Обтяження об'єкту нерухомості

Придбання нерухомості – процес непростий. При покупці, чи здійснюється вона через агентство або самостійно, ви обов'язково зіткнетеся з поняттям «обтяження права власності». «Сфера» розповість, що таке обтяження права власності, які бувають види обтяження та обмеження, а також як зняти обтяження з нерухомості.

Що таке обтяження права власності?

Обтяження – це синонім слова «обмеження» щодо прав будь-кого. Це стосується обмеження прав на нерухомість. Відповідно до ЦК України ст. 131 та ФЗ N218 від 13.07.2015 р. «Про державну реєстрацію нерухомості». Воно виникає під час укладання різних договорів чи виконання судових рішень. Права власника на нерухомість можуть обмежуватися не лише при продажі квадратних метрів, а й навіть при здачі приміщення в оренду.

Від сервітуту до арешту

Усього існує шість основних типів обтяжень нерухомості:

Сервітут — обмеження, що накладається на орендарів земельних ділянок або людей, які користуються приміщеннями, які їм не належать — наприклад, кухня у комунальній квартирі. У земельних відносинах поняття «сервітуту» виникає, коли через земельну ділянку необхідно, наприклад, прокласти дорогу. Такий вид використання чужої нерухомості може бути сплачений як приватними особами, і державою.

Іпотечне обтяження - З ним зіткнеться будь-хто, хто оформлює іпотеку. Банк має право присвоїти об'єкт, якщо його власник не виконує кредитних зобов'язань. Кредитна організація має бути впевнена в тому, що нерухомість залишиться за позичальником.Саме тому банк обмежує можливість власника продавати та здавати нерухомість в оренду. Без згоди банку не можна навіть влаштувати перепланування. Прописувати в квартирі можна лише подружжя, батьків та дітей. Повідомляти кредитора доведеться і у випадку, якщо ви вирішите кілька місяців пожити за кордоном. При погашенні іпотеки необхідно подати заявку та винайняти квартиру з іпотечного обтяження.

Арешт майна та нерухомості накладає суд через борги або злочинні дії самого власника. Так, нерухомість може бути конфіскована судом як сплата боргу або виконання судового рішення на користь держави чи постраждалих.

Оренда - Досить поширений вид обтяження. За договором оренди орендодавець здає нерухомість орендарю у тимчасове користування з низкою обмежень, які вони укладають між собою. Наприклад, орендодавець сам має право вирішити, чи може орендар заселяти інших мешканців, робити переустановку. Оренда накладає обмеження і на орендодавця: він не може скористатися нерухомістю, але може продати її. Однак він не матиме права виселити орендарів без дотримання прописаних у договорі причин.

Рента — це особливий вид обтяження, що стосується передачі прав на нерухомість. Тут об'єкт обтяження — сам власник житла, якому потрібна допомога чи матеріальний зміст. Він здає свою нерухомість у ренту з вимогою власного змісту досі смерті, після якої нерухомість переходить у власність другій стороні. Укладається договір з персональними умовами, згідно з якими власнику виплачується договірна сума та забезпечується утримання.Угода анулюється, якщо умови обтяження другою стороною не виконуються.

При довірчому управлінні об'єктом відповідальний матиме право керувати нерухомістю, але не володіти нею. Такий тип обтяження засвідчується у нотаріуса та скасовується після купівлі-продажу нерухомості.

Є й інші види обтяження. До них належить, наприклад, опіка над неповнолітнім власником нерухомості. На батьків та опікунів накладається обмеження на продаж нерухомості, якщо зрештою умови життя дитини погіршаться. Також існують обтяження аварійних будівель та пам'яток культури. У першому випадку нерухомість не можна продавати, у другому — всі зміни, а також продаж мають бути узгоджені з органами з охорони пам'яток.

Як накласти обтяження на квартиру?

Обтяження не завжди стає рішенням третьої сторони. Часто це роблять самі власники чи спадкоємці, які побоюються за свою нерухомість. Для того, щоб зробити це, потрібно звернутися до МФЦ або надіслати документи рекомендованим листом до Росреєстру. Потрібно довести, що обтяження на нерухомість дійсно необхідне власнику. Для цього доведеться надати:

• Копію паспорта;
• Свідоцтво про право власності на майно;
• Кадастровий паспорт нерухомості;
• Довідка про відкриття спадкової справи;
• Завірена нотаріусом згода третіх осіб, чиї права будуть порушені: подружжя, співвласників квартири (цей документ потрібно опціонально).

Де і як перевірити наявність обтяження?

Наявність обтяження обов'язково варто перевіряти всім, хто хоче купити «вторинку» Через виписку ЄДРН можна дізнатися точну кількість власників (щоб виключити претендентів на куплену квартиру), чи було квартиру закладено, чи укладено договір ренти на нерухомість. Запросити довідку про власників квартири можна у компанії, що управляє. У ній будуть зазначені військовослужбовці-власники квартири або ув'язнені, які відбувають покарання та є тимчасово виписаними із квартири. Також варто запитати оплачені квитанції за останній місяць, щоб упевнитись у відсутності боргів. Перевірити будову статусу пам'ятника можна у органах місцевої адміністрації. Виявити інші види обтяження складніше, оскільки де вони фіксуються у державних ресурсах. Наприклад, перевірити, чи здається квартира в оренду, можна тільки очно, поговоривши з сусідами або кілька разів прийти квартиру в несподіваний для власника час.

Як зняти обтяження з квартири?

Це досить проста процедура, якщо власник не порушував умов договірних відносин. Звичайно, для кожного виду обтяження буде свій алгоритм дій. Так, у разі ренти обтяження буде знято тільки після смерті власника. Для цього потрібно буде надати свідоцтво про смерть. При договорі оренди не потрібно знімати спеціально, оскільки він реєструється державними органами. Складніше з іпотекою: тут потрібно надати банку свідчення, що це зобов'язання перед ним виконані. Документи потрібно буде подати до МФЦ на державну реєстрацію прав на нерухоме майно і приблизно через 10 днів перевірити статус нерухомості в Росреєстрі. Зняти обтяження можна і онлайн через сайт Росреєстру.Знадобиться пункт «Реєстрація припинення прав, обмежень (обтяжень) прав» і далі «Погашення реєстраційного запису про іпотеку».

Які документи знадобляться?

При знятті кожного обтяження знадобиться свій пакет документів. Так для скасування ренти буде потрібна згода власника, завірена у нотаріуса; під час арешту - рішення суду про зняття обмежень; щодо неповнолітніх - дозвіл органів опіки; при довірчому управлінні - сам договір. Найчастіше його потрібно зняти у зв'язку із закінченням виплати іпотеки:

• Довідка про закриття кредиту від банку
• Заставна — документ про заставу нерухомості, доки йдуть іпотечні виплати. Цей документ також оформлює банк протягом двох тижнів.
• Свідоцтво власності на нерухомість
• Договір про іпотеку
• Паспорт

Ризики при купівлі нерухомості з обтяженням

Квартири на вторинному ринку з обтяженням у вигляді невиплаченої до кінця іпотеки, на жаль, сьогодні не рідкість. Зазвичай такі квартири продаються за вартістю, нижчою від ринку. Власники зазвичай обіцяють закрити іпотеку за рахунок оплати. У цьому випадку покупцю варто бути ще більш уважним під час перевірки документів. Потрібно перевірити житло на всі інші види обтяжень: переконатися, що її ніхто не орендує, якщо це не заздалегідь обумовлено, чи немає зобов'язань по ренті, чи не є нерухомість заарештованою чи аварійною. Пам'ятайте, є ризик, що недобросовісний продавець може розірвати угоду з продажу після внесення коштів за іпотеку. Вам дуже довго доведеться повертати суму через суд. Втім, обтяження ще не означає, що вас обов'язково обдурять. Серйозніше поставтеся до перевірки документів.

Дізнатися все про нюанси обтяження об'єктів нерухомості ви можете з нашого курсу «Сучасні проблеми права нерухомості та землекористування».

Зняття обтяження після виплати іпотеки

При оформленні іпотеки під заставу нерухомості права заставоутримувача отримує банк, що видає кредит. Іпотека як обтяження майна, виникає з державної реєстрації речових іпотеки. Після погашення боргових зобов'язань власник житла може зняти обтяження. Розповідаємо, як це правильно зробити.

Що таке обтяження?

Обтяження нерухомості - це обмеження власника нерухомості у користуванні та розпорядженні своїм майном. Обтяження заважають правовласнику вільно та повною мірою розпоряджатися своєю нерухомістю. У випадку з іпотекою заставоутримувачем стає банк. Отже, багато дій з житлом, що купується, повинні проводитися після його схвалення. Іпотека під заставу нерухомості - це добровільне обтяження. Власник сам закладає майно, щоби отримати кредит. Також буває примусове обтяження. Наприклад, арешт житла за борги. Наявність низки обтяжень має на увазі певні заборони, які накладаються на розпорядження нерухомістю. Перелік обмежень при іпотеці визначається кредитним договором чи іншими документами та залежить від банку. Наприклад, власнику можуть бути заборонені та дозволені такі дії: можна робити ремонт Не можна робити перепланування, продавати або закладати нерухомість можна проживати у квартирі Не можна здавати житло терміном більше 1 року Власник повинен тримати банк у курсі всіх важливих дій, що стосуються іпотечної квартири та прописаних у кредитному договорі, а також не робити їх без дозволу кредитної організації. У випадках, встановлених законодавством РФ, банк має право реалізувати заставний об'єкт, щоб повернути кошти (наприклад, у разі несплати чи несвоєчасної сплати суми боргу повністю чи частини).

Коли можна зняти обтяження з квартири?

Обтяження знімається тоді, коли позичальник повністю погасить свій кредит у банку. Причому не важливо, відповідно до початкового графіка платежів або ж зробить дострокове погашення. Обтяження не знімається автоматично! Після внесення останнього платежу та погашення іпотечного кредиту позичальнику необхідно зняти з квартири зареєстроване в Росреєстрі обтяження. Це можна зробити за 3 кроки.

Як зняти обтяження?

Якщо позичальник має кваліфікований електронний підпис, він може вибрати, де зняти обтяження: офлайн в МФЦ або онлайн на сайті Росреєстру. Якщо підпису немає, то провести процедуру можна лише через МФЦ чи територіальний підрозділ Росреєстру (якщо об'єкт нерухомості знаходиться в іншому регіоні). Розглянемо цей варіант.

Дізнайтеся, які документи будуть потрібні Після того, як ви внесете останній платіж за кредитом, зателефонуйте до свого банку і проконсультуйтеся, як проходитиме процедура зняття обтяження. Співробітники банку розкажуть вам, які документи потрібно підготувати. Як правило, це погашена заставна квартиру (її необхідно замовити в банку). Співробітник банку може поїхати до МФЦ або Росреєстр разом з вами та подати спільну заяву на зняття обтяження.Перелік документів, які також можуть знадобитися: Паспорт позичальника та всіх власників, якщо їх декілька, свідоцтва про народження дітей віком до 14 років заставна або виписка за рахунком депо (якщо документарна заставна знерухомлена або видавалася електронна заставна) Паспорт співробітника банку та документи, що підтверджують його повноваження Якщо у вас немає заставної, то на зняття обтяження подається спільна заява або заява може подати банк. Відвезіть зібрані документи до МФЦ або Росреєстру Приїжджайте до МФЦ або Росреєстру із зібраними документами. Щоб все пройшло швидко, запишіться наперед через інтернет. На прийомі до МФЦ або Росреєстру ви заповните заяву і віддасте документи на зняття обтяження. Якщо у вас з'являться питання, фахівці дадуть відповідь і допоможуть написати все правильно. Далі співробітник віддасть вам опис документів і вкаже термін, протягом якого з вашої квартири буде знято обтяження згідно із законодавством РФ. Як правило, це 5 робочих днів. Переконайтеся, що обтяження знято Щоб зняти обтяження, до реєстру нерухомості вносяться зміни. Сама послуга зняття обтяження безкоштовна, і держмито за неї не стягується. Але в цьому випадку власнику не видається витяг з ЄДРН. Якщо вам потрібен документ без позначки про заставу, замовте паперовий випис через МФЦ або електронний витяг з ЄДРН. Потрібно буде заплатити держмито у розмірі, визначеному законодавством РФ.Якщо документ вам не потрібен, то на сайті Росреєстру можна безкоштовно подивитися, чи накладено обтяження на нерухомість. Інформація буде доступна приблизно через тиждень після того, як ви отримаєте сповіщення про зняття обтяження від МФЦ. Тільки зверніть увагу, що вона матиме довідковий характер і не матиме юридичної сили.

Види обтяжень нерухомості та як їх зняти. Інструкція Росреєстру

При угодах з нерухомістю важливо враховувати наявність обтяжень, оскільки вони накладають обмеження на об'єкт. Про це йдеться у релізі столичного Росреєстру, фахівці якого розповіли про те, які види обтяжень існують і як їх зняти. «З огляду на важливість забезпечення обороту нерухомості, а також на користь правовласників власності, щодо якої з різних причин накладено обмежувальні заходи, Росреєстр прагне максимально швидко знімати обтяження, якщо підстави були усунені. Наприклад, іпотечний кредит було виплачено і у власника не залишилося зобов'язань перед банком», - прокоментував керівник Управління Росреєстру у Москві Ігор Майданов.

Обтяження - Це вид обмеження прав власності на об'єкт нерухомості, у тому числі квартиру, будинок або земельну ділянку. Якщо об'єкт накладено обтяження, то власник неспроможна повною мірою розпоряджатися своїм майном досі зняття. Інформація про те, що на об'єкт накладено той чи інший вид обтяження, є у виписках із Єдиного державного реєстру нерухомості (ЄДРН).

• іпотеки. До повної виплати іпотеки майно перебуває у заставі банку-кредитора. Відповідний запис вноситься до Росреєстру, і власник нерухомості не може здійснювати угоди без згоди банку.Поки іпотека не буде погашена, обтяження не буде знято;
• арешт. Як правило, арешти (заборони) на нерухомість накладає суд чи служба судових приставів у межах виконавчого провадження. Це означає, що нерухомістю не можна розпоряджатися: її неможливо продати, ні здати в оренду, ні заповідати, ні подарувати. Наприклад, арешт може бути накладений, якщо власник має великі борги. У разі, щоб зняти арешт, потрібно погасити борг;
• ренту. У цьому випадку право власності на нерухомість переходить від однієї людини (наприклад, літньої або потребуючої догляду) до іншої, яка бере на себе зобов'язання щодо довічного утримання колишнього власника. Розпоряджатися таким житлом можна лише за попередньою згодою отримувача ренти.

Як дізнатися про обтяження

Ця інформація міститься у виписці з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЄДРН) – у розділі 2, пункті № 4 «Обмеження прав та обтяження об'єкта нерухомості». Там зазначаються дані про наявність зареєстрованого обтяження, його вид (наприклад, оренда, іпотека) та предмет (наприклад, частина об'єкта нерухомості). Також цей пункт містить відомості про термін, на який встановлено обтяження, та про те, на чию користь воно встановлено (наприклад, іпотека на користь банку).

Замовити виписку з ЄДРН можна на офіційному сайті Росреєстру, на порталі «Держпослуги», на сайті «Роскадастру» або звернутися до центру держпослуг «Мої документи». Інформацію про наявність обтяження можна отримати за допомогою сервісу «Довідкова інформація щодо об'єктів нерухомості в режимі online» на сайті Росреєстру. Сервіс дозволяє отримати інформацію про номер реєстраційного запису та дату реєстрації обтяження.

З 1 березня 2023 року Росреєстр перестав публікувати відомості про власників у виписці ЄДРН, якщо її замовляли треті особи. Тепер дані з ЄДРН доступні лише за згодою власників об'єктів. ПІБ власника житла та дату його народження покажуть лише йому самому, його дружині чи дружині, а також деяким співробітникам держорганів та нотаріусам.

Читайте також:

Будьте в курсі важливих новин – стежте за телеграм-каналом «РБК-Нерухомість»