Спадщина, приватизація та маткапітал: як відмовитися від частки у квартирі

В одних ситуаціях для відмови від частки в квартирі досить простого письмового документа, в інших доведеться оформляти дарчу. Разом з експертами розуміємо, як оформити відмову від частки у квартирі у різних випадках.

Пайова власність — це майно, яке перебуває у спільній власності з визначенням частки кожного із співвласників. Кожен власник такої нерухомості зобов'язаний пропорційно зі своєю часткою брати участь у сплаті податків, зборів за загальним майном, а також у витратах на його утримання та збереження (ст. 249 ЦК України). Пайова власність може виникнути внаслідок спадщини, поділу майна, приватизації житла тощо. буд. Громадянин чи юридична особа має право відмовитися від права власності на майно, що належить йому (ст. 236, ДК РФ). При цьому повністю всі права та обов'язки (оплата комунальних послуг, податків) зберігаються за початковим власником. Відмовитись від частки у квартирі можна як на етапі виникнення права власності (наприклад, при отриманні спадщини чи приватизації житла), так і вже за існуючого права. Розглянемо кожен із цих випадків окремо.

Відмова при приватизації квартири

Перший випадок — громадянин ще не отримав частку у праві власності, але планує відмовитись від неї. Наприклад, за участю у приватизації (переведення квартири у приватну власність). Якщо людина не хоче бути власником частки у квартирі, то вона може відмовитись від такого права. У цьому випадку частка приватизованої квартири буде рівномірно розподілена між іншими власниками.Для того, щоб відмовитися від своєї частки при приватизації, потрібно написати відповідну заяву. «Щоб відмовитись від приватизації, потрібно звернутися з письмовою заявою про відмову до уповноваженого органу. Наприклад, у Москві це департамент міського майна. Зразок заяви розміщено на сайті департаменту. Відмову від приватизації можна подати до департаменту безпосередньо і через МФЦ. У першому випадку потрібно нотаріальне посвідчення відмови (ціна - 1,1 тис. руб.), У другому досить простої письмової форми», - розповів юрист Asterisk Степан Хантимиров.

Відмова від частки при отриманні спадщини

Ще один варіант відмови від частки у квартирі, коли право власності ще не виникло, — при отриманні спадщини. Законодавство надає громадянам можливість відмовитися від майна, одержуваного у спадок (ст.1157 ЦК України). У разі можна відмовитися від частки як у користь конкретного спадкоємця, і на загальних підставах. У разі майно буде розподілено між спадкоємцями у рівних частках. Відмовитися від частки на користь третьої особи, яка не є спадкоємцем, не можна.

За словами Степана Хантимирова, спадкоємець може відмовитися від частки у праві власності на житлове приміщення двома способами:

• оформити у нотаріуса, який веде спадкову справу, відмову від спадщини. При цьому громадянин повинен відмовитися від усієї спадщини, а не лише від частки у праві власності на житлове приміщення. Заяву про відмову від спадщини можна зробити самому, можна скористатися формою нотаріуса. У першому випадку громадянин заплатить 100 руб., У другому випадку доведеться доплатити нотаріусу за послуги зі складання форми, як правило, від 300 до 500 руб.;
• не звертатися із заявою до нотаріуса, який веде спадкову справу, про прийняття спадщини протягом шести місяців з моменту смерті спадкодавця.

Закон надає шість місяців заяви права на спадщину (ст. 1154 ДК РФ). Протягом півроку спадкоємцю необхідно вирішити, чи він претендуватиме на майно або відмовиться від нього. Після того, як нотаріус видав свідоцтво про право на спадщину, громадянин не має права відмовитися від нього. Причому відмовитись можна лише повністю від успадкованого майна.

Є випадки, коли відмовитися від частки у праві власності на житлове приміщення не можна:

• успадковане майно носить виморочний характер;
• не можна відмовитися на користь інших осіб, якщо частка передається спадкодавцем певному спадкоємцю або спадкоємець має право на отримання обов'язкової частки.

Важливою умовою відмовитися від частки у спадщині є добровільний характер. Якщо заявник доведе, що підписував документ недобровільно, суд визнає відмову недійсною.

Читайте також

Відмова від уже існуючої частки

Якщо людина вже має частку у квартирі, то відмовитись від неї за допомогою письмової заяви не вийде. Не має значення, з якої підстави з'явилося право — внаслідок приватизації житла, пайового будівництва чи купівлі на вторинному ринку. У цьому випадку частку можна або продати, або подарувати.

Дарування частки

Договір дарування має просту письмову форму. На відміну від заповіту, дарування є двостороннім договором, він вимагає участі нотаріуса (ст. 572 ДК РФ).Щоб подарувати частку в квартирі, потрібна лише згода обдаровуваного.

При цьому важливо зареєструвати договір дарчим. Для реєстрації дарчої в Росреєстрі потрібно сплатити держмито (2 тис. руб.). Інакше договір буде визнано недійсним.

Якщо нерухомість переходить до свого родича, то податок на дохід не нараховується. У решті випадків новий власник сплачує податковий збір у розмірі 13% від кадастрової вартості частки.

Продаж частки

Частку у квартирі можна продати. Важлива умова - власник частки повинен запропонувати викупити свою частину нерухомості співвласникам приміщення (ст. 250 ЦК України).

Якщо інші учасники пайової власності відмовляться від угоди, тоді частку можна продати сторонньому покупцю з допомогою договору купівлі-продажу. У цьому випадку необхідно пройти стандартний шлях купівлі-продажу нерухомості і зареєструвати угоду в Росреєстрі.

Розприватизація

Громадянин має право передати частку у праві власності на житлове приміщення, яке він приватизував, у державну або муніципальну власність (так звана розприватизація), додав юрист Asterisk. Для цього необхідне одночасне дотримання трьох умов (ст. 9.1 Закону «Про приватизацію житлового фонду»):

• нерухомість надійшла у власність за договором приватизації;
• у власності громадянина немає іншої нерухомості;
• нерухомість вільна від правопретензій третіх осіб.

Після того як громадянин здійснить розприватизацію, держава або муніципалітет укладуть із нею договір найму житлового приміщення, права власності на яке він передав.

Відмова від частки в іпотечній квартирі

Просто відмовитися від частки в іпотечній квартирі також не можна.Таку частку можна продати чи подарувати, але лише з дозволу банку. Саме питання розпорядження часткою в іпотечній квартирі пов'язане з безліччю нюансів. Наприклад, купувався об'єкт у шлюбі або до нього, як була оформлена власність (спільна або пайова), чи є содольщики співпозичальниками і так далі.

Тому перше, що потрібно зробити в такому разі, — звернутися для консультації до юриста та до банку, оскільки здійснювати будь-які угоди з іпотечною квартирою, яка перебуває в заставі, можна лише за згодою банку, рекомендує заступник директора з правових питань мережі офісів нерухомості «Міель» Ольга Балбек.

Насправді, якщо созаемщики не хочуть або можуть виплачувати іпотечний кредит, зазвичай вони продають житло цілком, але й за погодженням із банком. З дозволу банку співпозичальник може домовитися про перехід права власності другому співпозичальнику. У разі зобов'язання щодо оплати іпотечного кредиту лягає повністю однієї созаемщика.

Відмовитись від права власності в іпотечній квартирі можна або подарувавши свою частку, або продавши. При розлученні подружжя, які є созаемщиками, це питання може вирішити шлюбний договір, у якому прописані умови поділу майна. Якщо шлюбного контракту немає, то при розлученні треба укласти угоду про поділ майна — кому і що належатиме після розлучення. Можна прописати, що все майно дістанеться одному з подружжя, а друге отримує грошову компенсацію.

Тому при відмові від частки в іпотечній квартирі потрібно спочатку визначити, по-перше, хто є основним позичальником та позичальником, рекомендує Ольга Балбек. По-друге, зрозуміти, ким припадають один одному позичальники та чи виділені частки.Після цього можна подарувати свою частку в іпотечній квартирі або продати її, використовуючи переважне право. При цьому варто пам'ятати, що у будь-якій ситуації потрібно спочатку поінформувати банк.

Припинення права спільної часткової власності: порядок 2023 року

Будь-який може стати власником частки у спільному майні при приватизації житла, отриманні майна у спадок, поділі подружньої власності та інших життєвих ситуацій. Для тих, хто не готовий володіти спільним майном, передбачено спеціальний інструмент – припинення права спільної часткової власності. Встановлені законом механізми дозволяють розділити майно, виділити з нього певну частку і навіть отримати компенсацію.

Як виникає пайова власність

Якщо об'єкт майна одночасно належить одразу декільком власникам і не може бути поділений між ними через свої якості або закон, він є спільною власністю. Цей режим виникає дуже часто, наприклад, за таких умов:

• придбання сім'єю квартири за материнським капіталом;
• успадкування членами сім'ї земельної ділянки, яка належала померлому родичу;
• купівля будь-якого майна особою, яка перебуває у шлюбі;
• ведення підприємцями спільної господарської діяльності;
• приватизація житла, що займається за договором найму соціального і так далі.

Якщо законом не встановлено інше, наприклад, утворення спільної власності, здебільшого спільне майно виступає пайовим – кожен власник має у ньому певну частку.

Якщо самими власниками чи судом не визначено інше, їм належать однакові частки, розмір яких залежить кількості власників.Усі вони можуть вільно розпоряджатися своїми частками, цим припиняючи загальне володіння.

Нормативна база

Основа нормативної бази, що регулює відносини між суб'єктами прав на спільне майно, – гол. 16 ЦК України. Цей розділ визначає:

• основні правила виникнення спільної власності;
• порядок визначення часток у ній;
• умови загального володіння та розпорядження;
• порядок розподілу витрат;
• правила відчуження;
• умови продажу та інші значимі питання.

Одним із них є питання припинення часткової власності, підставам якого присвячено ст. 252 ЦК України. Стаття, зокрема, визначає, як припинити пайове право власності, пропонує можливі моделі, які може використовувати ініціатор припинення, розглядає варіанти у разі, якщо фактичний поділ майна чи натуральний виділ конкретної частки неможливий.

Крім індивідуалізації об'єкта, право пайового володіння також може припинитися в результаті розпорядження своєю часткою. Основні правила щодо цього визначено ст. 246 ЦК України.

Важливо пам'ятати і про судову практику, яка частково роз'яснює деякі особливості ЦК України. Наприклад, Постанова Пленумів ЗС РФ і ВАС РФ № 6/8 від 01.07.1996 уточнює, що таке «нерозмірна шкода», яка є перешкодою для натурального виділення частки у праві власності.

Коли припиняється пайова власність

Конкретних причин, через які право на пайове володіння кількох власників єдиним об'єктом майна може бути припинено, закон не встановлює. Але враховуючи існуючі норми і практику, що склалася, можемо виділити кілька юридично значущих подій, в результаті яких пайова власність припинена або припиниться в майбутньому.Це можливо у випадках:

1. Індивідуалізації часток у праві власності. Відповідно до ст. 252 ГК РФ, власники пайового майна можуть розділити об'єкт, що належить їм на правах пайового володіння, за згодою або через суд. Один з таких власників має право вимагати від інших співвласників виділу належної йому частини в натурі, правда, лише якщо це допустимо без втрати можливості цільового використання (наприклад, поділивши автомобіль на кілька частин, його не можна буде експлуатувати). На випадок, коли це можливо, передбачено грошову компенсацію. Після поділу загальна власність припиняється всім співвласників, після виділу частки – лише її власника.
2. Відчуження часток. Відповідно до п. 2 ст. 246 ДК РФ, власники часток у спільному майні можуть вільно розпоряджатися ними, укладаючи щодо них будь-які безоплатні чи возмездные угоди. Усі власники разом чи кожен окремо можуть вільно подарувати, заповідати чи продати (з деякими обмеженнями) свої частки будь-кому. Якщо всі частки внаслідок відчуження перейдуть до одного суб'єкта, пайова власність припиниться.
3. Звернення стягнення на конкретну частку. Відповідно до ст. 255 ГК РФ, кредитор може вимагати звернення на частку боржника у спільній власності. Якщо її не можна виділити, співвласникам пропонується її викупити. Якщо власник всього один і він приймає цю пропозицію, пайовий режим припиняється. Якщо співвласників кілька, право частку припиниться лише в боржника – сама собою пайова власність залишиться.
4. фактичної загибелі чи знищення майнової частки. Відповідно до п. 1 ст.235 ЦК України, знищення об'єкта або його частини, що належить конкретній особі, тягне за собою припинення права власності. Наочний приклад: домоволодіння перебуває у спільній частковій власності двох господарів, які мають окремі входи. Якщо одну з частин цього будинку буде знесено, будинок перестане бути загальним, оскільки частина одного із власників фактично загине. При цьому важлива загибель саме частини будинку, припинення пайової власності внаслідок зносу господарської будівлі або іншого другорядного об'єкта неможливе.
5. Відмову власника від його частки. Закон дозволяє співвласнику відмовлятися від належної йому частки на користь третіх осіб чи інших співвласників.

На деяких із зазначених підстав пропонуємо зупинитися докладніше.

Викуп частки співвласника чи виплата компенсації

Власник частки може розпоряджатися нею так, як йому заманеться, зокрема відчужувати за договорами дарування, пожертвування або, наприклад, купівлі-продажу. Однак у разі його право відчуження носить обмежений характер.

Так, згідно зі ст. 250 ЦК, якщо особа вирішить продати свою частку, насамперед вона зобов'язана запропонувати її іншим співвласникам майна – вони мають переважне право на її придбання. В іншому умови для них мають бути рівними.

Щоб дотримати права співвласників під час продажу своєї частини, співвласник зобов'язаний письмово повідомити їх. На надання відповіді дається 1 місяць, якщо це нерухомість, та 10 днів, якщо це рухоме майно. Після закінчення цього терміну та відсутності відповіді з боку співвласника(ців) власник частки може продати її будь-кому.

Якщо згоду на придбання було отримано, власник частки може продати її лише своєму співвласнику, якщо той приймає раніше озвучені умови вартості.

Другий випадок, коли співвласник може отримати за свою частку грошову виплату, – отримання компенсації. Право на неї, згідно з п. 3 ст. згодом не можна буде використовувати таку річ за її прямим призначенням, її цінність зменшиться або характеристики зазнають погіршення.

В цьому випадку інші власники можуть виплатити йому компенсацію вартості частки, і право власності на неї перейде до інших власників. А якщо він лише один – пайовий режим володіння припиниться сам по собі.

Розділ пайового майна та припинення загального володіння

Закон дозволяє власникам здійснити натуральний розділ часток. Оскільки їх частки при дії пайового режиму володіння і так уже визначені, йдеться про реальний розділ: надання кожної з часток у праві власності (і відповідної їм частини майна) характеристик окремого, індивідуального об'єкта права.

Здійснити розділ можна двома шляхами:

• уклавши між власниками спеціальну угоду;
• подавши відповідний позов до суду, якщо домовитись не вдалося.

Укладання угоди

Поділ спільного майна за взаємною згодою – пріоритетна і найпростіша форма поділу.

Угода полягає у формі двосторонньої цивільно-правової угоди і буде дійсною, якщо реальний розділ допустимо на практиці і йому не перешкоджають природні характеристики речі, наприклад, неподільність.

Спеціальної форми для угоди не передбачено, але якщо вона стосується нерухомості та її реально можна поділити, виникнення права особистої власності підлягає державній реєстрації.

Угода про припинення часткової власності та реальний поділ майна повинна містити:

• повне найменування сторін, що його укладають;
• вказівку на об'єкт, що розділяється, з позначенням розміру часток, що належать кожному із співвласників, а також підстав (реквізитів правовстановлюючих документів), на яких вони ці частки придбали;
• порядок поділу: придбання кожним із співвласників частин майна, які мають характеристики індивідуального об'єкта права (якщо це нерухомість – площа кожної частини, індивідуальна адреса, наявність індивідуальних комунікацій, входу тощо), можливість продажу та поділу виручених коштів – за неможливості поділу об'єкта;
• вказівку на наявність чи відсутність матеріальних претензій. Наприклад, якщо один із власників у натурі отримав частину майна, невідповідну його частці, може бути передбачена часткова компенсація;
• порядок розподілу витрат, пов'язаних із фактичним розділом об'єкта права, за потреби – порядок оформлення документів;
• вказівку на припинення пайового володіння після поділу;
• строки набуття чинності угоди в законну силу, порядок вирішення спірних питань, інші умови за бажанням сторін.

Судовий розділ

Якщо досягти згоди не вдалося, п. 3 ст.252 ДК РФ дозволяє одному з власників звернутися до суду - лише він може виділити частку одного з власників. Для цього зацікавленому співвласнику потрібно скласти позовну заяву, яка за змістом та формою має відповідати ст. 131 ЦПК України.

Позов подається світовому судді, якщо вартість позову (майна) вбирається у 50 тис. рублів. Якщо більше – позов подається до районного суду. У разі поділу нерухомості з позовом звертаються до суду за місцем її знаходження.

Якщо річ неподільна або її розділ завдасть суттєвої шкоди вартості або іншим якостям, суд, ймовірно, відмовить у позові.

Судді можуть запропонувати альтернативний варіант – виплату позивачу компенсації вартості його частини іншими власниками. Відсутність його згоди може бути проігнорована лише у разі, якщо позивач має незначну частку та не зацікавлений у використанні спільного майна.

Виділ частки одного з власників

Відповідно до ст. 252 ДК РФ, кожен власник частки у майні вправі вимагати від інших співвласників реального виділу його частки. Але лише якщо загальна річ за своєю суттю є подільною і такий вид не призведе до погіршення її технічних характеристик, зниження вартості чи неможливості її подальшого використання. Відповідно, частка в результаті натурального виділення повинна мати певні характеристики:

• мати ознаки індивідуальної речі, яку самостійно можна використати за призначенням;
• мати вартість, відповідну розміру частки, що належить власнику;
• відповідати санітарним нормам, якщо вони встановлені щодо неї.

Виділ такої частки, як і справжній розділ, якщо він здійснюється за взаємною згодою співвласників, оформляється угодою.Якщо його досягти не вдалося, виділ можливий лише через суд.

У разі неможливості натурального виділу частини майна власник частки може претендувати на компенсацію у порядку, описаному вище. Після виділу чи отримання компенсації право спільної часткової власності у такої особи припиняється.

Розділ квартири та припинення пайового володіння нею

Як згадувалося вище, право пайового володіння квартирою може виникати з різних причин. У будь-якому разі власники користуються таким житлом спільно, самостійно визначаючи порядок та умови користування.

Однак спільне володіння не завжди є можливим. Особиста ворожість, розірвання шлюбу, неможливість визначити режим користування змушує пайових власників задуматися про поділ спільної квартири. Але і це не завжди можна здійснити.

Відповідно до п. 12 Постанови Пленуму ЗС РФ № 8 від 24.08.1993, поділити житлову квартиру можна лише якщо існує технічна можливість:

• виділити не тільки житлові приміщення, а й інші кімнати, які мають бути у квартирі (туалет, кухня, ванна кімната);
• забезпечити новостворений об'єкт нерухомості окремим входом.

Простіше кажучи, утворити із однієї квартири дві.

Підтвердити таку можливість може лише інженер БТІ відповідним висновком.

У переважній більшості випадків це неможливо, тому розділити квартиру або виділити частки в ній не вдасться.

Втім, це не перешкоджає припиненню спільної часткової власності, якщо сторони поставили таку мету. На це випадок передбачено два варіанти:

• одна зі сторін продає іншій свою частину;
• власники продають квартиру третій особі, а виручені кошти поділяють пропорційно наявним у них часткам.

Розділ будинку та припинення пайового режиму

Якщо об'єкт, що розділяється, - це індивідуальна будова, його розділ представляється більш реальним. Тому перед тим як припинити право пайової власності на житловий будинок, його необхідно спочатку розділити.

Але натуральний розділ об'єкта індивідуального будівництва також можливий лише за певних умов. Так, згідно з п. 6 Постанови Пленуму ЗС РФ № 4 від 10.06.1980, це можливо лише у разі виділення однієї із сторін ізольованої частини будинку та господарських будівель відповідно до розміру частки.

Простіше кажучи, виділена частина у вигляді індивідуального житлового приміщення має:

• мати натуральне добове освітлення;
• мати окремий вход;
• мати власне підключення до інженерних комунікацій;
• мати власні опалювально-варильні прилади;
• володіти власними санвузлом та кухнею;
• відповідати санітарним і житловим нормам, зокрема, мати достатній метраж;
• мати власну адресу та інші характеристики, що індивідуалізують.

Якщо є можливість забезпечити дотримання цих умов, власники можуть укласти угоду про поділ житлового будинку.

Після його підписання, реконструкції будівлі та отримання всіх дозвільних документів сторони повинні звернутися до відділення Росреєстру (у тому числі через МФЦ чи Держпослуги) для державної реєстрації припинення права пайової та виникнення у кожного з них особистої власності.

З моменту такої реєстрації пайовий режим припиняє діяти.

Якщо сторони самі не змогли домовитися про поділ, це можливо в судовому порядку. Однак судове рішення навряд чи відрізнятиметься від змісту угоди, яку можна було укласти самостійно.До того ж, оформлення частини будинку після суду здійснюватиметься в тому ж порядку, що й за згодою.

Земельна ділянка, на якій розташований будинок, має повторити долю нерухомості. Цей базовий принцип встановлено. 273 ЦК України. Простіше кажучи, при утворенні з одного будинку двох об'єктів земельна ділянка під нею також має бути перетворена на дві окремі ділянки.

Припинення спільної власності

Спільна власність відрізняється від пайової тим, що спочатку не визначено частки кожного з власників. Крім того, вона виникає лише в обумовлених законом випадках: наприклад, у подружжя у шлюбі, а також у членів селянського господарства.

Це ж визначає деякі особливості її припинення. Наприклад, власність подружжя припиняється у разі:

• її поділу, незалежно від того, розлучилися вони чи ні;
• укладання шлюбного договору та визначення режиму роздільної власності.

Саме собою розлучення припиняє лише утворення спільного майна у майбутнє. Щодо раніше придбаного – до його розділу діятиме режим спільного майна.

Розділ такого майна здійснюється за правилами ст. 254 ГК РФ, згідно з якою для початку слід визначити частки кожного з подружжя. Простіше кажучи, спільна власність має спочатку стати пайовою.

Втім, припинення права спільної сумісної власності можливе і без натурального поділу, наприклад, у разі дарування одним чоловіком своєї частини іншому.

Висновок

Загальна власність може бути як спільною, так і частковою.Якщо загальне володіння частковою власністю не є можливим, власники можуть його припинити, позбавившись своїх часток на користь інших співвласників, а якщо ті відмовляться - на користь третіх осіб.

Якщо власники бажають і далі користуватися спільним майном, вони можуть його розділити, виділивши в натурі частки, що їм належать. На практиці це найчастіше стосується загальної нерухомості, але далеко не завжди можливо у технічному плані та майже неможливо для квартир.

Якщо сторонам це все ж таки вдалося, кожен з них матиме свій індивідуальний об'єкт права, а пайова власність припинить діяти.

Нам із братом дістався у спадок будиночок у селі в рівних частках. Я в тому селі не планую жити, а брат і так там живе. Мене влаштувала запропонована їм компенсація за мою половину і ми проходили цю процедуру. На мою особисту думку, не варто провертати такі справи без наставника-юриста. Дуже легко припуститися помилки в документах. Скільки паперів мені довелося підписати, навіть не згадаю.

За такої поділки краще мати свого адвоката, який зможе Вас консультувати до завершення процесу.

Власність у принципі не може бути довго одночасно загальною та частковою. Наявність часток рано чи пізно призводить до їхнього реального виділення.

Краще звичайно мирно домовитися про перепродаж своєї частини іншому власнику, але це в ідеалі.