачу на праві власності належить фундамент, зареєстрований у Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та правочинів з ним, який суд першої інстанції обґрунтовано розцінив як об'єкт незавершеного будівництва" (Апеляційне ухвалу Саратівського обласного суду від 29.05.2013 у справі N 33-3139).

Визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва у вигляді квартири

Визначення поняття "ступінь завершеності об'єкта нерухомості" має ключове значення. права власності на об'єкт незавершеного будівництва у вигляді квартири у багатоквартирному житловому будинку. Так, у п. 16 Огляду практики вирішення судами спорів, що виникають у зв'язку з участю громадян у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості (утв. Президією Верховного Суду РФ 04.12.2013) зазначено, що за високого ступеня готовності об'єкта (ступінь завершеності об'єкта понад 80%) є підставою для визнання права власності на приміщення, що знаходяться у даному об'єкті.

Які правові наслідки
реєстрації або визнання права
на об'єкт незавершеного будівництва?

Насамперед, це можливість укладання угод.Державна реєстрація права на об'єкт незавершеного будівництва необхідна для участі такого об'єкта в цивільному обороті.

Слід враховувати, що об'єкт незавершеного будівництва відповідно до пп. 5 п. 1 ст. об'єктом оподаткуванняОб'єкт незавершеного будівництва може визнаватись об'єктом оподаткування лише за таких умов: зареєстровані відповідні права на даний об'єкт незавершеного будівництва та визначено його кадастрову вартість.

Фізичні особи стають платниками податків лише з моменту виникнення права власності на об'єкти нерухомості, тому й податок щодо об'єкта незавершеного будівництва треба сплачувати лише з того моменту, як він був зареєстрований.

Надання земельної ділянки
під об'єктом незавершеного будівництва

Об'єкт незавершеного будівництва, зведений на земельній ділянці, що орендується, не підлягає демонтажу у разі припинення договору оренди земельної ділянки. "У разі, коли на земельній ділянці, що орендується, знаходиться в публічній власності, розташований не завершений будівництвом об'єкт нерухомості, зведений на законних підставах і що належить орендарю, ст. 622 ГК РФ не може служити підставою для покладання на орендаря обов'язки зі звільнення цієї земельної ділянки незалежно від того, розірвано чи припинено договір оренди". Ця правова позиція наведена у п. 21 "Огляду судової практики Верховного Суду Російської Федерації N 4 (2017)" (утв. Президією Верховного Суду РФ 15.11.2017). Див. повний текст вказаного пункту Огляду у вкладенні нижче.

Наявність об'єкта незавершеного будівництва на земельній ділянці, що орендується, дає можливість надання орендарю даної земельної ділянки відповідно до п. п. 10 п. 2 ст.39.6 Земельного кодексу РФ, де зазначено, що договір оренди земельної ділянки, що знаходиться в державній або муніципальній власності, укладається без проведення торгів у разі надання земельної ділянки, на якій розташовані об'єкти незавершеного будівництва, одноразово для завершення їхнього будівництва власникам об'єктів незавершеного будівництва у випадках, передбачених пунктом 5 зазначеної статті.

Вкладення:

"Огляд судової практики у справах, пов'язаних із оскарженням відмови у здійсненні кадастрового обліку" (утв. Президією Верховного Суду РФ 30.11.2016) (витяг)

3. Об'єкт незавершеного будівництва може бути поставлений на кадастровий облік, коли ступінь виконаних робіт зі створення цього об'єкта дозволяє його ідентифікувати як самостійний об'єкт нерухомого майна (нерухомої речі).

Підприємець звернувся до органу кадастрового обліку із заявою про постановку на кадастровий облік об'єкта незавершеного будівництва – трьох залізобетонних паль, убитих у землю.

Орган кадастрового обліку припинив, а потім відмовив у постановці на кадастровий облік спірного об'єкта незавершеного будівництва, пославшись на положення пунктів 1 та 6 частини 2 статті 27 Закону про кадастр.

Не погодившись із цією відмовою, підприємець звернувся із заявою до арбітражного суду, вказавши на те, що він є орендарем земельної ділянки під будівництво об'єкта, їм отримано дозвільну документацію на будівництво, ДК РФ та Закон про кадастр виходять із існування самостійного об'єкта нерухомості - об'єкта незавершеного будівництва, кадастровим інженером було завірено технічний план, що містить відомості про спірний об'єкт незавершеного будівництва, необхідних постановки на облік цього об'єкта.

Відмовляючи у задоволенні заявленої вимоги, суди вказали на те, що спірний об'єкт - три залізобетонні палі, вбиті в землю, на момент звернення товариства із заявою про постановку об'єкта на кадастровий облік не є створеним об'єктом незавершеного будівництва у сенсі статті 130 ЦК України та Закону про кадастрі.

У постанові Пленуму Верховного Суду Російської Федерації від 23 червня 2015 року N 25 "Про застосування судами деяких положень розділу I частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" роз'яснено, що при вирішенні питання про визнання об'єкта, що правомірно будується, нерухомою річчю (об'єктом незавершеного будівництва) необхідно встановити, що на ньому, принаймні, повністю завершено роботи зі спорудження фундаменту або аналогічні їм роботи (пункт 1 статті 130 ЦК України).

Роботи, виконані в даному випадку, не свідчать про спорудження фундаменту об'єкта нерухомості, що будується.

Проте у разі виконання будівельних робіт, внаслідок яких буде зведено самостійний об'єкт нерухомого майна, підприємець не позбавлений можливості звернутися за постановкою на кадастровий облік створеного об'єкта (об'єкта незавершеного будівництва).

"Огляд судової практики Верховного Суду Російської Федерації N 4 (2017)" (утв. Президією Верховного Суду РФ 15.11.2017) (витяг)

21. У разі, коли на земельній ділянці, що орендується, знаходиться в публічній власності, розташований не завершений будівництвом об'єкт нерухомості, зведений на законних підставах і що належить орендарю, ст. 622 ГК РФ не може бути підставою для покладання на орендаря обов'язки зі звільнення цієї земельної ділянки незалежно від того, розірвано або припинено договір оренди.

У 2012 році уповноваженим органом муніципальної освіти (орендодавець; далі - адміністрація) та товариством (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки з метою використання для будівництва дитячого садка. Термін дії договору встановлено до 12 березня 2015 року.

На даній земельній ділянці суспільством зведено об'єкт рівня першого поверху.

У квітні 2015 року адміністрація направила суспільству повідомлення про відмову від договору оренди та запропонувала суспільству звільнити та передати земельну ділянку адміністрації.

Відмова товариства звільнити земельну ділянку стала підставою для звернення адміністрації до арбітражного суду з позовом про звільнення товариством спірної ділянки на підставі ст. 622 ЦК України.

Рішенням суду першої інстанції позовні вимоги задоволені.Суд виходив із припинення договору оренди з моменту закінчення терміну його дії та відсутності державної реєстрації суспільством права власності на об'єкт незавершеного будівництва з низьким ступенем готовності.

Постановою суду апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції скасовано, у задоволенні позовних вимог відмовлено. Суд дійшов висновку, що повернення земельної ділянки на підставі ст. 622 ГК РФ неможливий, оскільки на ньому розташований об'єкт незавершеного будівництва, що має ознаки капітальної будови, зведеної на законних підставах.

Постановою арбітражного суду округу ухвалу суду апеляційної інстанції скасовано, рішення суду першої інстанції залишено чинним.

Судова колегія Верховного Суду Російської Федерації скасувала ухвалу арбітражного суду округу і залишила в силі ухвалу суду апеляційної інстанції з таких підстав.

Пунктом 38 ухвали Пленуму Верховного Суду Російської Федерації від 23 червня 2015 р. N 25 "Про застосування судами деяких положень розділу 1 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" роз'яснено, що за змістом ст. 131 ДК РФ закон з метою забезпечення стабільності цивільного обороту встановлює необхідність державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід та припинення. При цьому за загальним правилом державна реєстрація права на річ не є обов'язковою умовою для визнання її об'єктом нерухомості (п. 1 ст. 130 ЦК України).При вирішенні питання про визнання об'єкта, що правомірно будується, нерухомою річчю (об'єктом незавершеного будівництва) необхідно встановити, що на ньому, принаймні, повністю завершені роботи зі спорудження фундаменту або аналогічні їм роботи (п. 1 ст. 130 ДК РФ). Замощення земельної ділянки, що не відповідає ознакам споруди, є її частиною і не може бути визнано самостійною нерухомою річчю (п. 1 ст. 133 ЦК України).

Суспільством на законних підставах відповідно до договору оренди земельної ділянки та дозволу на будівництво на спірній земельній ділянці зведено об'єкт до рівня першого поверху, тому зведений об'єкт є нерухомою річчю (об'єктом незавершеного будівництвом) незалежно від державної реєстрації прав на неї.

Отже, ст. 622 ГК РФ не може бути застосована до розглянутих відносин і служити підставою для покладання на суспільство обов'язки щодо звільнення земельної ділянки незалежно від того, розірвано або припинено договір оренди земельної ділянки.

Відповідно до підп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним із принципів земельного законодавства є принцип єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долі земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. Експлуатація та обслуговування об'єкта нерухомості можливі лише на земельній ділянці, спеціально сформованій для цих цілей.

Відповідно до ст.271 ЦК України власник будівлі, споруди або іншої нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що належить іншій особі, має право користуватися наданою такою особою під цю нерухомість частиною земельної ділянки.

Відповідно до правової позиції, викладеної в постанові Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 25 січня 2011 р. N 10661/10, прийняття публічними органами розпорядчих актів, що дозволяють здійснення будівництва, слід розцінювати як згоду публічної освіти, від імені якої вони діють, з розміщенням на земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, що належить йому, на той час як повернення ділянки передбачає його звільнення від нерухомого майна, що перебуває на ньому, що порушує права та законні інтереси орендаря.

Така правова позиція сформульована в постанові Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 15 лютого 2011 р. N 14381/10, згідно з якою припинення договору оренди, у тому числі у зв'язку з відмовою від договору з боку орендодавця, не позбавляє орендаря права користування земель необхідним для експлуатації належної йому нерухомості.

Відповідно до правової позиції, викладеної в п. 24 постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 17 листопада 2011 р. N 73 "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди", закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки не перешкоджає державній реєстрації права власності на створений у період дії договору оренди об'єкт незавершеного будівництва.

Таким чином, вимоги адміністрації щодо звільнення земельної ділянки від об'єкта нерухомості фактично спрямовані на необґрунтоване позбавлення товариства права здійснити державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва відповідно до п. 4 ст. 25 Федерального закону від 21 липня 1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".