Як швидко та вигідно виплатити іпотеку: покрокова схема

Сьогодні багато хто купує квартири або будинки завдяки іпотеці. Однак борг, що утворився, змушує позичальників шукати способи швидкої виплати іпотечного кредиту. Розглянемо, як швидко погасити іпотеку та зменшити переплату, розглянемо, що потрібно робити на етапі отримання кредиту. Наприкінці статті наведемо покрокову схему, яку потрібно слідувати, щоб виплата іпотеки була максимально вигідною.

Як достроково сплатити іпотечний кредит і чи можна це зробити?

Російське законодавство забороняє стягувати штрафи та комісії за дострокове погашення кредиту. Тому кожен позичальник має право виплатити іпотеку раніше строку, зазначеного в угоді. Однак будьте уважні до умов дострокового погашення, прописаних у кредитному договорі. Кредитор вправі встановити свій порядок закриття іпотеки раніше терміну.

Як правило, банки дотримуються наступної схеми:

• Позичальник повідомляє за 30 днів до дати чергового платежу про свій намір. Цей період може змінюватись, про що вказується в договорі.
• Заява може бути передана в усній або письмовій формі, у тому числі телефоном.
• При цьому сплачується сума основного боргу та нараховані відсотки.

Дострокове погашення проводиться:

• У повному обсязі — внесення суми боргу, що залишився, і нарахованих відсотків єдиним платежем із закриттям заборгованості.
• Частково – сплата чергового внеску у сумі, що перевищує розмір щомісячного платежу.

Якщо з банком ви розплатилися, то наступним етапом треба запросити офіційну довідку, яка підтверджує цей факт. Це позбавить можливих проблем і непорозумінь у майбутньому.

Що вигідніше зменшувати після дострокового погашення: суму чи термін?

Вважається, що вигідніше скоротити термін кредиту. Тут діє проста математика: що менше платежів внесеш, то менше переплатиш. Проте практично частіше виявляється навпаки. Саме зменшення суми щомісячного внеску дає велику вигоду.

І ось чому:

• Заощаджуючи частину коштів щомісяця, можна відкладати їх задля дострокового погашення іпотеки однією сумою.
• Ці ж накопичення слугуватимуть своєрідною фінансовою подушкою безпеки, завдяки якій не доведеться влазити у нові борги у разі непередбачених ситуацій.
• Психологічно менша сума платежу сприймається як реальний результат та мотивує до подальших дій.

Вибір багато в чому залежить від пріоритетів позичальника та його фінансового стану. При стабільному доході та надійному робочому місці можна подумати про скорочення терміну. Але якщо заробіток невисокий і непостійний, краще зменшити щомісячні внески.

Який платіж вибрати – ануїтетний чи диференційований?

Кредитні організації застосовують дві схеми погашення боргових зобов'язань. Найчастіше це ануїтетні платежі, але іноді можна вибрати диференційовану систему.

1. Ануїтетна схема. Графік виплати позики складається із рівних щомісячних внесків. У цьому більшість платежу становлять відсотки, які нараховуються протягом усього суму кредиту. Цей варіант вигідний банкам, більшість із яких практикують лише такий спосіб погашення боргу. Кредитор отримує максимальний прибуток, мінімізуючи свої ризики. Для позичальника така схема невигідна, але подітися нема куди. Вона призводить до великої переплати на початку терміну, коли переважна більшість платежів йде сплату відсотків.
2. Диференційована схема. Сума внеску зменшується зі сплатою позики. Велику частку платежу становить основний борг. Нараховані відсотки з кожним місяцем стають меншими через поступове погашення кредиту. Такий розрахунок кращий для позичальника, оскільки значно знижує підсумкову суму переплати. Але не все так однозначно.

Переваги та недоліки кожної схеми

Диференційована схема

Переваги:

• Простіша схема розрахунку, зрозуміла позичальнику.
• Мінімальна переплата з допомогою зниження боргу.
• Найменші суми внесків наприкінці терміну, що знімає зайве фінансове навантаження.

Недоліки:

• Розмір внесків у перші місяці може бути непосильним для сімей із низьким доходом.
• Найменший кредитний ліміт, який банк може надати.
• Складності з графіком платежів через суму, що постійно змінюється.

Ануїтетна схема

Переваги:

• Перші платежі зрівнюються з наступними, тому не так сильно б'ють по сімейному бюджету.
• Кредитор може запропонувати більшу суму та більш тривалий термін позики.
• Найменша ймовірність помилитися із сумою платежу, оскільки його величина фіксована.

Недоліки:

• За підсумками позичальник виплачує майже подвійну вартість квартири чи будинку, придбаних в іпотеку.
• Розмір обов'язкових внесків не змінюється з часом.

8 порад, як швидше розрахуватися з іпотекою

Кожен мріє швидше скинути з себе такий фінансовий тягар, як іпотека. Ось 8 робочих порад, дотримуючись яких, ви можете розрахуватися за іпотечною позикою в максимально короткі терміни.

Порада 1. Знайдіть банк із мінімальною ставкою

Тут усе зрозуміло — що нижча відсоткова ставка, то менша величина щомісячного внеску.Отже, є можливість відкласти частину коштів і направити їх на погашення тіла кредиту.

Порада 2. Внесіть велику суму на початковий внесок

Та сама закономірність. З великим початковим внеском сума позики зменшиться, її буде легше погасити. Багато банків пропонують привабливі кредитні програми без початкового внеску. Але варто пам'ятати, що це підвищує боргове навантаження сім'ї. Тому розумніше спочатку накопичити на 1 внесок (що більше, тим краще), а потім оформити іпотеку на суму, що бракує.

Порада 3. Скористайтеся податковим вирахуванням

За законом, позичальник має право на податкове відрахування. він становить 13% вартості придбаного майна, але з більше 260 000 рублів. Якщо для покупки було використано іпотеку, то можна оформити повернення сплачених відсотків. Максимальна сума у ​​разі складе 390 000 рублів. Докладніше про це читайте у цьому посібнику.

Експерт у галузі іпотеки з 10-річним стажем. Є керівником відділу іпотеки у великому банку, на рахунку понад 500 успішно схвалених іпотечних кредитів.

Разом при купівлі нерухомості вартістю понад 2 млн. рублів позичальник має право отримати від держави 650 000 рублів. При цьому за один розрахунковий період (рік) сума дорівнює сукупній величині прибуткового податку за 12 місяців.

Оформити податкове відрахування можна двома способами:

• У податковій інспекції загальною сумою на зазначений банківський рахунок. Щорічно на рахунок приходити належна сума, поки не вичерпається ліміт податкового відрахування (260 000 та 390 000 рублів).
• У бухгалтерії при офіційному працевлаштуванні — щомісяця позичальнику нараховуватиметься повна сума зарплати (без вирахування ПДФО) у межах максимально можливого ліміту податкового відрахування.

Порада 4. Використовуйте материнський капітал

Один із найпоширеніших способів погашення іпотеки на сьогоднішній день. Для оформлення сертифікату треба звернутися до Пенсійного фонду з необхідним пакетом документів для підтвердження свого права скористатися коштами, а згодом — до кредитної організації. Цими грошима можна частково загасити діючу іпотеку або направити їх на початковий внесок під час оформлення кредиту.

Порада 5. Рефінансуйте іпотеку

Як і будь-який кредит, можна рефінансувати іпотеку. Процедура полягає в оформленні нової позики на вигідніших умовах в іншому банку. Отриманий кредит спрямовується погашення існуючої іпотеки. Цей процес займає чимало часу та пов'язаний із певними витратами. Необхідно заново оцінювати майно, платити держмито, тощо. Тому важливо добре вивчити умови інших банків, перш ніж зважитися на перекредитування.

Порада 6. Беріть участь у програмах держпідтримки

У рамках цих програм іпотека оформляється зі зниженою відсотковою ставкою та субсидується на рівні держави. Найбільше шансів скористатися цим способом молоді та багатодітні родини. Подібного роду соціальні програми можуть бути федерального та регіонального значення. Так, якщо у вас народжується 2 чи наступна дитина, ви можете претендувати на отримання іпотеки під 6 відсотків.

Порада 7. Скоротіть витрати, більше та частіше вносите платежі

Принцип простий: менше витратили більше накопичили. Коли набереться пристойна сума, спрямуйте її на часткове погашення позики.

Заощаджувати можна на:

• Купівлі непотрібних речей.
• Оплату комунальних послуг, оптимізувавши витрати ресурсів.
• Продукти, купуючи їх на оптових базах.

Можна також вносити платежі частіше, ніж передбачено стандартною іпотечною програмою. Наприклад, 2 рази на місяць замість одного. Це допоможе зменшити кількість нарахованих процентів.

Порада 8. Здавайте житло

Якщо нерухомість, придбана в іпотеку, не єдине житло позичальника, він може здавати його в оренду. Гроші, одержані від квартирантів, підуть на дострокову оплату заставного кредиту.

Що можна робити, а чого не варте?

Ось ще кілька способів швидкого погашення іпотеки завдяки додатковому прибутку:

• Знайти ще одну роботу.
• Розібрати шафи та здати в комісійний магазин непотрібні речі.
• Монетизувати своє хобі.
• Якщо є забезпечені родичі або друзі, то можна позичити у них частину суми, щоб зменшити кредитне навантаження та виплати за відсотками.

Але є й сумнівні схеми заробітку, які краще оминати:

• Бінарні опціони.
• Лотереї.
• Фінансові піраміди.
• Будь-які підозрілі пропозиції, які обіцяють золоті гори при мінімальній зайнятості.

І ще кілька рекомендацій:

1. Не зациклюйтесь на цілі – віддати іпотеку. Живіть повноцінним життям, оскільки з іпотекою згодом розрахуєтеся, а порожнеча всередині від відсутності інших інтересів та планів може залишитися.
2. Не вводьте режим жорсткої економії, якщо до цього не готові. Таке суворе обмеження може спричинити зрив і нервові розлади. Часто все закінчується ще більшим марнотратством.
3. Не оформлюйте споживчу позику, щоб закрити частину іпотеки. За звичайними позиками відсоткові ставки, як правило, вищі. Тому така схема погашення заставного кредиту просто невигідна.
4. Якщо фінансове становище дозволяє — виберіть менший період кредитування. У цьому випадку щомісячні платежі будуть більшими, але сума підсумкової переплати може відрізнятися на сотні тисяч.

Висновки

Щоб швидко виплатити іпотеку, продумайте стратегію її погашення перед тим, як іти до банку. Зважте усі можливі варіанти, оцініть своє фінансове становище та розгляньте будь-які доступні способи додаткового заробітку.

В ідеалі покрокова схема має бути такою:

1. Нагромадити кошти для початкового внеску.
2. Знайти вигідні пропозиції від кредиторів із мінімальною процентною ставкою.
3. Використовувати всі доступні соціальні програми та субсидії, включаючи материнський капітал.
4. Вибрати кредитну програму із меншим терміном погашення.
5. Економно вести сімейний бюджет.
6. Дотримуйтесь принципу 10% — з кожної зарплати відкладайте десяту частину, щоб нагромадити суму для дострокового погашення.
7. Розгляньте можливі варіанти підробітку.
8. Знайдіть більш оплачувану основну роботу або розвивайте професійні навички для підвищення посади.
9. Монетизуйте своє хобі - випікайте торти на замовлення, шийте, в'яжіть, продавайте через соціальні мережі сувеніри ручної роботи, створюйте та розкручуйте сайти тощо.
10. Здавайте житло в оренду, якщо воно не єдине. Як варіант – здати в оренду одну кімнату чи половину будинку.
11. Слідкуйте за ринком кредитування, щоб знайти вигідніші пропозиції для рефінансування поточної позики.
12. Оформіть податкове відрахування та надішліть отримані кошти на закриття іпотеки.

Дотримуйтесь наведеного плану, щоб якнайшвидше позбутися іпотеки. Але не зациклюйтесь на цій меті, і не урізуйте себе у всьому, дійте розумно та обдумано.

Дострокове погашення іпотеки: як вигідно розрахуватися з банком

Найчастіше клієнти побоюються брати іпотеку на невеликий термін через великі щомісячні платежі, невпевненість у стабільності економіки та свого фінансового добробуту, тому вони вважають за краще перестрахуватися і спочатку оформити кредит на більш тривалий термін. «З 2022 року відзначено тенденцію щодо збільшення середнього терміну іпотечного кредиту. Клієнти все частіше оформлюють кредит на термін понад 25 років, — розповідає директор департаменту іпотечного кредитування Est-a-Tet Олексій Новіков. — Це пов'язано із платоспроможністю клієнтів. Вони прагнуть зменшити кредитне навантаження, скоротити розмір щомісячних платежів». Керівник відділу іпотечного кредитування "Головбуд-Нерухомість" Вадим Бутін додає, що, незважаючи на обраний за документами термін, частина покупців нерухомості погашає іпотеку як мінімум у півтора-два рази швидше. Розповідаємо, які схеми дострокового погашення житлових кредитів найвигідніші для позичальників і як правильно гасити іпотеку.

У цій статті відповідаємо на такі питання:

Коли вигідно погашати іпотеку достроково

Російські банки надають своїм позичальникам можливість достроково погасити іпотечний кредит або повністю, або частково. Вигода від дострокового погашення безпосередньо залежить від терміну кредиту, що залишився — чим ближче до кінця терміну кредиту, тим менш вигідно погашати іпотеку достроково. У довгостроковій перспективі вигідніше скорочувати термін.Але якщо вибрати зменшення щомісячного платежу, економію можна відчути відразу.

«Знизити загальний обсяг переплати можна шляхом дострокових погашень, що є особливо актуальним протягом першої третини терміну життя кредиту. Банки дотримуються схем ануїтетних платежів, тому позичальник спочатку переважно погашає відсотки, а не саме тіло кредиту», — пояснює генеральний директор агентства нерухомості «Бон Тон» Наталія Кузнєцова.

Всі російські банки надають своїм позичальникам можливість достроково погасити іпотечний кредит або повністю, або частково.

Відповідно до закону

Дострокове погашення прописано у ФЗ 284 від 19.10.2011. Суму позики, наданої під відсотки позичальнику, може бути повернена достроково повністю або частинами за умови повідомлення про це позикодавця не менше ніж за 30 днів до дня такого повернення. Договором може бути встановлений коротший термін повідомлення банку. Про прийняте рішення потрібно заздалегідь повідомити банк, інакше внесений платіж не буде зарахований і його оприбутковують наступного місяця.

Варіанти дострокового погашення іпотеки

Існує кілька варіантів дострокового погашення: скорочувати розмір щомісячного платежу, термін іпотеки чи комбінувати ці дві схеми. Щоб вибрати потрібний варіант, іпотечник має оцінити, що для нього важливіше — виплатити менше грошей банку або зменшити суму щомісячного платежу, щоб скоротити поточні витрати.

1. Скорочення терміну іпотечного кредиту

Варіант скорочення терміну кредитування — найвигідніший для мінімізації переплати. При скороченні терміну у складі щомісячного платежу збільшується частина, яка йде погашення основного боргу, і зменшується частина відсотків.Подальше погашення відбувається динамічніше, оскільки меншу суму нараховується менше відсотків, а переплата скорочується.

2. Зменшення платежів з іпотеки

При зменшенні платежу та збереженні терміну залишок основного боргу розтягується на термін, при цьому графік перебудовується таким чином, що більша частина щомісячного платежу йде на погашення відсотків, а менша — на основний борг.

«Загалом позичальникам вигідніше погодитись на зменшення терміну надання кредиту, оскільки в цьому випадку знижується розмір переплати банку (тобто нараховані відсотки). Однак кожен позичальник сам визначає, який із варіантів часткового дострокового погашення іпотеки для нього зручніше, адже при цьому виборі потрібно враховувати кілька важливих факторів (життєва ситуація, поточне матеріальне становище тощо)», — каже консультант з іпотечного кредитування компанії Інком -Нерухомість» Ірина Векшина.

3. Комбінований варіант

Ідеальний варіант — чергування скорочення терміну/розміру платежу, тобто ніби підбиваючи платіж з обох сторін, роблячи термін і платіж максимально комфортними для появи ще більшої фінансової спроможності робити дострокові погашення, вважає Кузнєцова.

Якщо бюджет це дозволяє, можна внести великий одноразовий платіж і скоротити розмір обов'язкового платежу, у своїй продовжити виплачувати повну суму, встановленої раніше. Ці невеликі переплати теж будуть достроковим погашенням, за рахунок них можна скорочувати термін платежу.

Така схема зручна тим, що, коли настануть важкі часи, позичальник може платити мінімальний обов'язковий платіж, а зменшувати термін кредиту та переплату у ті місяці, коли це комфортно для бюджету.Мінусом є те, що кінцева переплата за відсотками буде більшою, ніж у випадку зі скороченням терміну кредиту.

Існує кілька варіантів дострокового погашення: скорочувати розмір щомісячного платежу, термін іпотеки чи комбінувати ці дві схеми

Росіяни втрачають інтерес до дострокового погашення іпотеки

Зниження інтересу до дострокового погашення іпотечних кредитів експерти пов'язують із високими ставками за вкладами у банках, саме там росіяни вважають за краще зберігати вільні гроші. Крім того, у позичальників стає менше коштів, які можна витратити на раннє погашення іпотечного кредиту.

Приклади розрахунку

В агентстві нерухомості Est-a-Tet наводять приклад розрахунку вигоди за різних схем дострокового погашення іпотечного кредиту. Наприклад, при сумі кредиту в 9250000 руб. і термін 25 років (300 міс.) під 18% з щомісячним платежем 140,36 тис. крб. переплата за відсотками за 25 років становитиме 33,29 млн руб.

Уявімо, що боржник має 500 тис. руб. для дострокового погашення першого місяця. При скороченні терміну (але за збереження щомісячного платежу в 140,36 тис. крб.) термін кредиту скоротиться на 9 років, а розмір переплати — на 16,07 млн ​​крб. А при зменшенні платежу за того ж терміну 300 місяців платіж знизиться до 132,8 тис. руб. (На 7,55 тис. руб.), А розмір переплати - на 2,24 млн руб.

«Найвигідніше скорочувати термін кредиту, оскільки скорочується безпосередньо сума основного боргу, а відсотки за невикористаний період згоряють. При цьому при зменшенні щомісячного платежу сума дострокового погашення спрямовується, зокрема, і на погашення відсотків, і лише меншою мірою на основний борг», — пояснює Олексій Новіков.

Умови дострокового повного та часткового погашення

При внесенні позачергового платежу необхідно обов'язково повідомити банк. Як правило, заяву про повне дострокове погашення кредиту необхідно написати у відділенні банку. При частковому погашенні в більшості банків заяву можна подати онлайн через мобільний додаток або інтернет-банк. Важливо враховувати цей момент, оскільки без заяви перерахована сума просто надходить на кредитний рахунок, з якого списуватимуться щомісячні платежі за графіком — у такому разі переплата не зменшиться.

Наприклад, в Ощадбанку іпотеку можна починати гасити достроково з другого дня кредиту. При оплаті на сайті «Сбербанк Онлайн» або додатку можна внести як дострокове погашення суму не менше 30% від розміру щомісячного платежу, в офісі банку — будь-яку суму.

Жодних додаткових документів для дострокового погашення не потрібно — все можна оформити на сайті Ощадбанк Онлайн або в додатку. Достатньо зайти до розділу «Кредити», вибрати свій іпотечний кредит, далі натиснути «Операції» та «Погасити достроково». Після цього потрібно вибрати рахунок, з якого будуть списані кошти, зазначити у списку, що хоче позичальник, скорочувати термін або суму, і вказати розмір коштів, які будуть списані в рахунок дострокового погашення. Заява на дострокове погашення формується автоматично.

Як вносити платежі

При достроковому погашенні іпотеки необхідно враховувати один важливий момент. «Якщо позичальник вносить суму, спрямовану на часткове дострокове погашення іпотеки у дату щомісячного платежу, то вся ця сума піде на зменшення так званого тіла кредиту. А якщо пізніше хоча б на кілька днів, то з цієї суми вираховуватимуться кошти за використання кредиту», — каже Векшина.Наприклад, позичальник здійснює щомісячний платіж 12-го числа кожного місяця. Він вносить суму 250 тис. грн. руб., яка повністю йде погашення тіла кредиту. Якщо ж при частковому достроковому погашенні клієнт надає ці кошти, скажімо, 16-го числа, то з цієї суми будуть списані відсотки за використання кредиту протягом чотирьох днів (з 12-го по 16-те число), а кошти, що залишилися, підуть на виплату самого боргу.

При повному достроковому погашенні іпотеки позичальник подає до банку заяву у тому, що хоче достроково погасити іпотечний кредит. Банк розраховує необхідну для цього суму (разом із відсотками на дату погашення). Позичальник розміщує на рахунку кошти, й у день банк списує суму боргу і закриває іпотечний кредит. Зазвичай це відбувається у дату чергового щомісячного платежу.