9 важливих питань про заставну

Коли банк видає іпотеку, він оформлює заставу квартиру.

Застава дозволяє банку підтвердити право на стягнення, наприклад, якщо позичальник перестане платити за кредитом. Що стосується закладеної нерухомістю таке право кредитора підтверджує спеціальний документ — заставна. Розповідаємо, навіщо вона потрібна і що важливо про неї знати.

Розсилка Т-Ж про дизайн та нерухомість

Що таке заставна?

Це іменний цінний папір, який оформляє банк. Він же реєструє її у Росреєстрі. Ось які права банку вона підтверджує.

Право на заставу. Квартира, на купівлю якої банк видав іпотечний кредит, — під обтяженням банку, тобто без його згоди, житло неможливо продати. Право на заставу захищає інтереси кредитора — він зможе повернути виданий кредит у будь-якому випадку.

Право на повернення виданих грошей. Заставна дає банку право стягнути видані кредити гроші виходячи з судового рішення з допомогою застави. Якщо кредитор одержує рішення суду, застава потрапляє на торги. Після його продажу гроші повертають банку рахунок оплати заборгованості.

Якщо буде позитивна різниця між боргом і ціною продажу, частину, що залишилася, повернуть позичальнику. Інших документів, що підтверджують видачу забезпеченого іпотекою кредиту, не потрібно: заставний може бути єдиним папером, що засвідчує права кредитора на заставу

Заставна – необов'язковий для іпотеки документ. Нещодавно я оформляла з клієнтом іпотеку на 33 млн рублів, заставна банку не знадобилася.У будь-якому випадку Росреєстр ставить запис про обтяження на підставі іпотечного договору.

А от права позичальника заставна не підтверджує. По суті, цей документ — цінний папір, який можна продати, а на виручені гроші видати нову іпотеку.

Оформлення заставної

Коли ви купуєте нерухомість у кредит, може знадобитися оформлення заставної. Докладно розберемо, що це за документ, навіщо він потрібний і як його оформити.

Навіщо потрібна заставна по іпотеці?

Часто для покупки нерухомості беруть іпотеку – цільовий кредит на покупку житла. Повернення коштів гарантує сама нерухомість, вона у заставі в банку досі повного погашення кредиту. Гарантія повернення коштів - сама нерухомість, вона перебуває у заставі у банку до моменту повного погашення кредиту. Що таке заставна на квартиру за іпотекою та для чого вона потрібна? Заставний - це цінний папір, він підтверджує передачу нерухомості в заставу кредитної організації. Якщо позичальник неплатоспроможний, з допомогою цього документа банк відшкодує збитки через продаж застави, у своїй не знадобляться інші докази, наприклад договір із кредиту.

Які дані вказано у документі?

Повне утримання заставної визначає банк, у якому оформляється іпотечний кредит. Відповідно до ст. 14 Федерального закону № 102 "Про іпотеку (заставу нерухомості)", в заставній обов'язково вказують такі дані: - Про документ (слово "заставна" обов'язково має входити в назву документа)
— про заставодавця та позичальника, якщо це різні люди (ПІБ, паспортні дані та номер СНІЛЗ за його наявності)
— про початкового власника заставної (повне найменування, місцезнаходження, ІПН, ОГРН)
— про кредитний договір (назва, дата та місце укладання договору)
— про суму кредиту та розмір відсотків або про умови, що дозволяють визначити ці дані
- Про план погашення боргу: терміни, періодичність, розміри кожного з платежів
— про заставну нерухомість (вид, кадастровий номер, площу або інші основні характеристики об'єкта нерухомості, її адресу або опис розташування)
— про ринкову вартість нерухомості
- про право власності позичальника на нерухомість (номер та дата державної реєстрації)
— про права третіх осіб, які підлягають державній реєстрації, або про їх відсутність
- про державну реєстрацію іпотеки (найменування органу реєстрації прав, дата та номер державної реєстрації іпотеки)
- Про дату видачі заставної
- Підпис позичальника

Розрахуйте ставку з іпотеки

Коли оформляється заставна квартира за іпотекою?

Оформляти заставу, щоб отримати іпотечний кредит, необов'язково, але багато банків вимагають цього від своїх клієнтів. Документ складається в одному примірнику, банк має право зберігати оригінал заставної у себе або передати її в депозитарій. При оформленні заставної обов'язково простежте, щоб прописані у ній пункти збігалися із зобов'язаннями кредитного чи іпотечного договору з банком. У разі судового розгляду суд ухвалить рішення на підставі утримання заставної. Дата оформлення заставної залежить від типу нерухомості: — Якщо ви купуєте готове житло, то заставна, як правило, складається одночасно з підписанням кредитного договору.
— Якщо ви купуєте квартиру, що будується, то заставна складається, як правило, коли ви оформите право власності на житло (як правильно прийняти квартиру від забудовника — прочитайте в статті за посиланням). Деякі банки можуть оформлювати заставу на житло, що будується, одночасно з підписанням кредитного договору (у цьому випадку заставна оформляється на права вимоги за договором участі в пайовому будівництві). Позичальник може скласти як паперову, і електронну заставну.

Як оформити заставну в Банку ДОМ.РФ: покрокова інструкція

Якщо документ не було оформлено одночасно з кредитним договором, то після введення багатоквартирного будинку в експлуатацію він оформляється в такий спосіб. Процедура оформлення заставної в Банку ДОМ.РФ складається з шести кроків. 1. Зверніться до банку Для складання заставної: 1. Замовте звіт про оцінку через автоматизований сервіс.
2. Надайте документи зручним для вас способом: привезіть оригінали в офіс кредитної компанії або надішліть дистанційно (через сайт банку https://domrfbank.ru/mortgage/bond/) скан-копії. Строки надання документів вказані у кредитному договорі. Які документи знадобляться: — паспорти та СНІЛЗ усіх заставників та позичальників
— витяг з ЄДРН або договір участі в пайовому будівництві, договір відступлення прав вимоги щодо нього з усіма додатками та додатковими угодами
- Документ про передачу нерухомості
— кадастровий номер об'єкта нерухомості та технічні документи: поверховий план та експлікація (докладний креслення квартири, де вказано призначення та площі всіх приміщень) 2. Підпишіть заставну у Центрі іпотечного кредитування Документ готується приблизно протягом 14 робочих днів із дати подання повного пакету документів. На підписанні заставної повинні бути присутніми всі позичальники, зазначені у кредитному договорі, та власники об'єкта нерухомості. Усім учасникам обов'язково мати при собі паспорт. 3. Надайте пакет документів до Росреєстру або МФЦ Список документів, необхідних для подання заявки: - оригінал заяви про реєстрацію права власності
— оригінал та копія договору придбання нерухомості
- оригінал акту прийому-передачі житла у двох примірниках
— оригінал та копія документа про повну оплату житла
- оригінал та копія паспорта
- оригінал заставний
- Звіт про оцінку на паперовому носії (можна надати окремі сторінки, які містять інформацію про вартість та характеристики об'єкта)
— оригінали та копії кредитного договору та додаткових угод до нього Перелік документів може бути розширений на вимогу Росреєстру чи МФЦ. 4. Направте в банк розписку Росреєстру або опис МФЦ про передачу їм заставної Документ можна передати зручним для вас способом: — привезти копію в офіс банку
- Направити на електронну адресу [email protected] (для регіонів) або на [email protected] (для Москви та області) 5. Застрахуйте майно Після державної реєстрації права власності необхідно застрахувати майно. Для цього направте документи страхової компанії: — договір придбання, копії документа про передачу нерухомого майна та витяг з ЄДРН
— оригінали та копії паспортів усіх власників
- Копію графіка платежів
копію кредитного договору з усіма укладеними додатковими угодами
— інші документи (на вимогу страхової організації) З переліком страхових компаній, акредитованих банком, можна ознайомитись у розділі «Страхування». 6. Надайте пакет документів до банку Після укладення договору страхування вам потрібно: завантажити в сервіс на сайті банку копії договору страхування майна та документа про сплату страхового внеску за перший рік
— надати менеджеру банку витяг з ЄДРН про державну реєстрацію права власності та іпотеки на користь банку Завантажити пам'ятку щодо оформлення заставної можна за посиланням.

Як оформити дублікат заставної, якщо документ втрачено?

Якнайшвидше зверніться до свого банку, а потім до Росреєстру — для складання та видачі дубліката документа.

Особливість електронної заставної

• на сайті Росреєстру
• безпосередньо в банку за участю органу реєстрації прав (цей спосіб використовується при оформленні заставної в Банку ДОМ.РФ)

Крім основних даних, вона містить відомості про депозитарій та його контакти, а також про рахунок депо.

Депозитарій - учасник ринку цінних паперів, який веде облік прав на цінні папери та зберігає їх. Оформлені заставні також перебувають під урахуванням депозитарію.

Рахунок депо — рахунок депозитарію, у якому ведеться облік цінних паперів, зокрема заставних.

Ще одна особливість електронної заставної - її необхідно підписати посиленим кваліфікованим електронним підписом.

Що банк має право робити із заставою на квартиру?

Банк, який володіє заставною, має право розпоряджатися документом:

Жодні дії банку із заставою не змінюють умови кредитного договору в односторонньому порядку. Нерідко можуть змінитися рахунок і банк одержувача платежів.

Якщо заставна не оформлялася, банк все одно може переуступити права на кредитні зобов'язання позичальника.

Чи можна змінювати дані?

Дані заставної можна змінити: наприклад, якщо змінився склад власників об'єкта нерухомості. Для цього позичальник спільно з банком укладають додаткову угоду до заставної та звертаються до Росреєстру для оновлення даних.

Як зняти обтяження з квартири?

Обтяження із житла, купленого в кредит, можна зняти лише після повного погашення іпотеки. Важливо, що обтяження не знімається автоматично.

Як зняти обтяження?

1. Переконайтеся, що заборгованість погашена повністю.

2. Уточніть у банку, в якому здійснювалася видача іпотечного кредиту, як проходить процедура та які документи потрібні для зняття обтяження та отримання оригіналу заставної. Банк поверне заставну у строк, зазначений у договорі. Як правило, видача займає не більше місяця.

3. Подайте заяву на зняття обтяження з житла у МФЦ чи Росреєстрі. Для цього знадобляться документи:

- Паспорт
- СНІЛС
— заяву банку, що володіє заставною, або спільну заяву банку та позичальника, екземпляр заставної у паперовому вигляді або виписку з рахунку депо від депозитарію, якщо було видано електронну заставу
- заява позичальника та екземпляр закладної у паперовому вигляді з позначкою про повне виконання зобов'язання перед банком

На оновлення інформації в ЄДРН потрібно приблизно 4 робочі дні.

Докладно про процес зняття обтяження читайте у статті за посиланням.

Як перевірити, що обтяження знято?

Статус заставної можна перевірити на сайті Росреєстру або «Держпослуг», для цього потрібно кадастровий номер або адресу.

Житло, придбане в іпотеку, перебуває у заставі банку до погашення зобов'язань за позикою. Як правило, заставна складається при реєстрації угоди, однак у разі покупки квартири в будинку, що будується, може бути оформлена після введення будинку в експлуатацію.