Як правильно вибирати забудовника під час купівлі квартири.

Не всі забудовники, з якими майбутні власники квартир укладають договори пайової участі в будівництві, виявляються сумлінними.

Розповідаємо, що перевірити перед укладенням договору із забудовником та як убезпечити себе від можливих ризиків.

Перед укладанням договору пайової участі варто оцінити надійність забудовника.

Перевірка забудовника під час купівлі квартири в новобудові

Перший етап, який потрібно пройти перед укладанням договору пайової участі — перевірка будівельної компанії. Вона включає оцінку репутації фірми, її заборгованості з виплати податків, джерела фінансування будівництва та інших моментів, які допоможуть визначити недобросовісного забудовника.

Ознайомлення із загальною інформацією про забудовника

Спочатку потрібно ознайомитися з реєстраційною та установчою документацією будівельної компанії.

• свідоцтво про реєстрацію юридичної особи;
• виписка з ЄДРЮЛ;
• статут організації, виходячи з положень якого вона функціонує;
• свідоцтво про поставку на податковий облік.

Після ознайомлення з документами можна переглянути інформацію про забудовника на сайті ФНП. Зокрема, за датою реєстрації можна дізнатися про тривалість функціонування компанії.Є забудовники, які розповідають клієнтам, що вони працюють на ринку нерухомості понад 15 років, а після перевірки може виявитися, що вони зареєстровані лише 1 рік тому.

Фахівці радять обирати забудовників, які працюють 5 і більше років. Надійною може бути компанія, яка працює менше року, але у фірм, які функціонують триваліший час, легше оцінити надійність. Зокрема, у них можна перевірити терміни здавання попередніх об'єктів, якість проведених робіт.

Перевірка забудовника на сайті компанії

Будівельні компанії, які дбають про свою репутацію, хочуть залучити більше покупців, вкладають кошти у розвиток сайту. На сайті забудовника можна ознайомитись з:

• відомостями про проекти, за якими будинки вже введені в експлуатацію;
• даними про проекти, у будівництві яких можна взяти пайову участь;
• даними щодо новобудов, введених в експлуатацію, в яких можна купити квартиру;
• інформацією про реєстраційні та установчі документи фірми;
• одержаними нагородами;
• відомостями про банки, у яких забудовник пройшов акредитацію;
• даними про підрядників, яких компанія залучає щодо робіт.

Багато компаній ведуть онлайн-трансляцію з одного чи кількох об'єктів, які вони будують.

Якщо інформації про забудовника мало, сайт давно не оновлювався і не поповнювався актуальною інформацією — це привід насторожитися та перевірити сумлінність компанії.

Перегляд договору пайової участі

Його укладають забудовник і людина, яка збирається стати власником квартири в будинку, що будується. ДДУ оформляють на будь-якому етапі будівництва - від стадії котловану до проведення оздоблювальних робіт, прокладання комунікацій.Такий документ захищає покупця від дій шахраїв, недобросовісних фірм та дозволяє звернутися до суду, якщо права пайовика будуть порушені.

У договорі пайової участі мають бути такі відомості:

• інформація про об'єкт - адреса будинку та кадастровий номер ділянки, на якій зводиться будівля;
• вартість об'єкта;
• дата здачі;
• поверх квартири та її номер;
• гарантія на квартиру;
• відомості про страхування відповідальності підприємства;
• дані паспорта покупця;
• реквізити компанії-забудовника.

За законом ДДУ має реєструватися у Росреєстрі. Це захищає покупців від дій несумлінних забудовників, які одну й ту саму квартиру хочуть продати декільком покупцям.

ДДУ захищає пайовиків у разі заморожування будівництва від різних ризиків в інших ситуаціях, коли порушуються їхні права. Наприклад, якщо забудовник захоче перенести терміни здачі об'єкта, він повинен погодити це з кожним пальником шляхом підписання додаткової угоди. Але покупець має підписувати таку угоду добровільно. Якщо забудовник вчасно здає об'єкт, покупець має право отримання пені. Її розмір становить 1/150 ставки рефінансування за кожний день прострочення.

ДДУ дозволяє пайовику захистити свої права у разі їх порушення. Фото: newlife-ul.ru

Щоб переконатися, що ДДУ справді захищає покупця, можна показати документ юристу. Він оцінить, наскільки правильно укладено договір і чи ризикує покупець, який його підписує.

Оцінка договору страхування забудовника

Це документ, яким забудовник страхує свою відповідальність. Серед ризиків, які передбачає поліс:

• забудовник продав одну квартиру кільком людям;
• об'єкт було знищено у разі пожежі чи іншої ситуації, передбаченої страховим договором;
• забудовник збанкрутував і не може виконати свої зобов'язання перед пайовиками.

Можна попросити копію страхового договору та перевірити страховика. Якщо компанії, яка оформила поліс, немає у переліку страховиків Центробанку, забудовник у відсутності права укладати з нею договір страхування.

Як вибрати забудовника, оцінюючи його попередні об'єкти

Після перевірки реєстраційних та установчих документів, ДДУ, страховки компанії варто перевірити інформацію про попередні проекти забудовника.

Потрібно дізнатися, які об'єкти зводилися, чи були вони здані вчасно, чи є скарги від покупців квартир щодо їхньої якості. Буває, що при здачі об'єкта клієнта все влаштовує, але за кілька місяців обсипається штукатурка, розриває труби, горить проводка, у стінах з'являються тріщини.

Сам забудовник не говоритиме потенційному клієнту про те, що якісь об'єкти були здані їм пізніше терміну. Не розповідають і про скарги покупців квартир. Інформацію краще шукати у групах соціальних мереж, на форумах, можна переглянути публікації на сайтах місцевих ЗМІ. Це можуть бути відомості про квартири на ринку вторинної нерухомості, яку зводила будівельна компанія.

Слід розуміти, що навіть ідеальна репутація забудовника не може гарантувати, що компанія не збанкрутує - буває, що будівництво заморожують забудовники, які багато років у термін здавали об'єкти і отримували позитивні відгуки клієнтів. Але перевірка даних про попередні проекти компанії допоможе відсіяти забудовників, у яких сформувалася репутація недобросовісної фірми.

Порівняння цін забудовника із середніми цінами по ринку новобудов

Якщо забудовник сумлінний, працює на ринку нерухомості давно, має хорошу репутацію, то його ціни будуть на рівні ринкових або вищими. Низька вартість квартир може встановлюватись компаніями, які тільки входять на ринок. Ще низька ціна на об'єкти буває у забудовників, які зривають терміни здачі об'єктів, не виконують інші зобов'язання перед своїми клієнтами, прописаними в договорі — так вони намагаються залучити більше покупців на житло, що будується.

Ціну квартир об'єкту, що зводиться, завжди потрібно оцінювати в сукупності з іншими показниками та документами, які перевіряють у компанії. Наприклад, занадто низька ціна може бути встановлена, коли компанія не має дозволу на будівництво або відсутні інші обов'язкові документи.

Оцінка фінансової стійкості будівельної компанії

Бухгалтерська документація забудовника має бути розміщена у відкритому доступі на сайті Росстату. Але слід звернути увагу на те, що відомості публікуються із затримкою у 7 місяців.

Забудовник на вимогу покупця квартири має надати бухгалтерську звітність. Фото: MidJourney

Якщо даних про фінансову звітність щодо конкретного забудовника немає, це може свідчити про те, що звітність за останній період не була здана, а сама компанія готується до припинення діяльності.

За законом бухгалтерська звітність забудовника не вважається комерційною таємницею. Тому покупець квартири в будинку, що будується, може попросити надати для ознайомлення звіти за останні 3 роки роботи. Варто звернути увагу на такі показники:

• чистий прибуток.Можна порівняти показники прибутку за звітний період та попередній;
• виручка - сума коштів, що надійшли за звітний період;
• Розмір чистих активів. Це сума коштів, якою компанія може скористатися за несприятливого результату своєї діяльності;
• величина основних засобів та інші активи - майно компанії;
• величина дебіторську заборгованість. Це гроші, які компанія може стягнути зі своїх боржників;
• величина кредитних зобов'язань перед фінансовими та іншими організаціями.

Отримання інформації про джерела фінансування

З середини 2019 року забудовники, які працюють на російському ринку нерухомості, не можуть відразу використовувати гроші пайовиків після укладання договору пайової участі. Кошти, що надходять від них, розміщують на ескроу-рахунках. До забудовника вони надходять лише після того, як він здає будинок в експлуатацію.

Забудовників, які зводять об'єкти лише власним коштом, на ринку майже немає. Зазвичай компанії використовують частину своїх коштів та банківський кредит. Кредит оформлюють у тій фінансовій організації, де відкрито ескроу-рахунки.

Практика показує, що отримання кредиту у великій фінансовій організації свідчить про надійність забудовника. Будь-який банк перед наданням позики ретельно перевіряє компанію та видає гроші лише у випадку, якщо вважає забудовника сумлінним.

Отримання інформації про судову активність компанії

Приймаючи рішення про можливість підписання договору із забудовником, потрібно ознайомитися з інформацією про наявність чи відсутність справ про банкрутство, господарські спори. Такі дані можна знайти у картотеці арбітражних судів.Якщо в судових розглядах компанія забудовника часто фігурує як відповідач, це означає, що її партнери або кредитори мають до неї претензії.

Про суперечки з фізичними особами можна дізнатися на сайті районного суду. Його визначають за місцем реєстрації забудовника – його юридичною адресою.

Якщо було заведено арбітражні справи, потрібно перевірити таку інформацію:

• дата розгляду;
• суть спору;
• рішення, ухвалене судом;
• величина стягненої суми.

Особливу увагу варто приділити суперечкам про стягнення коштів із забудовника банком, який надав кредит для будівництва будинків.

Оцінка фінансової спроможності - як перевірити забудовника на банкрутство

Якщо подано заяву про визнання забудовника банкрутом, вона буде розміщена у картотеці арбітражних справ. Слід розуміти, що присутність такої заяви ще означає, що забудовник неблагонадійний і зможе виконати зобов'язання, взяті під час підписання договору пайової участі. За результатами розгляду заяв компанії не завжди визнаються банкрутами. Але якщо такі заяви є, особливо якщо їх кілька, це привід ретельніше перевірити благонадійність забудовника.

Пошук виконавчих проваджень

Наявність виконавчого провадження свідчить у тому, що в забудовника у примусовому порядку стягують кошти. Це може бути майно, що реалізується для покриття боргів перед банком, штрафів за прострочення чи пені. Кошти можуть стягувати у примусовому порядку та за наявності боргів перед фізичними особами.

Перевірка забудовника на борги з податків

Якщо забудовник має податкову заборгованість, він не здає звітність, це може свідчити про його фінансові проблеми. Тому краще перевірити дані щодо таких боргів перед укладенням договору. Інформація про забудовників та інших юридичних осіб, у яких борги з виплати податкових зобов'язань перевищують 1000 рублів, вказано на сайті Федеральної податкової служби.

На сайті ФНП можна перевірити інформацію про компанії, які мають заборгованість з податків. Фото: service.nalog.ru

Перевірка єдиного реєстру забудовників, реєстрів проблемних забудовників та об'єктів

Насамперед варто перевірити присутність девелопера в єдиному реєстрі забудовників, який працює з 2017 року. У ньому розміщують всю інформацію про компанії, що займаються житловим будівництвом. У реєстрі також є інформація про інвесторів забудовників, підконтрольних підрядникам.

Після здачі кожного об'єкта аналізується інформація про те, чи були дотримані терміни здачі об'єкта чи ні. За результатами аналізу забудовнику надається певна кількість балів рейтингу — від 0,5 до 5. Низькі бали говорять про те, що попередні об'єкти були введені в експлуатацію пізніше за термін. Чим вище значення, тим менша ймовірність того, що девелопер зірве терміни здачі наступного об'єкта.

Окремо слід ознайомитися з інформацією, яка розміщена у спеціалізованих реєстрах несумлінних будівельних компаній. Наприклад, у Московській області є окремий реєстр проблемних забудовників. Його веде міністерство будівельного комплексу Московської області. Якщо відомості про компанію є у такому реєстрі, краще звернути увагу на інші фірми, з якими можна укласти ДДУ.

Оцінка об'єкта, що будується - як перевірити новобудову перед покупкою

Оцінюючи можливість підписання договору пайової участі, пайовикам варто оцінювати не тільки надійність забудовника. Необхідно перевіряти і об'єкт, в якому купуватиметься квартира.

Оцінка законності будівництва будинку - як перевірити дозвіл на будівництво

Присутність такого документа є обов'язковою — якщо він не оформлений, то будівництво будівлі незаконне. Дозвіл на будівництво в більшості випадків забудовник розміщує на сайті у вільному доступі.

Дозвіл на будівництво додатково можна перевірити у профільному відомстві. Наприклад, дозволи, видані для будівництва в межах Москви, можна переглянути у списку Комітету державного будівельного нагляду.

Дозвіл на будівництво видає адміністрація населеного пункту, де будуватиметься будівля. У документі вказують:

• назва компанії;
• дату видачі дозволу;
• дані про те, що забудовнику дозволено будувати будинок на конкретній ділянці;
• печатку відомства та підпис спеціаліста, який надав документ.

Перевірка проектної декларації

У проектній декларації зазначають:

• назва та контакти компанії;
• будівельна адреса будинку;
• номер будинку, що відповідає даним технічного плану;
• терміни будівництва;
• прибуток фірми протягом року;
• відомості про банк, де буде відкрито рахунки ескроу;
• висновок експертизи на проект;
• висновок про відповідність забудовника вимогам ФЗ;
• відомості про документацію, що підтверджує право власності або оренди ділянки;
• висновок аудиторів про діяльність підприємства;
• способи за допомогою яких забудовник забезпечить виконання зобов'язань перед покупцями квартир на стадії будівництва;
• проект ДДУ;
• вартість квадратного метра в об'єкті та іншу інформацію.

Якщо забудовник вже переносив терміни здачі об'єкта, ця інформація буде відображена у проектній декларації. З урахуванням такої інформації можна оцінити можливість здачі об'єкта вчасно або перенесення терміну.

Перевірка документа, що підтверджує право власності або оренди на земельну ділянку

Такий документ також має бути розміщений на сайті забудовника. Додатково перевірити інформацію можна на сайті Росреєстру.

Ділянка не обов'язково має бути власністю забудовника. Багато будинків зводяться на підставі договору оренди. У такому разі необхідно перевірити:

• дату закінчення строку дії договору. Він не повинен закінчуватися раніше запланованого терміну здачі об'єкта в експлуатацію;
• чи пройшов договір державної реєстрації.

Крім перевірки загальної інформації, варто порівняти межі ділянки, зазначені в документах, з фактичними межами будівництва.

Оцінка ступеня готовності будинку

Ріелтор, який представляє інтереси будівельної компанії, сам забудовник, залучаючи чергового клієнта до висновку ДДУ, може перебільшувати інформацію про рівень готовності будинку. Щоб отримати достовірну інформацію, варто попросити ріелтора або менеджера компанії відвідати об'єкт. Так можна побачити, що роблять на будівництві, оцінити готовність будівлі, комунікацій.

Щоб оцінити ступінь готовності будинку, потрібно відвідати об'єкт, що будується. Фото: MidJourney

Крім виїзду на об'єкт для оцінки ступеня його готовності, варто отримати доступ до форуму пайовиків.У ньому можна дізнатися більш точну інформацію про поточний стан речей у будинку і проблемах, якщо вони є.

Оцінка темпів будівництва за фотографіями будинку, що будується

Людині без досвіду у будівництві, особливо у зведенні багатоповерхових будинків, складно самому за фотографіями будівництва, зробленим у динаміці, визначити, чи буде будинок зданий у строк. Якщо такі фотографії доступні, краще з ними звернутися до досвідченого будівельника і запитати його думки про те, чи встигне забудовник до терміну здачі будинку.

Перевірка акредитації забудовника банками

Акредитація банком забудовника - це перевірка компанії щодо надійності. Фінансові організації проводять таку процедуру для того, щоб оцінити можливість надання іпотечних кредитів на покупку квартири в будинку, що будується. Це дає більше гарантій того, що позичальник отримає квартиру, а банк — свої кошти відповідно до прийнятого щомісячного графіку погашення.

Чим більше фінансових організацій акредитували забудовника, тим більше гарантій того, що компанія надійна.

Як перевірити забудовника: найважливіше, на що звернути увагу

• Реєстраційні та установчі документи: свідоцтво про реєстрацію, статут, ІПН, відповідність даним у них інформації, що надається забудовником та розміщеної на сайті ФНП.
• Сайт забудовника, де має бути розміщена реєстраційна документація, дані щодо зданих в експлуатацію об'єктів, необхідна документація та інформація щодо будівель, що зводяться.
• Договір страхування, у якому передбачено ризики заморожування будівництва чи банкрутства забудовника.
• Попередні проекти забудовника, зокрема, дотримання термінів їхньої здачі.
• Фінансова стійкість забудовника та джерела фінансування будівництва.
• Судова активність підприємства, збуджені виконавчі провадження, присутність боргів із виплати податків.
• Наявність інформації про забудовника в єдиному реєстрі девелоперів та відсутність даних про нього у реєстрах несумлінних компаній.
• Документи на новобудову: дозвіл на будівництво та проектну декларацію.
• Право власності чи оренди земельної ділянки, де споруджується багатоквартирний будинок.
• Ступінь готовності будинку та темпи будівництва.

Як перевірити забудовника

Розповідаємо, що потрібно знати під час купівлі квартири в новобудові.

Єдиний законний і безпечний спосіб покупки квартири в ЖК, що будується договору пайової участі (ДДУ).

Договір пайової участі (ДДУ) - це документ, за яким забудовник зобов'язується побудувати будинок/ЖК і передати пайовику його частку - квартиру, нежитлове приміщення.

Чому важливий ДДУ?

Це єдиний документ, дозволений законом про пайову участь. Тільки з ДДУ є гарантія, що будинок/ЖК обов'язково буде збудовано і покупець отримає житло.

Інші види договорів - бронювання, інвестування, попередні та ін. буд. — не є законними і не дають 100% гарантії завершення будівництва та повного захисту прав покупця.

На Krisha.kz у розділі «Новобудови» є фільтр «Наявність ДДУ». Вибравши його, можна побачити ЖК, які мають дозвіл на залучення грошей пайовиків.

Договір пайової участі відноситься до правовстановлюючого документа на житло та реєструється в державній базі. Наявність права власності можна перевірити в особистому кабінеті на eGov.

По суті, якщо забудовник укладає ДДУ, це підтверджує, що він працює повністю в рамках закону і має необхідні дозволи.

Одним з них є дозвіл на залучення грошей пайовиків.

Дозвіл може бути одним із трьох видів документів:
- Гарантія КЖК;
- Дозвіл від акімату;
- Участь у проекті банку другого рівня (дозвіл видає також акімат).

Дозвіл підтверджує, що будівельна компанія має позитивну репутацію, вона вже має побудовані ЖК, а також має гроші на зведення нового об'єкта. Перевірити документ на залучення коштів пайовиків можна на сайті житлового порталу.