Калькулятор іпотеки: дізнайтесь, яка квартира вам по кишені

Перед тим, як взяти іпотеку, потрібно з'ясувати, на яку квартиру ви можете розраховувати.

Вкажіть свої накопичення та бюджет, а калькулятор порахує суму кредиту, який банк зможе вам видати, та підкаже максимальну вартість квартири, яку ви зможете взяти в іпотеку.

Що таке іпотека і наскільки безпечно в неї вплутуватися?

Іпотека – для багатьох єдиний спосіб купити власне житло. Не потрібно роками відкладати гроші на квартиру та жити на орендованій. Можна накопичити на початковий внесок 15—20% вартості житла, а решту взяти в кредит у банку. Ставка буде нижчою, ніж за споживчим кредитом, але є нюанс: куплена квартира буде у банку в заставі, доки не виплатите кредит.

Виходить, у разі фінансових труднощів можна залишитись без квартири?

Банк має право розірвати кредитний договір і попросити повернути залишок кредитних грошей, якщо позичальник систематично його порушує, наприклад, не платить вчасно. А якщо накопичити великий борг, банк має право продати квартиру з торгів. З отриманих за нерухомість грошей він забере собі частину рахунок погашення боргу, а залишок передасть позичальнику.

Насправді банки рідко доводять справу до продажу квартири. Вони зацікавлені в тому, щоб зберегти позичальника, якщо він не безнадійний, адже банк заробляє на відсотках іпотечних, а не продажу квартир. Тому спочатку банк намагатиметься домовитись.

В іпотечному та кредитному договорах банк прописує, в яких ситуаціях може зажадати гроші, а в яких — продати квартиру з торгів. Перед підписанням обов'язково вивчіть цей пункт.

Як підготуватись до іпотеки?

Насамперед розрахуйте комфортний іпотечний платіж: складіть бюджет і порахуйте, скільки грошей залишається після оплати рахунків та всього необхідного. Іпотечний платіж не повинен перевищувати половини суми, що залишилася.

Потім прикиньте скільки грошей у вас є на початковий внесок. За умовами більшості банків, для початкового внеску у вас має бути щонайменше 15—20% вартості квартири.

Влаштуйте генеральну репетицію іпотеки: уявіть, ніби вже купили квартиру і потрібно щомісяця платити банку. Спробуйте відкладати цей платіж окремо кілька місяців. Так ви оціните свої сили і заразом зберете іпотечну подушку безпеки на випадок фінансових труднощів.

Чи буває іпотека без початкового внеску?

Можна пошукати партнерські програми між банками та забудовниками на купівлю новобудов, але це рідкість. Іпотека без первісного внеску банкам невигідна, тому що Центробанк підвищив коефіцієнт ризику за іпотечними кредитами з первісним внеском до 20% на житло на первинному ринку. Витрати банку цьому випадку зростають.

Але є програми, де як внесок можна використовувати материнський капітал чи регіональну субсидію. Ще можна взяти кредит під заставу вже наявної нерухомості: наприклад, якщо у вас є ще одне житло.

Чи можна взяти кредит на початковий внесок?

Якщо грошей небагато, а житло потрібно не терміново, краще підкопити. Брати кредит на початковий внесок небезпечно: замість одного боргу у вас буде одразу два. Ви ризикуєте опинитись у вразливому становищі, якщо настануть фінансові труднощі. Крім того, відомості про споживчий кредит може побачити ваш банк та відмовити у видачі іпотечного, навіть якщо ви вже отримали попереднє схвалення.

Чи варто брати іпотеку на 30 років, чи краще не розтягувати термін?

Багато хто побоюється брати іпотеку на максимальний термін, тому що доведеться півжиття виплачувати борг, а на відсотки, які підуть банку, можна було б купити другу таку ж квартиру. Але насправді люди беруть іпотеку на 30 років, щоб мати комфортний платіж на випадок фінансової скрути, хоча при цьому гасять її достроково.

Це якась хитра схема?

Давайте розберемо з прикладу. Візьмемо кредит на 7 млн ​​рублів під 8,5% річних і порахуємо умови для двох термінів: 10 та 30 років. При іпотеці на 10 років щомісячний платіж буде 86 789 ₽, на 30 років – 53 823 ₽. Переплата - 3,414 млн і 12,372 млн відповідно.

Тепер уявімо, що ви взяли іпотеку на 30 років, але платите, ніби взяли її на 10 років: замість 53 823 ₽ платіть 86 789 ₽. Тобто гасіть достроково: до 53 823 ₽, які платите за графіком, додаєте зверху 32 966 ₽. У результаті 30-річну іпотеку ви закриєте за 10 років — і заплатите банку 3,414 млн. відсотками замість 12,372 млн.

За цією схемою ви берете іпотеку на максимальний термін, але вносите більше грошей, ніж спочатку домовлялися з банком, та спрямовуєте їх на погашення основного боргу. Так ви скорочуєте термін та зменшуєте переплату за відсотками. А у разі фінансових труднощів завжди зможете повернутися до початкового мінімального платежу.

Чи є якісь способи знизити ставку з іпотеки?

На ставку впливають різні умови. Наприклад, готове житло берете або будується, чи є забудовник партнером банку, чи збираєтеся оформлювати додаткові страховки і навіть у якій формі подаєте заявку — деякі банки зменшують ставку за онлайн-заявку чи онлайн-реєстрацію угоди. Разом із експертом із кредитів розібрали 12 способів знизити ставку.

Ще існує програма пільгової іпотеки — наприклад, для сімей з дітьми, айтішників. Перевірте, можливо, ви підходите під умови однієї з цих програм.

Іпотеку дадуть на будь-яку квартиру?

Не зовсім. Будь-який банк зацікавлений у тому, щоб житло у разі чого можна було легко продати. Коли ви виберете квартиру, потрібно викликати оцінювача. Він складе звіт про її ринкову вартість та параметри. Будинок не повинен бути надто старим, аварійним, а квартира перебувати в заставі за рахунок інших зобов'язань. Можуть бути інші вимоги. Якщо ви шукаєте вторинку, переконайтеся, що немає незаконних перепланувань, а документи продавця в порядку. Іноді проблеми з правом власності спливають вже після угоди, але від них може захистити страховка титулу.

Що таке страхування іпотеки та чи обов'язково його оформлювати?

Обов'язкове страхування лише одне — від ризику втрати та пошкодження заставної нерухомості. Але ще банк може попросити застрахувати саме право власності — титул, а також життя та здоров'я позичальника. Титульне страхування захищає від шахраїв та інших проблем із правом власності — наприклад, якщо раптово з'являться спадкоємці, які претендують на квартиру. Без добровільних страховок банк може підвищити ставку за іпотекою або взагалі відмовити у кредиті.

Оформити страховку можна у будь-якій компанії, яку акредитував банк. Такий список зазвичай є на сайті банку.

А чи є якісь альтернативи іпотеці?

Так. Наприклад, ви стаєте пайовиком і вступаєте до кооперативу — об'єднання людей для покупки житла. Документів знадобиться менше, ніж для іпотеки, а процентна ставка буде нижчою. З 1 липня 2018 року купити через такий кооператив можна лише готове житло. Однак і ризиків із кооперативами багато.

Ще на покупку квартири можна взяти звичайний споживчий кредит. Головний плюс такого кредиту – не треба буде надавати житло у заставу. Але відсоткова ставка буде значно вищою, ніж за іпотекою, а доступна сума кредиту — меншою.

У деяких регіонах передбачено соціальну підтримку та позики для багатодітних сімей, незаможних або працівників бюджетних організацій.

Чи можна отримати вирахування за покупку квартири в іпотеку?

Так, можна отримати до 260 000 ₽ за витратами на покупку квартири і ще до 390 000 ₽ за сплачені відсотки за іпотекою - тримайте калькулятор, він все розрахує.

• MagnusMagnussøn Видало наступне після розрахунку: "Безпечно. З таким платежем ви можете підтримувати звичний спосіб життя і застраховані від прострочок у разі фінансових труднощів." Платіж 18 500 на місяць. "Застраховані від прострочок")) Ось це міф. Хто може гарантувати, що клієнт буде 30 років працювати, без хвороб, та інших ризиків?)) Ніхто. Навіть страхова компанія. 32
• MagnusMagnussøn Вадим, а дітей же за 10. 30 років може бути і 1 і 2 і 3. як з рахувати ? Гіпотетично?)) 9
• RussianGirl А тепер давайте такий же калькулятор авто "Автомобіль якої вартості ви заслуговуєте?")) 10
• Penny Lane Ed, читала, що є така статистика по Росії - кредити росіяни в середньому беруть на 20+ років, а віддають за ~7 років. 14
• Ірина Миколаївна З моєю іпотекою сходиться 2
• Alina Fakhretdinova З моєю іпотекою зійшлося рубль у рубль 10
• Олексій З Росії Penny, Я брав на 20, віддали за 2,2, але як у клітці жили. 15
• Олексій З Росії Нормально, добрий приблизний розрахунок. Але я ще дав би рекомендаційний розрахунок, де автоматично для сім'ї визначається потрібний залишок, щоб можна було прожити, з заліком кредитів.Наприклад отримують 100к, отже іпотечний кредит не більше 50к на місяць. Якщо при цьому є зобов'язання 20к на місяць, значить на місяць платіж за іпотекою має бути не більше ніж 30к. та ін. 4
• Sinister White Олексій, оуу, не солодко вам було. в результаті як вважаєте все правильно зробили? 6
• Катерина Дашуткіна Олексію, я з Росії теж. Брали на 15, віддали за рік. 6
• Микола Сасов Ваш бюджет дозволяє взяти вам квартиру дорожче – за 18 747 425 ₽, але для цього потрібно, щоб початковий внесок становив щонайменше 15% від її вартості, тобто 2 812 114 ₽. А поки що ваших накопичень вистачить на те, щоб купити квартиру за 16 666 667 ₽. Зате ви можете закрити таку іпотеку за 15 років 9 місяців Чет хз, половину доходу на кредит - ризиковане заняття
• Віталій Шестопал Ворон, 25% річних? удачі) 34
• Amir Ivanov Ворон, у Фініко що вкласти хочеш?) вперед) 9
• Сергій Amir, вклав, напевно))) 7
• Шурик Полушишкін Penny, саме тому, що бояться довгих термінів через невизначеність у майбутньому. У Росії взагалі невідомо, що чекати. Утискаються як можуть, жертвують звичним способом життя, і поспішають закрити кредит. Іноземці так не роблять через стабільну економіку. 11
• Андрій Зерничев Розрахунок вірний, мене вийшло так само 0
• Жанат Добрий день я з Казахстану можу в тенге розрахувати іпотеку і можу я брати участь у Тінькофф інвестиції підкажіть будь ласка 0
• Ілля Литвинов Ворон, а тепер поділимо 25% до більш реальних 10 річних, і отримаємо, що терміни купівлі "за свої без переплат" змістяться набагато далі (навіть за вашого завищеного відсотка це вже майже 8 років чекати), тоді як іпотечні покупці вже живуть, ви все ще копите, ну і інфляцію і зростання цін порахуй ка за весь термін, як би не було таке накопиченнясво нескінченною гонитвою за ціною ще. 5
• user2301541 Сергій, піарить схему схоже 0
• Фарид Джафаров Піз****еж, немає відсотка за іпотекою 7,5 річних. 5
• Вадим Костенюк Penny, Тому що закривають стару іпотеку, щоб узяти просто нову, на іншу квартиру, якщо стара перестала влаштовувати. Людина може одружуватися, народити дітей, поміняти місто тощо. 2
• Magnus Magnussøn Penny, така статистика була актуальна в 2020 році, а не в 2023)) Орієнтуйтеся на статистику Банку Росії, а не на сторонні ресурси. 1
• Іван Голік Фарід, для сімей 6% було до щас скачка начебто поки для сімей і залишилося для лікарів ще є 0
• Іван Голік Віталію, мій портфель приносить +-41% річних 0

Розповідаємо, як вигідно користуватися кредиткою та отримувати гроші там, де інші їх втрачають

ЦП запланував обмеження на видачу іпотеки на строк понад 30 років

Банк Росії визначився з дизайном прямих обмежень для банків в іпотеці - під нові ліміти, коли їхнє застосування буде затверджено законом, потраплять надто довгі кредити на житло. Вони становлять майже 20% обсягу іпотечних видач

З 1 липня 2025 під нове регулювання в іпотеці - макропруденційні ліміти (МПЛ) - можуть потрапити кредити на житло терміном від 30 років, випливає з матеріалів Банку Росії. Йдеться інструменті, що дозволяє ЦБ встановлювати для банків граничну частку видач кредитів з певними характеристиками.Зараз МПЛ застосовуються у сегменті незабезпечених кредитів та кредитних карток. У майбутньому ЦБ має намір використовувати ліміти в іпотеці та автокредитуванні. У доповіді наведено, на які параметри буде орієнтуватися регулятор при налаштуванні нових обмежень. Банк Росії поки що не має повноважень вводити МПЛ у заставному кредитуванні, законопроект про розширення повноважень регулятора пройшов лише перше читання в Держдумі. Раніше ЦБ припускали, що документ буде незабаром прийнятий і набуде чинності 1 квітня 2025 року.

Як працюватиме МПЛ в іпотеці

У 2023 році на тлі прискорення іпотечного кредитування Банк Росії задіяв для охолодження ринку такий інструмент, як макропруденційні надбавки. Це додатковий коефіцієнт, який збільшує ризик-вага іпотечного кредиту з певними характеристиками та вимагає від банку більшого капіталу для видачі такої позички. Надбавки в іпотеці стосуються кредитів, виданих позичальникам з високим показником боргового навантаження (ПДН) — вище 50% і вище 80% — тобто тим, хто віддає на погашення кредитів понад половину або більше ніж 80% свого щомісячного доходу. Другий параметр для надбавок — рівень початкового внеску за іпотечним кредитом (LTV): що він нижчий, то вищий ризик-вага. Зараз найвищі, загороджувальні надбавки діють для іпотеки на первинному ринку (по ДДУ) з низьким початковим внеском.

• кредити на фінансування за договором участі в пайовому будівництві - це іпотека з ДДУ на первинному ринку; ліміт залежатиме від ПДН, LTV та терміну кредитів;
• кредити на купівлю готового житла та апартаментів (ПДН, LTV та строк);
• кредити на будівництво індивідуального житлового будинку (ІЖС, ПДН, LTV та строк);
• інші іпотечні кредити, до яких регулятор пропонує відносити споживчі кредити під заставу нерухомості (ПДН, термін).

Для перших двох типів іпотечних кредитів МПЛ може почати діяти з 1 липня 2025 року. МПЛ II), випливає з матеріалів ЦП.

Оптимальними прикордонними значеннями для макропруденційних лімітів регулятор вважає ПДН вище 50%, початковий внесок нижче 20% і термін кредиту понад 30 років.

"Банки збільшують термін кредиту, щоб знизити розмір середньомісячного платежу за іпотекою, але на такому тривалому горизонті (30+ років) позичальник може зіткнутися зі складнощами в обслуговуванні боргу, які банки не в змозі оцінити в момент видачі кредиту", - аргументували зміну підходу. Банк Росії. За оцінками регулятора, у першій половині 2024 року майже 20% обсягу нових іпотечних кредитів було видано з терміном понад 30 років (.pdf). ,2 п.п. (перевищує 40%). іпотека до рекордного рівня.

У доповіді підкреслюється, що значення МПЛ будуть встановлені «на такому рівні, щоб не допустити погіршення поточних стандартів кредитування».

МПЛ в іпотеці також торкнеться мікрофінансових організацій, хоча МФО не видають такі кредити. Це буде зроблено, щоб банки не передавали раніше видані іпотечні позички на баланс дочірніх МФО.

Який ефект вже дало регулювання ЦП

Поки не діяли надбавки в іпотеці, 47% іпотечних кредитів у Росії видавалося позичальникам з ПДН вище 80%, ще 27% позичок - клієнтам з ПДН вище 50%, оцінив Банк Росії. У третьому кварталі 2024 року ці показники впали до 10 та 30% відповідно. За той же період частка іпотечних позик, що видаються, з початковим внеском нижче 20% зменшилася з 51 до 13%.

Як ліміти застосовуватимуться в автокредитуванні

Банк Росії почав посилювати регулювання в автокредитуванні цього року, на тлі сплеску нових видач у цьому сегменті. Для банків діють надбавки за кредитами з ПДН понад 50%. Крім прискореного зростання автокредитування як такого ЦБ бачить ризики поширенні кредитів готівкою під заставу машин.

Якщо до 2023 року вони займали менше 1% споживчого кредиту, то в другому кварталі цього року — більше 3%, а в третьому кварталі — вже 5%, наводить оцінки регулятор. «У окремих банків частка кредитів із застави транспортних засобів зросла з нуля до половини всіх кредитів, що надаються», — наголошується в доповіді. Економічну роль застави в таких кредитах ЦБ називає «несуттєвою»: позичальники часто не віддають машину в заставу, оскільки умови кредитних договорів «не створюють стимулів» для цього, а отже, по суті, беруть незабезпечений кредит. Банки, у свою чергу, можуть «знижувати регулятивне навантаження», обминаючи МПЛ у споживчому кредитуванні.

Щоб усунути цю практику, Банк Росії має намір запровадити два МПЛ в автокредитуванні — на класичні кредити під заставу машин, а також на нецільові позички під заставу транспортних засобів. Ліміти залежатимуть від двох параметрів — ПДН та терміну кредиту. На відміну від МПЛ в іпотеці, ЦП у доповіді не визначив терміни впровадження нового інструменту автокредитування.

Що таке іпотека найпростішими словами. Усі нюанси про іпотечний кредит

Іпотека - головний інструмент вирішення житлового питання росіян і ринок кредитування, що швидко зростає. Разом із експертами відповідаємо на основні питання, пов'язані з отриманням та оформленням житлового кредиту.

1. Що таке іпотека
2. Ставки з іпотеки
3. На яке житло можна оформити іпотеку
4. Основні вимоги до іпотечного позичальника
5. Созаемщик в іпотеці
6. Розрахунок іпотеки
7. Диференційований або ануїтетний платіж
8. Податковий вирахування з іпотеки
9. Чи можна продати квартиру в іпотеці
10. Іпотечні програми
11. Як взяти іпотеку
12. Страхування
13. Рефінансування
14. Дострокове погашення

Що таке іпотека

Іпотека - це довгостроковий банківський кредит на купівлю нерухомості (квартири, будинки, апартаменти) або будівництво будинку. Крім того, що іпотека видається під певну мету, вона має свої особливості, які відрізняють її від звичайного кредиту.

Одна з основних відмінностей – це оформлення застави. Як гарантія може виступати нерухомість, що купується або вже наявна (квартира, будинок, апартаменти, земельна ділянка, гараж). «Відмінність іпотеки від звичайного кредиту в тому, що вона оформляється під заставу житла, що купується або куплено раніше.До моменту повного погашення іпотечного кредиту нерухомість перебуває під обтяженням, власник не може її продати, подарувати або зробити перепланування без схвалення банку-кредитора», – пояснила головний аналітик управління іпотечних продуктів «Росбанк Дім» Ірина Бабіна.

Іпотеку від звичайного кредиту вирізняє сума, яка береться на купівлю житла. Через високу вартість нерухомості розмір кредиту може обчислюватися мільйонами рублів. Крім того, іпотека здебільшого оформляється на тривалий термін - 20-30 років.

Закон про іпотеку

Основний закон, що регламентує видачу іпотеки в Росії, - ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)», який був прийнятий у 1998 році. Періодично до документу вносяться зміни. Крім того, відповідні положення про іпотеку містяться у Житловому та Земельному кодексах та інших нормативно-правових документах.

Ставки з іпотеки

Іпотеку від інших кредитів відрізняють нижчі ставки. Самі іпотечні ставки можна умовно розділити на два види — ринкові (вони залежать безпосередньо від ключової ставки ЦП і, як правило, вищі за її значення на 3–4 п.п.) та пільгові (за програмами з держпідтримкою та програмами від забудовника, вони нижчі ринкових, навіть можуть бути нижчими за ключову).

На початок вересня 2023 року середня ставка за ринковими програмами складає:

• на новобудови - 13,76% річних;
• на вторинне житло — 13,97%;
• з рефінансування — 13,85%.

За пільговими програмами ставки в кілька разів нижчі, наприклад:

• по далекосхідній іпотеці - 1,68% (максимум за програмою - 2%);
• по IT-іпотеці - 4,5% (максимум - 5%);
• по сімейній іпотеці - 5,54% (максимум - 6%);
• з іпотеки з держпідтримкою -7,57% (максимум - 8%).

Ставки можуть бути ще нижчими і вищими від зазначених значень.Деякі забудовники та банки надають знижки за ставками. Наприкінці літа 2023 намітився тренд на підвищення іпотечних ставок за ринковими програмами. Пов'язано це з тим, що у серпні ЦП підвищив ключову ставку одразу на 3,5 в.п., до 12%. Багато банків збільшили ставки за ключовою.

На яке житло дають іпотеку

Видаючи іпотеку, банк насамперед оцінює ризики неповернення, тому для нього важливо, на яку саме нерухомість він видає кредит, зазначає директор із стратегії ФГ «Фінам» Ярослав Кабаков. Якщо позичальник зможе обслуговувати іпотеку, заставна нерухомість відійде банку. Тому нерухомість має бути ліквідною та юридично чистою, пояснює він. Банки встановлюють певні критерії нерухомості. За словами Ярослава Кабакова, така нерухомість має бути:

• придатною для проживання, не бути аварійною, старою або підлягає зносу;
• без обтяжень, не бути під арештом, предметом судових розглядів та спорів;
• якщо у ній проводилася перепланування, то вона має бути узаконено. Неузаконене перепланування може стати причиною відмови;
• має бути зареєстрованою; якщо це приватний будинок, то необхідно провести межування та встановити всі межі.

«Також у нерухомості не має бути прописаних третіх осіб, особливо неповнолітніх. Банки все це перевіряють, чи стандартизований процес. На мою думку, участь банку в угоді знижує ризики для покупця», — додав директор зі стратегії ФГ «Фінам».

Сама нерухомість, що купується в іпотеку, може бути як на вторинному, так і на первинному ринку. Якщо говорити про типи нерухомості, то житловий кредит можна оформити:

• на квартиру;
• будинок;
• будівництво будинку;
• земельну ділянку;
• апартаменти;
• частку нерухомості.

«Можна купити частку нерухомості в іпотеку, але тільки на вторинному ринку. Така нерухомість є низьколіквідною, тому іпотечних програм на купівлю частки небагато, а самі умови зазвичай за ними гірші — вища ставка або перший внесок», — зазначив Ярослав Кабаков.

Хто може взяти іпотеку

Список вимог до потенційного позичальника з іпотеки кожен банк формує самостійно. Але є загальні правила, яким має відповідати позичальник:

• бути старше 18 років (у деяких банках — від 21 року) та молодше 60–75 років на момент виплати іпотеки (залежить від програми кредитування та правил банку). Пенсіонери також можуть подати заявку на іпотеку, але за умови, що кредит буде виплачено до досягнення ними 75 років, зазначили у «Домкліку» (входить до Ощадбанку);
• бути громадянином Росії (зараз також активно розвивається іпотечне кредитування іноземних громадян);
• мати стабільний дохід, можливе оформлення іпотеки як ІП та самозайнятого. Як доход враховуються зарплата, пенсія або дохід від оренди іншої квартири. Соціальні виплати та дитяча допомога як доход не враховується, пояснили в «Домклік». «Якщо доходу для отримання іпотеки недостатньо, можна залучити позичальника – вимоги до нього будуть такі ж, як до титульного позичальника», – зазначили там. "При оцінці рівня платоспроможності насамперед банками оцінюється той факт, що виплати за іпотечним кредитом не можуть перевищувати 50% від загальної суми доходів позичальника (зазвичай розрахунок іде на місяць)", - зазначила головний аналітик управління іпотечних продуктів "Росбанк Дім";
• мати стаж роботи на останньому місці не менше трьох – шести місяців;
• внести перший внесок це знижує ризики банку та зменшує суму кредиту для позичальника;
• мати позитивну кредитну історію. «Важлива відсутність боргів за поточними кредитами, заборгованістю ФССП та банкрутства. Якщо клієнт відповідає всім цим вимогам, він може оформити іпотечний кредит», - сказав директор департаменту іпотечного кредитування Est-a-Tet Олексій Новіков.

Зазвичай банки висувають вимоги до віку та доходу позичальника. Також враховуються кредитна історія та наявність роботи

Співпозичальник в іпотеці: хто може їм бути

Оформити іпотеку можна одразу на кількох осіб. Причому це можуть бути і люди, які не пов'язані шлюбними чи спорідненими узами. Наприклад, двоє друзів вирішують інвестувати в новобудову та купують квартиру в іпотеку. У разі іпотеку отримує основний позичальник і залучається так званий созаемщик. Автоматично созаемщиками стає подружжя, якщо інше не зазначено у шлюбному договорі чи одне із подружжя немає російського громадянства.

Важлива особливість співпозичальника в тому, що він несе таку відповідальність перед кредитором, як і основний позичальник. Вимоги до позичальників зазвичай аналогічні тим, що банки пред'являють до позичальників.

Розрахунок іпотеки

Однією з вимог видачі іпотеки є наявність першого внеску. Комфортним мінімальним внеском вважається сума від 20% від вартості житла. Але деякі банки видають іпотеку із нижчим внеском — 10–15%. «Однак треба враховувати, що ставка кредитування за такого показника початкового внеску буде вищою», — попередила Ірина Бабіна.

Іпотека розраховується, виходячи з основних параметрів - ставки, початкового внеску, типу та вартості житла та терміну кредитування.Майже всі банки мають на власних веб-сайтах іпотечні калькулятори, які дозволяють розрахувати іпотеку. Щоб отримати розрахунок іпотеки, необхідно вказати такі параметри, пояснили в «Домклику»:

• тип житла. Потрібно вибрати тип житла, який планується оформити кредит. Від цього залежить доступні програми кредитування, вартість житла, а, відповідно, і ставки на іпотеку. Наприклад, для купівлі нерухомості на первинному ринку є більше програм, включаючи пільгову іпотеку;
• іпотечну програму Для розрахунку іпотеки важливо вибрати іпотечну програму, оскільки від цього залежатимуть ставка і доступна сума кредиту;
• вартість нерухомості. Від вартості нерухомості залежатимуть сума кредиту і щомісячний платіж;
• Початковий внесок. При розрахунку обов'язково необхідно вказати розмір первісного внеску;
• термін кредиту. Від терміну кредиту залежать щомісячні платежі, і навіть переплата користування кредитом. Як правило, чим менший термін, тим менша переплата, але щомісячний платіж при цьому буде більшим. На основі вказаних даних калькулятор покаже іпотечну ставку, суму кредиту, необхідний дохід та щомісячний платіж.

Приклади розрахунків

Ви вирішили взяти квартиру за програмою з держпідтримкою за 5 млн руб. на 15 років. Для початкового внеску у вас є 15% вартості нерухомості — 750 тис. руб. Попередній розрахунок покаже, що щомісячний дохід за таких умов має бути не меншим 54,8 тис. руб., а платіж складе 39,1 тис. руб. на місяць.

Платіж за ринковою іпотекою (ставка 14,7%) за тих же параметрів становитиме станом на серпень 2023 року 58,6 тис. руб., а необхідний дохід 76,1 тис. руб.

Диференційований або ануїтетний платіж

Платіж за будь-яким кредитом складається з основного боргу (тіла кредиту) і відсотків, і іпотека не виняток. Основний борг – це розмір кредиту. А відсотки це сума, яку бере банк за користування кредитом. Розподіл цих частин усередині платежу може бути різним — саме він і визначає різницю між ануїтетним та диференційованим платежами, пояснюють аналітики «Домклик».

За ануїтету щомісячний платіж протягом усього терміну кредитування залишається однаковим, але змінюється розподіл відсотка та основного боргу всередині платежу. Відсотки за користування нараховуються на решту боргу, тому на початку кредиту відсотків більше, а основного боргу — менше. Ануїтетний платіж може змінитися за умови дострокового погашення кредиту або виходу на пенсію.

Диференційований платіж - це система погашення кредиту, при якій позичальник щомісяця вносить різні суми, розмір яких щоразу зменшується. При такому платежі щомісячні платежі стають меншими, сума основного боргу в платежі завжди буде однією і тією ж. А ось відсотки, які нараховуються на залишок основного боргу, зменшуватимуться у міру виплати кредиту. Щомісячна сума основного боргу вважається просто - сума кредиту поділяється на кількість платежів.

Зараз популярніший ануїтетний платіж — знайти кредитний продукт із диференційованою системою виплат досить складно, кажуть експерти. Наприклад, Ощадбанк перестав видавати кредити з диференційованими платежами у 2011 році.

Які іпотечні програми існують

З держпідтримкою (пільгова)

Чинний до 1 липня 2024 року. З 6 січня 2023 року подібний кредит можна взяти лише одного разу.Користуватися програмою може будь-який повнолітній громадянин Росії.

• Ставка – не більше 8%.
• Максимальна сума кредиту - 12 млн руб. для Москви, Московської області, Санкт-Петербурга та Ленінградської області. Для всіх інших регіонів - 6 млн руб.
• Максимальний термін – 30 років.
• Розмір початкового внеску – від 20%.
• Вік позичальника – не менше 18 років.

Сімейна

Поширюється на всі сім'ї з двома та більш неповнолітніми дітьми (як рідними, так і усиновленими), а також на батьків, у яких з'явилася дитина починаючи з 2018 року. Також пільговий кредит надається парам, які виховують дітей-інвалідів. На землях сільських поселень Далекосхідного федерального округу програма торкається вторинного ринку. В іншому умови тотожні програмі з держпідтримкою.

• Ставка – не більше 6%.
• Максимальна сума кредиту - 12 млн руб.
• Максимальний термін – 30 років.
• Розмір початкового внеску – від 20%.
• Вік позичальника – від 18 років.

На будівництво будинку

Пільгова іпотека дозволяє отримати кредит на будівництво будинку, у тому числі самотужки. Сімейна іпотека під 6% допускає лише зведення котеджу із залученням підрядної організації чи забудовника. ІТ-іпотека під 5% поширюється тільки на первинний ринок (готові котеджі та ділянки з підрядом).

• Ставка - 5-8%.
• Максимальна сума кредиту - 20 млн руб.
• Максимальний термін – 30 років.
• Розмір початкового внеску – від 20%.
• Вік позичальника - 18-75 років (на момент виплати іпотеки).

На вторинне житло

Пільгову іпотеку на вторинному ринку зараз можуть оформлювати лише сім'ї з дітьми-інвалідами, причому виключно у регіонах, де не будуються нові багатоквартирні будинки.

• Ставка - 13,97%.
• Максимальна сума кредиту - 50 млн руб.
• Максимальний термін – 30 років.
• Розмір початкового внеску – від 15%.
• Вік позичальника – не менше 21 року.

Військова

У видачі військової іпотеки, крім банку та позичальника, бере участь державна структура Росвоєніпотека. В основі цієї схеми лежить накопичувальний механізм (кошти на спеціальний рахунок нараховуються з федерального бюджету), а борг гасить Міноборони.

• Ставка – 5%.
• Максимальна сума кредиту - 3,3 млн руб.
• Максимальний термін – 30 років.
• Розмір початкового внеску – від 5%.
• Вік позичальника – не менше 21 року.

Сільська

Сільська іпотека має на увазі купівлю та будівництво житла на сільських територіях з населенням не більше 30 тис. людина.

• Ставка - 2,7%.
• Максимальна сума кредиту - 6 млн руб.
• Максимальний термін – 25 років.
• Розмір початкового внеску – від 20%.
• Вік позичальника - 21-75 років.

Далекосхідна

Діє у всіх 11 регіонах ДФО. Оформити її можуть лише молоді сім'ї (подружжя не старше 35 років), самотні батьки до 35 років з дітьми, які не досягли 19 років, учасники програми «Далекосхідний гектар» та регіональних програм підвищення мобільності, медики та педагоги, які пропрацювали в ДФО не менше п'яти років , громадяни Росії - вимушені переселенці з територій України, ЛНР та ДНР, які зараз проживають в одному з регіонів Далекосхідного федерального округу. До останніх чотирьох категорій не застосовуються вимоги щодо віку та сімейного стану.

• Ставка – не більше 2%.
• Максимальна сума кредиту - 6 млн руб.
• Максимальний термін – 25 років.
• Розмір початкового внеску – від 20%.
• Вік позичальника - 18-75 років (на момент погашення іпотеки).

Для молодої сім'ї

Пари із дітьми можуть розраховувати на пільгову сімейну іпотеку.Крім того, уряд має намір субсидувати накопичення коштів на початковий внесок молодим людям, які орендують житло.

• Ставка - 3,7%.
• Максимальна сума кредиту - 12 млн руб.
• Максимальний термін – 30 років.
• Розмір початкового внеску – від 20%.
• Вік позичальника - трохи більше 35 років.

Для IT-фахівців

Іпотека для IT-фахівців насамперед спрямована як на розвиток будівельної галузі, так і на утримання у країні висококваліфікованих спеціалістів.

• Ставка – не більше 5%.
• Максимальна сума кредиту - 18 млн руб.
• Максимальний термін – 30 років.
• Розмір початкового внеску – від 20%.
• Вік позичальника – 18–50 років.

На комерційну нерухомість

Суть програми полягає в тому, що фізичні особи зможуть оформити іпотеку для придбання комерційної нерухомості. Раніше така можливість була лише у юридичних осіб та індивідуальних підприємців.

• Максимальна сума кредиту - 100 млн руб.
• Максимальний термін – 25 років.
• Розмір початкового внеску – 30%.
• Вік позичальника - 21-75 років (на момент погашення іпотеки).

Без підтвердження доходу

Коли потенційний позичальник не може підтвердити доходи стандартною довідкою та копією трудової книжки, він має можливість отримати іпотеку за двома документами (паспорт та СНІЛЗ). Житловий кредит за таких умов банки надають як на новобудови, так і на вторинний ринок.

• Максимальна сума кредиту - 30 млн руб.
• Максимальний термін – 30 років.
• Розмір початкового внеску – від 20%.
• Вік позичальника - 21-70 років.

Промислова

Промислова іпотека - це грошова позика у банку під заставу нерухомості. Його може взяти бізнес, щоб придбати готовий промисловий майданчик та швидко запустити виробництво.

• Ставка – від 3% до 5%.
• Максимальна сума кредиту - 500 млн руб.
• Максимальний термін – 7 років.
• Розмір початкового внеску – від 15%.

Для самозайнятих

Як підтвердження платоспроможності самозайнятим потрібно надати довідку про стан розрахунків з податку професійний дохід.

• Максимальна сума кредиту - 12 млн руб.
• Максимальний термін – 30 років.
• Розмір початкового внеску – від 15%.
• Вік позичальника – не менше 21 року.

Для пенсіонерів

Частка іпотечних позичальників старше 55 років над ринком становить трохи більше 3%. Нерідко банки вводять обмеження максимального віку на момент закриття іпотеки, зазвичай він не перевищує 75 років.

• Максимальна сума кредиту - 12 млн руб.
• Розмір початкового внеску – від 15%.
• Вік позичальника – 75 років (на момент виплати іпотеки).

Як взяти іпотеку

Які документи потрібні для іпотеки:

• паспорт;
• ІПН;
• СНІЛЗ;
• військовий квиток (для чоловіків призовного віку);
• документ, що офіційно підтверджує дохід. Для найманих працівників — довідка 2-ПДФО, засвідчені копії трудової книжки та договору, для ІП — свідоцтво про реєстрацію як підприємця та декларація.

«Під час подання заявки за будь-якою з іпотечних держпрограм позичальнику потрібно підготувати документи, що підтверджують право на пільгу. Наприклад, щоб отримати сімейну іпотеку, знадобляться копії свідоцтв про народження неповнолітніх дітей (з позначкою про російське громадянство)», — пояснює виконавчий директор НДВ «Супермаркет Нерухомості» Тетяна Подкидишева.

Як оформити іпотеку:

• клієнт надає на розгляд до банку заповнену анкету та необхідні документи;
• банк розглядає заявку від одного до трьох робочих днів, після чого ухвалює рішення;
• у разі позитивного рішення узгоджуються всі параметри правочину, договір;
• призначається день правочину, що проводиться у банку;
• документи надсилаються на реєстрацію.

Страхування іпотеки

Наявність страхового поліса на нерухомість – одна з головних вимог банків, що видають іпотеку. Такий поліс дає гарантію банку дотримання умов кредитування та повернення коштів у разі втрати чи псування майна (застави банку).

Рефінансування іпотеки

Рефінансування чи перекредитування — це та ж іпотека. Вона дозволяє повністю або частково погасити вже оформлений кредит за рахунок нового на вигідніших умовах. Завдяки рефінансуванню позичальник може зменшити ставку за кредитом, зменшити або збільшити термін виплати іпотеки, скоротити розмір щомісячного платежу.

Дострокове погашення іпотеки

Дострокове погашення іпотеки є загальним трендом у Росії. Існує кілька варіантів дострокового погашення: скорочувати розмір щомісячного платежу, термін іпотеки чи комбінувати ці дві схеми. Щоб вибрати потрібний варіант, іпотечний позичальник має оцінити, що для нього важливіше — виплатити менше грошей банку або зменшити суму щомісячного платежу, щоб скоротити поточні витрати. У довгостроковій перспективі вигідніше скорочувати термін. Але якщо вибрати зменшення щомісячного платежу, економію можна відчути відразу.

Податковий вирахування з іпотеки

При купівлі квартири в іпотеку завдяки податковим вирахуванням можна повернути до 650 тис. руб. Це максимальний розмір сумарної податкової пільги за основною сумою купівлі та сплаченими відсотками за кредитом.Головні умови для отримання відрахування — потрібно сплачувати прибутковий податок та мати зареєстроване право власності на нерухомість.

Максимально можлива сума для розрахунку основного майнового відрахування становить 2 млн руб., від неї відраховуються 13%, або максимально 260 тис. руб. При купівлі квартири в іпотеку позичальник має право на податкове вирахування за виплачені банку відсотки. трохи більше 3 млн крб. Сума податкового відрахування за відсотками розраховується за аналогією з майновим вирахуванням — це 13% від суми бази (виплачених відсотків). Таким чином, максимальна сума до повернення за відсотками становить. 390 тис. руб. Розрахувати суму вирахування по відсотках можна за допомогою спеціалізованих сервісів.

Це правило поширюється на кредити, які оформлені після 1 січня 2014 року. 13% можна повернути від усієї суми погашених відсотків. Тобто якщо відсотки за оформленою до 2014 року іпотекою становили 4 млн руб., то можна повернути 520 тис. руб. (або 13% від 4 млн. руб.).

Чи можна продати квартиру в іпотеці

Квартира, що знаходиться в іпотеці (у заставі у банку), поряд з іншими об'єктами нерухомості може бути продана. Жодних обмежень у цьому випадку немає.

Тому, перш ніж приступати до пошуків покупця, власнику необхідно звернутися до банку та з'ясувати схему дострокового погашення кредиту та зняття обтяження з нерухомості Банк зазвичай видає такий дозвіл.Після схвалення банком угоди необхідно вибрати метод продажу іпотечної квартири.

Це може бути:

• дострокове погашення іпотеки (якщо залишок боргу незначний чи є вільні гроші);
• продаж із погашенням іпотеки під час угоди;
• продаж квартири разом із іпотечним боргом;
• продаж іпотечного житла банком.

Будьте в курсі важливих новин – стежте за телеграм-каналом «РБК-Нерухомість»