Хто і як може розірвати договір оренди

Розірвання договору оренди має бути оформлене документально - якщо ви цього не зробите, виникнуть проблеми. Наприклад, орендар не захоче звільняти приміщення, або орендодавець вимагатиме грошей за той час, коли орендар фактично не користувався майном. Ми розповімо, як розірвати договір оренди та як вчинити, якщо одна із сторін не хоче цього робити.

• Хто може розірвати договір оренди
  • Розриває орендодавець
  • Розриває орендар
  • Попереджаємо орендаря про необхідність усунення порушення
  • Складаємо пропозицію про розірвання договору
  • Передаємо документи на розгляд
  • Підписуємо додаткову угоду
  • Звертаємось до суду

  Хто може розірвати договір оренди

  У договору оренди дві сторони — орендар та орендодавець. Припинити договірні відносини достроково може кожна їх, але у разі, якщо те що є підстави.

  Договір можна розірвати:

  • За згодою сторін — так простіше: не треба звертатися до суду, витрачати час та гроші на розгляд.
  • В односторонньому порядку, якщо тривалість оренди не визначена, з ініціативи однієї зі сторін. Другу сторону необхідно попередити про розірвання за місяць, а якщо в оренду передано нерухомість - за три місяці (п. 2 ст. 610 ЦК України).
  • В односторонньому порядку, якщо тривалість оренди визначена договором, у цьому випадку без суду не обійтися. Тільки він припинить договірні зобов'язання, навіть якщо одна із сторін не хоче цього.

  Розриває орендодавець

  Розірвати договір достроково можна, якщо орендар:

  • суттєво його порушив (підп. 1 п. 2 ст. 450 ЦК України);
  • неналежним чином використовує майно (п. 3 ст. 615 ЦК України);
  • псує майно (подп. 2 п. 1 ст. 619 ЦК України);
  • не платить за оренду два місяці поспіль і більше (підп. 3 п. 1 ст. 619 ЦК України);
  • не здійснює капремонт майна (якщо за договором він має це робити) (подп. 4 п. 1 ст. 619 ЦК України).

  Дострокове розірвання договору оренди допускається і за інших обставин, за умови, що ви заздалегідь прописали це в тексті угоди, що розривається.

  Розриває орендар

  У «КонсультантПлюс» є безліч готових рішень, у тому числі про те, як орендарю вимагати розірвання договору оренди. Якщо у вас ще немає доступу до системи, оформіть онлайновий пробний доступ безкоштовно! Ви також можете отримати актуальний прайс-лист К+.

  Договір можна розірвати, якщо орендодавець:

  • не передав майно вчасно (підп. 1 п. 1 ст. 620 ЦК України);
  • не проводить капремонт за умови, що він узяв він такі зобов'язання (подп. 3 п. 1 ст. 620 ДК РФ);
  • передав майно, яке не можна нормально використовувати через наявні недоліки (підп. 2 п. 1 ст. 620 ДК РФ);
  • не попередив про те, що є інші люди, які мають право на майно (п. 2 ст. 613 ЦК України);
  • порушив суттєві умови договору (підп. 1 п. 2 ст. 450 ЦК України).

  А ще орендар може припинити виконання договору, якщо в якийсь момент майно виявилося непридатним для використання — але не з вини орендаря, а через сторонній вплив, який він не міг вплинути (підп. 4 п. 1 ст. 620 ЦК) РФ).

  Як розірвати договір оренди

  Порядок припинення договірних зобов'язань визначено законодавчо. Якщо його дотримуватись, проблем із оформленням документів не буде. Важливо виконувати всі дії певної послідовності — це заощадить і час, і гроші.

  Дострокове розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця має одну особливість - якщо орендар не виконує своїх зобов'язань за договором оренди, орендодавець повинен письмово нагадати йому про те, що їх потрібно виконувати (п. 3 ст. 619 ЦК України). У зворотній ситуації орендар може жодних попереджень не спрямовувати, а відразу розпочати процедуру розірвання.

  У іншому процедура однакова як орендаря, так орендодавця.

  • скласти пропозицію про припинення дії договору;
  • спрямувати його з другого боку;
  • якщо друга сторона погодиться з пропозицією, скласти та підписати додаткову угоду про розірвання договору оренди;
  • якщо друга сторона відмовиться приймати пропозицію або просто її проігнорує, звернутися до суду.

  Про кожен із цих етапів розповімо докладніше.

  Попереджаємо орендаря про необхідність усунення порушення

  Якщо ви орендар, який хоче розірвати договір, пропустіть цю частину і читайте статтю далі. Якщо ви орендодавець, знайте, що без попередження ви не зможете достроково розірвати договір (п. 3 ст. 619 ЦК України), тому скласти його доведеться.

  Попередження має бути складено письмово. Обов'язково вкажіть:

  • Порушення, яке допустив орендар.
  • Пропозиція щодо його усунення в розумний термін. При цьому цивільне законодавство вказівок на те, який термін вважається розумним, не містить, тому визначте його самостійно. Бажано, щоб він становив сім чи більше днів — це загальний термін для виконання зобов'язань з дня пред'явлення вимоги, встановлений п. 2 ст. 314 ЦК України.

  Попередження потрібно передати орендарю особисто (не забудьте отримати відмітку про передачу документів на другому примірнику попередження) або поштою (замовним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення).

  Складаємо пропозицію про розірвання договору

  За законом просто звернутися до суду з вимогою про розірвання договору оренди нежитлового приміщення (або будь-якого іншого майна) не можна - обов'язково має бути дотримано досудового порядку врегулювання спору (п. 2 ст. 452 ЦК України). Саме тому доведеться підготувати пропозицію щодо розірвання договору.

  Вимог до змісту документа законодавець не встановлює – можете підготувати його чи скористатися нашим зразком. Пам'ятайте, що в ньому обов'язково має бути зазначена така інформація:

  • підставу для розірвання договору;
  • пропозиція про його розірвання у досудовому порядку;
  • термін, протягом якого друга сторона повинна відреагувати на пропозицію (якщо він не встановлений договором і не вказаний у реченні, відповісти потрібно протягом 30 днів з моменту отримання документів - п. 2 ст. 452 ЦК України).

  До документа можна додати угоду про розірвання договору — якщо друга сторона погодиться з пропозицією, вона зможе одразу її підписати.

  Передаємо документи на розгляд

  Щоб отримати право на звернення до суду, треба правильно передати документи другій стороні договору. Це можна зробити:

  • поштою –цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення адресату;
  • особисто - другій стороні договору або його представнику (у цьому випадку обов'язково потрібно отримати відмітку про передачу документів на другому примірнику пропозиції щодо розірвання договору).

  Відправляти документи потрібно на юридичну адресу контрагента - вона вказана в ЄДРЮЛ або ЄДРІП. Суди допускають передачу пропозиції за адресою, зазначеною у договорі (див. п. 63 постанови Пленуму ЗС РФ від 23.06.2015 № 25).

  Підписуємо додаткову угоду

  Припустимо, друга сторона погодилася з пропозицією і не проти розірвати договір. І тут складається додаткову угоду до договору оренди. Під час підготовки врахуйте наступні моменти:

  • додаткова угода має бути складена письмово;
  • якщо основний договір був зареєстрований у Росреєстрі (наприклад, якщо в оренду було передано нерухомість на термін, що перевищує один рік), додаткова угода також підлягає держреєстрації.

  Звертаємось до суду

  Якщо друга сторона відмовилася від вашої пропозиції щодо розірвання договору або зовсім не відповіла на нього, можна звертатися до суду.

  Позов можна подати не раніше як за 30 днів із передачі пропозиції контрагенту (п. 2 ст. 452 ДК РФ). Виняток - якщо договором, законом або пропозицією про розірвання не встановлено інший термін.

  Позов про розірвання договору оренди подається до суду загальної юрисдикції. Якщо обидві сторони договору є підприємствами – юридичними особами чи індивідуальними підприємцями, справу розглядатиме арбітражний суд.

  Щоб подати позовну заяву, необхідно:

  • вибрати суд;
  • скласти позовну заяву з вимогою про розірвання договору оренди;
  • підготувати документи, що підтверджують обґрунтованість вимог, викладених у заяві, у тому числі копію попередження про порушення умов договору та пропозиції щодо укладання додаткової угоди про її розірвання;
  • сплатити держмито;
  • направити копії позову та документів відповідачу;
  • подати позов.

  Вимоги до форми та змісту позовної заяви встановлено ст. 131 ЦПК РФ (для позовів, що подаються до арбітражного суду - ст. 125 АПК РФ). У ньому обов'язково має бути зазначена наступна інформація:

  • найменування суду, до якого подається позов;
  • відомості про позивача та про відповідача - П.І.Б. або найменування, адресу, контактний телефон; для відповідача також потрібно вказати один з ідентифікаторів, наприклад СНІЛС або ІПН;
  • опис обставин ситуації, що склалася;
  • вимога про розірвання договору оренди;
  • докази, що підтверджують обґрунтованість вимог;
  • перелік документів, що додаються до заяви.

  Позов підписує сам заявник чи його представник.

  Наслідки розірвання договору оренди

  Після того, як договір оренди розірвано (неважливо, за згодою сторін або рішенням суду), відносини між орендодавцем і орендарем припиняються (п. 2 ст. 453 ЦК України). Це означає, що вони повертаються до умов, які існували до укладення договору. Орендодавець отримує назад своє майно, а орендар більше не може ним користуватися, але при цьому він позбавляється зобов'язання щодо сплати орендних платежів.

  Щоб передати майно з одного боку інший, потрібно скласти акт приема-передачи. У ньому описується стан об'єкта оренди на момент передачі, і навіть вказується перелік дефектів. Якщо на момент укладання договору оренди їх не було (наприклад, у квартирі були розбиті вікна та відірвано люстру), орендодавець може вимагати відшкодування збитків — спочатку в досудовому порядку, а потім через суд.

  Підсумки

  Отже, розірвання договору оренди — багатоступінчаста процедура, нехтувати виконанням якої не варто. Причому неважливо, чи згоден ваш контрагент на припинення дії договору чи ні — у будь-якому випадку доведеться складати документи: від пропозиції про розірвання договору до додаткової угоди і навіть позовної заяви до суду.

  Як укласти угоду про розірвання договору оренди нежитлового приміщення?

  Приміщення для різноманітних бізнесу зазвичай орендують, а чи не купують. Це може бути будь-що: офіс, торгова точка, пункт прийому замовлень або виробництво. У будь-якому випадку, кожному відповідальному підприємцю потрібно знати все про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, як це робити правильно та з найменшими втратами.

  Що про дострокове розірвання йдеться у законі?

  Розірвати договір оренди можна лише трьома способами: з ініціативи одного з учасників угоди, за згодою або за допомогою суду. У Цивільному кодексі Російської Федерації згадані всі.

  • Якщо у вашому договорі орендарю дозволено достроково відмовитися від оренди, надіславши повідомлення, то вам знадобляться п. 2 ст. 450 та ст. 620 ЦК України.
  • Якщо ж оренда безстрокова і відмовитися можна будь-якої миті, то п. 2 ст. 610 ЦК України. Коли розбіжностей немає, силою п. 1 ст. 450 ЦК України.
  • Обставини, за яких одна із сторін угоди може розірвати договір у судовому порядку, зазначені у ст. 620 ГК РФ та п. 2 ст. 450 ЦК України.
  Зорге Лот 6763 Дитячий садок, магазин, вільне, банк, спортзал, біжутерія, бізнес, сувеніри

  Менделєєвська Новослобідська Лот 7592 Магазин, вільне, кав'ярня, кава з собою, манікюрний кабінет, квіти, біжутерія, бізнес, сувеніри, мікрокредит

  Охотний ряд Тверська Лот 8464 Магазин, вільне, банк, салон краси, біжутерія, бізнес, перукарня, сувеніри, шоурум

  Лот 8559 Магазин, вільне, кав'ярня, аптека, лабораторія, алко-маркет, біжутерія, бізнес, сувеніри, ресторан, пункт видачі

  Умови дострокового розірвання договору

  Договір оренди можна достроково розірвати. Відбувається це як за бажанням однієї зі сторін, так і за згодою. Але просто так, без причин, зазвичай це важко. Розглянемо, які можуть бути підстави та умови у наймача, та у того, хто здає приміщення.

  З ініціативи орендодавця

  Можливі підстави для дострокового припинення договору оренди з боку власника комерційної нерухомості:

  • Порушення під час використання. Або винахідник порушує прописані в договорі правила експлуатації приміщення, або використовує його не за призначенням. Важливими є неодноразові порушення правил.
  • Істотне погіршення приміщення орендарем. Мається на увазі псування майна, а не його природна амортизація.
  • Перепустка зазначених у договорі термінів внесення орендної плати понад 2 рази поспіль.
  • Орендар повинен, але не провадить своєчасний ремонт приміщення.

  З ініціативи орендаря

  Можливі підстави для дострокового припинення договору оренди з боку наймача:

  • орендодавець повинен, але не провадить своєчасний ремонт приміщення;
  • виявились недоліки об'єкта, про які наймач не знав, і вони не були зазначені у договорі;
  • суттєве погіршення орендованого приміщення. Місце стає непридатним для використання через зовнішні обставини;
  • власник нерухомості створює перешкоди або взагалі не дає використовувати приміщення, що орендується.

  Скачайте зразок «Сповіщення про розірвання договору оренди»

  Закінчення договору можливе і з інших причин, але всі вони мають бути прописані законодавчо, або згадані в документі. Так само, як і в попередньому випадку, орендар повинен повідомити власника про розірвання договору, вказавши причини.

  Чи можна відмовитись тільки від частини приміщення?

  Якщо ви орендуєте нерухомість, то ви не можете просто так вирішити платити менше і користуватися лише його частиною. Оплата все одно має йти у повному обсязі. Але вихід у цій ситуації є.

  Звернемося знову до цивільного законодавства. Відповідно до ст. 450 ГК РФ при взаємній згоді можна внести до договору зміни. Зазвичай для цього підписується додаткова угода, де прописуються змінені площі, що орендуються. Також договір може бути змінено в односторонньому порядку на вимогу суду. Майте на увазі, що до звернення до суду потрібно повідомити про ваше бажання орендодавця і дочекатися або негативної відповіді, або закінчення періоду, відведеного на його очікування. За замовчуванням закінчення терміну відбувається через 30 днів, якщо ніде не вказано інше.

  Компенсація за проведені покращення

  За законом, згідно зі ст. 616 ЦК України, капітальний ремонт орендованого майна повинен робити його власник. Терміни визначаються або в договорі оренди, або ремонт проводиться у разі термінової необхідності. Якщо така необхідність виникла або настав час, а власник приміщення не ремонтує його, то ви можете самі це зробити і вимагати відшкодування збитків. Але це стосується лише екстреного та капітального планового ремонту. Поточний ремонт і витрати на утримання приміщення у справному стані несе орендар.

  За договором оренди можуть бути передбачені інші аспекти поліпшення приміщень.Наприклад, може бути прописано, що це поліпшення при розірванні договору переходять до орендодавцю безоплатно.

  Коли потрібно надсилати повідомлення про розірвання?

  Коли одна сторона договору хоче повідомити іншу про своє бажання припинити цей договір, то складається повідомлення.

  Якщо договір безстроковий, то згідно з п. 2 ст. 610 ДК РФ повідомлення направляється за 3 місяці до вашого виїзду з нерухомості, що орендується, і весь цей час ви повинні платити оренду, навіть якщо звільнили приміщення раніше. Але часто ці терміни прописані у документі, тоді варто керуватися ними.

  Якщо ваш договір означає терміни оренди, то вам обов'язково потрібно дочекатися відповіді на повідомлення або переконатися в його відсутності. Стандартний термін очікування – 30 днів. А потім розірвати договір або за згодою, або через суд. Термін до виїзду, за який ви повинні попередити власника приміщення, також вказано в документі.

  Як скласти сповіщення про бажання достроково розірвати договір?

  Іноді в договорі прописується можливість його розірвання в односторонньому порядку без зазначення причин, тоді досить просто надіслати повідомлення заздалегідь, керуючись термінами, зазначеними вище. Але найчастіше повідомлення складається для подальшого судового розгляду, тут варто до його написання підійти серйозно. Повідомлення про розірвання договору оренди складається у вільній формі, потрібний зразок нескладно знайти. Розглянемо моменти, які в ньому обов'язково мають бути:

  • вказати реквізити сторін та договору, краще ще описати суть документа;
  • чітко висловити бажання припинити оренду та вказати підстави, що стали приводом для дострокового розірвання;
  • посилатися на потрібні пункти договору чи законодавства;
  • запропонувати терміни по взаєморозрахунках і боргах, що залишилися.

  Як орендарю достроково розірвати договір оренди

  Від приміщення та його розташування часто залежить успіх та прибутковість бізнесу.

  Але мало знайти хороший об'єкт і домовитися про вигідні умови: треба вміти розірвати договір оренди, коли буде потрібно, з мінімальними втратами.

  У підприємця чи компанії три варіанти:

  1. Прописати у угоді право орендаря на дострокове припинення в односторонньому порядку. Це має бути зрозумілий, однозначний та позасудовий механізм виходу з договору.
  2. Домовитись з орендодавцем, якщо право на дострокове припинення оренди за своїм бажанням у договорі не прописано. Якщо орендодавець не проти, слід підписати додаткову угоду до договору.
  3. Звернутись до суду, якщо орендодавець відмовляється йти назустріч.

  Розкажу докладно про кожен варіант – з погляду орендаря.

  Розсилка для тих, хто має свій бізнес

  Новини та кейси для підприємців — у вашій пошті двічі на місяць. Безкоштовно

  Що потрібно прописати у договорі оренди

  У договорі оренди нежитлового приміщення вказують суттєві умови, без яких документ не можна вважати ув'язненим. Це предмет оренди, ціна, термін та інші умови, які сторони вважають важливими

  Предмет чи об'єкт оренди — що саме передають та приймають за договором. У цьому пункті потрібно вказати індивідуальні ознаки приміщення, наприклад, адресу, площу, тип, номери кімнат, поверх, кадастровий номер.

  Ціна оренди — скільки орендар платитиме за користування приміщенням. Найчастіше сторони домовляються про щомісячну фіксовану суму, але бувають інші варіанти.

  У цьому пункті рекомендую прописати:

  • що включено до орендної плати. Як мінімум чи оплачуються окремо комунальні послуги, внески на капітальний ремонт — часто їх роблять змінною частиною орендної плати;
  • чи може орендодавець підвищувати ставку. Якщо так, то як часто і скільки — наприклад, щорічно максимум на 10%.

  Строк договору. Зазвичай його прив'язують до конкретної дати — наприклад, «договір діє до 15 жовтня 2025 року» або періоду: «одинадцять місяців з дати підписання». Тут є важливий нюанс: термін договору та термін оренди – це різні поняття.

  Термін оренди - Це період, протягом якого орендар користується приміщенням. Його визначають дати підписання двох документів: акту прийому приміщення в оренду та акту його повернення. Договір можуть підписати сьогодні, а акт приймання-передачі через тиждень. На цей нюанс слід звернути увагу: орендну плату нараховують із дати підписання акта, а не договору.

  Договір припиняє діяти, коли закінчився термін, який його уклали. Він може продовжуватись автоматично, якщо в ньому так і написано. Наприклад, можна використовувати таке формулювання: «Якщо жодна із сторін не повідомила про припинення договору, він автоматично продовжується на той самий термін і на тих самих умовах».

  Але якщо такої умови немає, сторони, залежно від ситуації, мають:

  1. укласти новий договір;
  2. підписати додаткову угоду про продовження строку договору;
  3. підписати акт повернення приміщення та розлучитися.

  Дата передачі та дата повернення приміщення, тобто коли мають бути підписані відповідні акти.

  Право на дострокове розірвання договору та порядок реалізації такого права — те, як одна із сторін, наприклад орендар, може відмовитися від договору та з'їхати без суперечок із орендодавцем.

  Будь-які інші умови, які сторони вважають суттєвими. Наприклад, орендар відкриває продуктовий магазин, і йому потрібно, щоб холодильники завжди працювали, інакше товар зіпсується. Для орендаря логічно наполягти на включенні до договору пункту про безперебійне енергопостачання приміщення потужністю не менше за певний обсяг. Така умова буде істотною, тому що це важливо для орендаря.

  Як припинити договір оренди без суду

  Орендар не має права відмовитися від приміщення, виїхати з нього та перестати вносити орендну плату, якщо договір цього не передбачає

  . Сторонам слід детально обговорити механізм розірвання з ініціативи орендаря та прописати його у договорі. Лише тоді вдасться припинити договір оренди без суду.

  Зазвичай у порядку розірвання обов'язково прописують:

  1. Процедуру сповіщення про нього.
  2. Спосіб внесення плати за останній місяць.
  3. Підписання акта повернення приміщення.

  Повідомлення про розірвання. Сторони встановлюють, як орендар має повідомити орендодавця, що хоче припинити договір оренди. Наприклад, це може бути лист, направлений на певну адресу, або повідомлення в месенджері.

  У цьому ж пункті варто прописати, за який мінімальний термін потрібно попереджати про швидкий з'їзд із приміщення, наприклад, за два тижні чи місяць.

  Я вважаю оптимальним таке формулювання: «Орендар має право в односторонньому позасудовому порядку без зазначення причин відмовитися від виконання договору, попередньо повідомивши Орендодавця рекомендованим листом (Поштою Росії, кур'єрською службою чи навмисне) мінімум за 30 календарних днів до дати передбачуваного розірвання».

  До договору можна додати зразок повідомлення орендаря про дострокове припинення договору

  Орендна плата під час розірвання договору. Слід прописати, як орендар має платити за останній місяць оренди — повністю чи пропорційно дням перебування у приміщенні.

  Можливо, орендодавець не погодиться на такі умови. Тоді можна передбачити «плату за відмову від договору»: якщо орендар захоче з'їхати достроково, він має сплатити компенсацію

  Зазвичай така виплата дорівнює вартості оренди протягом місяця. Але й у такому разі потрібно оформити документи – повідомлення, підтвердження оплати, акт повернення приміщення.

  Підписання акта повернення приміщення. У договорі оренди можна передбачити, де та як сторони підписуватимуть акт повернення приміщення, та додати зразок такого акта.

  Орендну плату нараховуватимуть, навіть якщо орендар вивіз майно і не користується приміщенням. Борг зростатиме доти, доки сторони не підпишуть акт.

  Акт можна підписати в односторонньому порядку, якщо орендодавець ухиляється від цього, у таких ситуаціях:

  1. Це прямо прописано у договорі. Наприклад, так: «Орендар має право повернути об'єкт і підписати акт в односторонньому порядку при настанні таких подій ...». Але насправді мало хто включає таку можливість у договір. Тільки якщо орендар – відома компанія, яка може ставити такі умови.
  2. Орендодавець ухиляється від підписання акта після настання строку повернення. Тоді орендар може звернутися до суду із вимогою зобов'язати орендодавця прийняти майно. При цьому слід зібрати докази, що орендар намагався повернути приміщення, а орендодавець ці спроби проігнорував. Доказом буде, наприклад, відправлена ​​письмова пропозиція щодо повернення приміщення та підписання акта, сам акт, підписаний орендарем в односторонньому порядку. До суду можна звертатися за 30 днів після отримання орендодавцем листа. Якщо орендодавець відмовиться розірвати договір до закінчення зазначеного терміну, позов можна подавати одразу після отримання відмови.

  Що робити, якщо у договорі не сказано про дострокове припинення оренди

  Буває так, що умова про дострокове припинення договору не прописана або прописана розпливчасто і дотриматися її неможливо. Чи вдасться орендарю достроково вийти з договору без переплат, залежить, мабуть, тільки від відносин з орендодавцем, що склалися.

  У цьому плані були дуже показовими події локдауну навесні 2020 року. Хтось увійшов у становище орендаря та не нараховував орендну плату. Інші спокійно припинили договір, розуміючи, що пандемія — це форс-мажор, який неможливо було передбачити, і що платити за оренду просто нема чим, якщо бізнес не працює.

  Частина власників надала розстрочку на оплату оренди. Але були й орендодавці, які не пішли на поступки. Вони мотивували це тим, що підприємництво — діяльність на свій страх і ризик, і вимагали виконувати зобов'язання, що були прийняті за договором. І, об'єктивно кажучи, кожен був у чомусь по-своєму правий. Тому добрі стосунки, звісно, ​​налагоджувати треба.Але краще відразу приділити увагу договору, що підписується, тому що саме до його тексту звертаються сторони, коли в них закінчується розуміння.

  Якщо бізнес хоче виїхати з приміщення, а в договорі оренди нічого не йдеться про можливість розірвання в односторонньому порядку, рекомендую діяти за планом нижче.

  Почніть переговори з орендодавцем: надішліть листа — він стане повідомленням про розірвання договору. Опишіть ситуацію, що склалася, спробуйте роз'яснити, чому виконання договору стало непідйомним завданням. Призначте зустріч для переговорів.

  Запропонуйте кілька варіантів рішення. Наприклад, орендодавець може погодитись дати знижку на місяць-другий, і цього буде достатньо, щоб не припиняти договір та підтримати бізнес орендаря на плаву.

  Закріпіть результати переговорів щодо додаткової угоди до договору. Наприклад, припинити достроково чи знизити орендну плату.

  Оформіть акт повернення приміщення, якщо домовились про дострокове розірвання договору. Орендодавець, підписуючи такий документ, підтвердить, що отримав майно назад та договір оренди більше не діє.

  Як розірвати договір через суд

  Якщо договір не можна розірвати в односторонньому порядку і всі можливості мирного вирішення проблеми вичерпані, залишається лише суд.

  Ось у яких ситуаціях орендар може звернутися до суду та розірвати договір оренди достроково

  Орендодавець не передав приміщення орендарю. Тобто, не з'явився на підписання акта передачі або підписав документ, але не віддає ключі. Навіть у цьому випадку до звернення до суду потрібно письмово вимагати орендодавця передати майно.Інакше суд може відмовити, бо вважає, що орендар не виконав досудовий порядок — тобто не спробував вирішити питання шляхом переговорів, хоч мав.

  Орендодавець заважає орендарю користуватися майном. Наприклад, не вивозить речі із приміщення, і орендар не може розгорнути свою діяльність. Або робить ремонт у суміжному приміщенні чи спільному тамбурі, через що до орендованого приміщення складно зайти працівникам та клієнтам орендаря.

  Знову ж таки, до звернення до суду потрібно вимагати від орендодавця усунути перешкоди. А в суді довести, що такі перешкоди були і орендар намагався вирішити все миром.

  Суд, швидше за все, відмовить орендарю, якщо доказів про перешкоди не буде — таке вже траплялося у судовій практиці.

  Орендареві передали приміщення з недоліками, через які їм неможливо користуватися. Важлива умова: про такі недоліки орендар не знав під час укладання договору.

  Недоліки можуть бути різні. Деякі означають повну неможливість використання майна, а деякі лише труднощі в цьому. Наприклад, у приміщенні немає радіаторів опалення, через що в холодну пору року там неможливо перебувати та працювати.

  Характер недоліків приміщення треба довести у суді результатами експертизи. Якщо орендодавець усуне недоліки, орендар не зможе розірвати договір достроково.

  У Москві орендар прийняв приміщення в орендодавця. Потім почав доводити, що воно непридатне з огляду на пожежну безпеку, навіть провів відповідну експертизу. І вимагає розірвати договір через непридатність приміщення.Але суди відмовили: вони вважали, що орендар не довів, що на момент укладання договору не знав про ці недоліки

  Орендодавець за договором має проводити капітальний ремонт, але не робить цього. Одразу звертатися до суду з цього приводу не варто. Як показує практика, до суду орендар повинен скористатися іншими правами захисту своїх інтересів — наприклад, здійснити капремонт власним коштом і вимагати в орендодавця відняти суму витрат з орендної плати. Інакше суд може відмовити.

  Приміщення стало непридатним для використання і орендар у цьому не винен. Наприклад, приміщення згоріло внаслідок пожежі.

  У суді потрібно буде доводити два факти

  1. Неможливість використання майна за призначенням.
  2. Відсутність вини орендаря у тому, що стан приміщення погіршився.

  Відбулася суттєва зміна обставин. Тобто сторони, підписуючи договір, розраховували на певні обставини, але все дуже змінилося

  Зміна обставин: випадок із практики

  Орендар заїхав до приміщення, почав продавати продукти. За тиждень власник затіяв ремонт зовнішнього фасаду приміщення. Через будівельні риштування, мішки, банки з матеріалами та робочі зовні створювалося враження, що магазин не працює, і покупці перестали заходити.

  Обставини змінилися: орендар під час укладання договору розраховував на вільні вітрини, які залучатимуть до нього клієнтів. А їх не було видно через ремонт.

  Орендар направив орендодавцю листа про розірвання договору на підставі статті 451 Цивільного кодексу та вважав, що розірвав договір оренди. Але орендодавець не погодився, і почався судовий позов, який розтягнувся на кілька років.У результаті суди визнали часткову правоту орендаря, але вказали, що той неправильно витлумачив норму ЦК.

  Результат невтішний: витрати, понесені орендарем під час судових процесів, призвели до банкрутства.

  У договорі є підстави для його дострокового розірвання орендарем у судовому порядку. У документі можна прописати, у яких випадках сторони можуть розійтися лише через суд, а коли без нього.

  Наприклад, компанія орендувала приміщення під магазин алкогольної продукції. Така діяльність підлягає ліцензуванню. Якщо орендарю відмовлять у ліцензії, йому не потрібне буде це приміщення. І сторони прописують умову: якщо так і станеться, орендар має право розірвати договір через суд.

  Щоб справа дійшла до суду, орендарю потрібно:

  1. Написати та надіслати орендодавцю пропозицію про розірвання договору. У повідомленні вказати підстави та запропонувати досудове вирішення питання.
  2. Дочекатися реакції орендодавця, наприклад, отримати відмову. Якщо орендодавець не відповідає — почекати на термін, зазначений у претензії для відповіді. Без дотримання цієї процедури суд не розглядатиме суперечку.
  3. Підготувати позовну заяву, зібрати та докласти документи, що підтверджують позицію.
  4. Сплатити державне мито та подати документи до суду.
  5. Пройти усі стадії судового процесу. Якщо позов задовольнять, договір буде розірвано з набрання чинності рішенням суду.
  6. Якщо відповідач оскаржуватиме рішення — пройти судовий процес у другій, апеляційній інстанції. Можливо, потім і у третій, касаційній інстанції.

  Спрогнозувати, скільки часу займе судовий позов, можна лише приблизно. Наприклад, для Москви і такої категорії справ – від шести місяців. Орендну плату потрібно буде вносити до дати припинення договору оренди. Що це буде за дата – визначить суд.