У квартирі є неповнолітні власники: список документів, щоб отримати дозвіл органів опіки на продаж такої квартири

Здрастуйте, відвідувачі Проживем.сом. Продовжую серію статей про документи від власників на продаж своєї квартири. Тут я перерахувала документи для отримання дозволу органів опіки та піклування у 2024 році.

ВАЖЛИВО: Перш ніж вивчати вказаний нижче список документів, уважно прочитайте інструкцію — як отримати дозвіл опіки на продаж нерухомості дитини. Я там перерахувала варіанти, коли відділи опіки найчастіше дають дозвіл, а коли ні. Залежно від ситуації у батьків і залежить список необхідних документів. До того ж, у кожному населеному пункті свій адміністративний регламент. В одному відділі опіки вимагатимуть такої довідки, в іншому її самі запитують. Раджу заздалегідь відвідати відділ опіки та докладно пояснити свою ситуацію, співробітники скажуть, які документи потрібні подати саме вам.

Звертатися потрібно до районної опіки лише за місцем постійної прописки дитини — п. 1 ст. 6 Федерального закону про опіку від 24.04.2008 N 48-ФЗ, ст. 20 ЦК та п. 28 Постанови Уряду від 17.07.1995 N 713. У кожній опіці свій графік прийому громадян — у деяких можна прийти у будь-який час, до інших лише у визначений день тижня. Краще наперед уточніть це по телефону.

Ще один момент — якщо дитина не є власником квартири, а просто прописана, дозвіл опіки не потрібний. Тепер розберемося із документами.

Заява на отримання дозволу на продаж; Бланк та зразок дасть співробітник опіки. Заяви повинні подати ОБИДА БАТЬКА (опікуни/усиновлювачі), навіть якщо вони розлучені.У разі розлучення про батька мають рівні права та обов'язки щодо дитини – п. 1 ст. 61 СК РФ. Якщо один з батьків позбавлений батьківських прав, до органів опіки йому приходити не потрібно — він ні в чому не бере участі (п. 1 ст. 71 СК РФ). У цьому випадку достатньо дати відповідне рішення суду. Якщо дитині від 14 до 18 років, вона теж підписує заяву – ст. 26 СК РФ. Якщо йому до 14 років, присутність та заява від нього не потрібна — ст. 28 СК РФ. Повний список для продажу квартири, де є неповнолітні власники. Відступ - за безкоштовною консультацією зверніться у будь-який час юристу праворуч або зателефонуйте: 8 (499) 938-45-78 - Москва та обл.; 8 (812) 425-62-89 - Санкт-Петербург та обл.; 8 (800) 350-24-83 - всі регіони РФ.
Паспорти батьків (опікунів/усиновлювачів), свідоцтво про народження дитини чи її паспорт. Від опікуна потрібна постанова про встановлення опіки;
Свідоцтво про шлюб або його розірвання, якщо батьки розлучені.
Правопідтверджуючий документ на квартиру, що продається. Це може бути свідоцтво про реєстрацію права власності або витяг з ЄДРН. Як і де отримати витяг з ЄДРН - інструкція;

(натисніть на картинку для її збільшення)

Якщо дитині замість купують нерухомість без іпотеки. Тут знадобляться документи від продавців нерухомості, що купується (оригінали та копії): 1) Згода власника на продаж нерухомості. Співробітник опіки має переконатися, що батьки дитини вже знайшли їй нерухомість натомість. Тому продавець або сам іде на опіку і пише згоду на продаж своєї нерухомості дитині, або оформляє свою згоду у нотаріуса та передає батьками дитину.Замість нотаріальної згоди продавець може надати попередній договір купівлі-продажу в нотаріальній формі; 2) Правопідтверджуючий документ та договір заснування; власників та свідоцтва про народження, якщо в нерухомості, що купується, також є неповнолітній власник; 6) Свідоцтво про шлюб, якщо квартирою володіє подружжя.
Якщо дитині замість купують нерухомість в іпотеку. При покупці нерухомості в іпотеку, вона буде в заставі (в обтяженні) у банку до виплати суму боргу. така згода, адже їм не вигідно, щоб у закладеній нерухомості були неповнолітній власник. Батькам (опікунам) необхідно оформити нотаріальне зобов'язання.
Якщо гроші з продажу частки дитини покласти на її банківський рахунок. У даній ситуації один з батьків повинен оформити на ім'я дитини рахунок у будь-якому банку. на відкриття рахунку, виписку за рахунком та реквізити. Усі документи повинні мати печатку банку. отримання дозволу.
Якщо замість продаваної частки дитині дарують іншу нерухомість. Наприклад, батьки дитини не хочуть купувати їй нерухомість натомість і просять своїх близьких родичів, наприклад бабусь та дідусів, подарувати дитині частку в їхній нерухомості. Або самі батьки мають іншу нерухомість і вони самі дарують частку дитині, а гроші з продажу забрати собі. У даних ситуаціях дарувальники (той хто подарує дитині нерухомість замість продаваної) повинні прийти в опіку та написати заяву-зобов'язання. При собі мати паспорт, що підтверджує документ на нерухомість, договір заснування, технічний паспорт, виписку з домової книги та довідку про технічну характеристику (7 та 9 форма).

Сподобалася стаття? Будь ласка, поставте лайк;)

Чи є питання? Можете безкоштовно проконсультуватись. Скористайтеся віконцем онлайн-консультанта, формою внизу або телефонами (цілодобово та без вихідних):

Як у 2024 році отримати дозвіл від органів опіки та піклування на продаж квартири, в якій є неповнолітні власники

Здрастуйте. Близько 40% угод із продажу квартир, в яких я займалася юридичним супроводом, одним із власників був неповнолітній. Інструкція описана не так на підставі законів і регламентів, як на моєму досвіді спілкування з інспекторами з опіки. Закони тут мають менше значення, більший людський фактор. У цьому ви переконаєтесь після прочитання статті.

Невеликий відступ: якщо дитина не є одним із власників квартири, а просто прописана в ній, дозвіл органів опіки для продажу не потрібний. Винятки - 1) При покупці квартири був використаний мат.капітал, але відразу дитині частку не виділили. 2) Якщо прописана дитина залишилася без піклування батьків.

У кожній опіці свої вимоги до правочину

При оформленні дозволу на продаж дуже багато залишається на розсуд самої опіки. У кожній опіці своє бачення та вимоги до угоди, свій погляд на ту чи іншу ситуацію. За тих самих умов в одній опіці дадуть дозвіл, а в сусідній можуть і відмовити. Чому так?

Органи опіки захищають майнові права неповнолітнього – ст. 7 Федерального закону про опіку від 24.04.2008 N 48-ФЗ. Опіка дасть дозвіл на продаж нерухомості дитини, лише якщо не буде ущемлено її права, не погіршено її умови — п. 1 ст. 21 того ж закону. Але проблема в тому, що в законах чітко не прописано — в яких випадках ущемляються права дитини, а в яких немає. Тому рішення різних відділів опіки можуть бути різними.

Через недосконалість закону з'являється багато суперечок. З одного боку батьки (опікуни) дитини, у яких своя ситуація та причина для продажу. З іншого боку, органи опіки, які можуть відмовити в оформленні дозволу за своїми встановленими правилами, перешкоджаючи угоді. При чому в деяких випадках співробітник опіки діють не на користь дитини, а щоб не створювали зайвих проблем. На жаль, такою є реальність.

На що опіка зазвичай дає дозвіл, а на що ні – розбираємо ситуації та умови

При продажу нерухомості дитини потрібно обов'язково надати їй щось натомість. Для цього потрібно дотримуватися його майнових прав та інтересів. За цим і має слідкувати опіка, розбираючи кожну ситуацію.

Відступ - за безкоштовною консультацією зверніться у будь-який час юристу праворуч або зателефонуйте: 8 (499) 938-45-78 - Москва та обл.; 8 (812) 425-62-89 - Санкт-Петербург та обл.; 8 (800) 350-24-83 - всі регіони РФ.

Ситуація №1 — Виділити дитині аналогічну частку в нерухомості, що купується замість нерухомості

При покупці іншої квартири

Продаж квартири з неповнолітніми власниками обов'язково засвідчується у нотаріуса.

Ситуація №2 — Гроші з продажу частки дитини покласти йому на рахунок у банку

Якщо у дитини маленька частка, органи опіки охоче дають дозвіл на це. Зазвичай маленькі частки дітей з'являються під час використання мат.капитала. В даному випадку можна виділити частку дитині, рівну сумі її частини мат.капіталу - Ухвала Верховного суду РФ від 14.03.2017 N 4-КГ16-73.

Наприклад, подружжя купило квартиру за 6 млн. руб. Було використано мат.капітал — його сума була 409 тис. руб. Сім'я з чотирьох осіб, отже кожному держава надала по 136,3 тыс.руб. - Це 2,28% від 6 млн. руб. (Вартості квартири). Батьки округлили до 3% і виділили кожній дитині по 3/100. Квартиру продають за 7 млн. руб. Тому частка дитини оцінюється в 210 тис. руб. У цій ситуації, швидше за все дозволять покласти ці 210 тис. руб. на рахунок дитини, тому на них нерухомість натомість не купиш.

Інша річ якщо у дитини, наприклад 1/4. У Москві та Санкт-Петербурзі рідко дають дозвіл покласти гроші на його рахунок у такій ситуації. Хоча багато залежить від опіки.

У деяких опіках кажуть, що нерухомість для дитини краща та безпечніша, ніж гроші. Наприклад, дитина після повноліття зможе зняти гроші з рахунку та витратити «на всяку фігню». Саме так мені відповіла один із співробітників. Напевно вона не знає, що дитина після 18 років і так може продати свою частку без будь-яких проблем (ст. 246 ГК РФ). Потім гроші з продажу витратити на власний розсуд.

Є й інша ситуація, яку розповіла мені знайома. Опіка дала дозвіл покласти гроші на рахунок дитини з продажу її частки. Близько 300 тис. руб. Вони знали, що після 18 років дитина може розпоряджатися своїми грошима, як вона хоче. У результаті вони умовили його (не без ультиматумів), щоб він віддав їм гроші на ремонт у їхньому приватному будинку. Він мешкав у ньому, але не був власником.Як бачите, ситуація тут подвійна.

Ситуація №3 — Виділити дитині частку в іншій нерухомості через дарування

Наприклад, батьки не хочуть дитині купувати натомість нерухомість. Тому вони просять своїх близьких родичів, наприклад бабусь та дідусів, подарувати онуку частку у їхній квартирі/будинку. Або у батьків є інша нерухомість і дарувати вони хоча б самі. А гроші із продажу забрати собі.

Насправді опіка в 99% випадках таке не йде. У Москві та Санкт-Петербурзі точно відмовить. В інших регіонах із цим трохи легше.

Аргументи опіки за відмову: 1) Вважають, що неповнолітня дитина і так може «претендувати» на власність батьків. А саме отримати у спадок їхню нерухомість як спадкоємець першої черги – ст. 1142 ЦК України. До того ж, має обов'язкову частку спадщини при заповіті не на його користь — ст. 1149 ЦК України. А на нерухомість бабусі з дідуся як спадкоємець з права уявлення — ст. 1146 ЦК України. 2) Дарування є безоплатною угодою - ст. 572 ЦК України. Тобто дарувальник немає права нічого вимагати натомість, ставити будь-які умови обдарованому (у разі дитині).

Деякі опіки дадуть дозвіл, якщо йому подарують частку як мінімум вдвічі більше по метражу, ніж у квартирі, що продається. І це не факт. Можна вирішити проблему, якщо подарувати частку + покласти гроші на рахунок – про це нижче.

Ситуація №4 — Покласти гроші дитини на її рахунок + подарувати їй частку

Опіка охоче на таке погоджується. Тут виходить, що дитина матиме не лише гроші на рахунку, а й нерухомість, хоч і не куплену. Опіка бачить у цьому покращення умов. Мінімальний розмір подарованої частки залишається на розсуд комісії з опіки.

Важливо: не потрібно заздалегідь дарувати нерухомість неповнолітньому, а потім йти в опіку за дозволом Інакше в опіці скажуть: «Те, що Ви подарували це ваша справа. Нас це не стосується.» І мають рацію. Вище я писала, що при даруванні не можна нічого вимагати натомість.

Спочатку дарувальники повинні принести на опіку нотаріальне зобов'язання, що вони зобов'язуються подарувати таку нерухомість неповнолітньому одночасно з продажем. Разом із зобов'язанням потрібно надати довідку з реквізитами рахунку дитини.

Ситуація №5 — Якщо дитина їде в іншу країну або вже мешкає в ній на момент продажу квартири

Якщо дитина переїжджає до іншої країни, опіка зазвичай дозволяє гроші з продажу покласти на його спеціальний рахунок. При цьому потрібно довести факт майбутнього переїзду — купівлю квитків, отримання віз, надання ПМП тощо. У кожній опіці свої вимоги.

Якщо дитина вже проживає за кордоном, зазвичай опіка надає дозвіл без будь-яких додаткових умов. Співробітник опіки мені сказав, що вони не мають права диктувати умови у цій ситуації. У ухвалі вкажуть, що дозволяють продаж частки дитини і все. Потрібно довести факт проживання дитини – документ про ПМП, паспорт іншої країни тощо.

Як отримати дозвіл

Потрібно звертатися до районної опіки лише за місцем постійної прописки дитини, а не тимчасовою чи місцезнаходженням нерухомості — п. 3 ст. 34 ст. 24 та ст. 20 ЦК України, ст. 2 та ст. 6 Закону РФ від 25.06.1993 N 5242-1. Наприклад, у Москві та Санкт-Петербурзі опіки діляться по муніципальних округах. У одному районі кілька округів.

У кожній опіці свій графік прийому громадян — у деяких можна прийти у будь-який час, до інших лише певного дня тижня.

Спочатку потрібно прийти в опіку, докладно описати свою ситуацію і запитати - у яких випадках можна отримати дозвіл. Загалом докладно проконсультуватися і підібрати оптимальний варіант рішення, який влаштує обидві сторони. Це потрібно зробити насамперед. На консультацію дозволяється прийти одному та батьків. Навіть найнятому ріелтору.
Після отримання консультацій за наявності обох батьків, до органів опіки та піклування повинні прийти обидванавіть якщо вони розведені - п. 1 ст. 61 СК РФ. Або усиновлювачі/опікуни. Якщо один із батьків позбавлений батьківських прав, його присутність не потрібна - він ні в чому не бере участі (п. 1 ст. 71 СК РФ). Якщо дитині більше 14 років, вона теж має бути присутньою. Не потрібна присутність дітей віком до 14 років. Так виглядає типовий кабінет відділу опіки та піклування Віддати працівникові документи. Список потрібних документів перерахувала за цим посиланням.
Співробітник опіки видасть бланки заяв про отримання дозволу на продаж нерухомості дитини. Їх потрібно заповнити та підписати. Якщо дитині більше 14 років — вона також підписує заяву — ст. 26 СК РФ. Зразки мають висіти на стендах.
Щотижня збирається комісія, яка розглядає заяви та документи від громадян для отримання дозволу на їхні правочини. За законом, дозвіл або відмова повинні видати максимум через 15 днів. - П. 3 ст. 51 Федерального закону про опіку від 24.04.2008 N 48-ФЗ. У Санкт-Петербурзі зазвичай оформляють за 10 днів. Але бувають затримки до місяця.
У призначений день вже одному з батьків можна забрати письмовий дозвілзазвичай обом приходити не обов'язково. Дозвіл видається безкоштовно, платити нікому нічого не потрібно.

Невелика хитрість, якщо опіка не дозволила

Наприклад, батьки вирішили продати квартиру, а нову – купити в іпотеку. Вони пішли у свою районну опіку, але там їм повідомили, що комісія не дозволить. Вони вважали, що коли частка дитини буде в заставі у банку, це буде погіршенням її майнових прав.

Що робити? У кожному місті є як і «суворі» районні опіки, так і «лояльніші». Тому батькам потрібно прописати дитину в тому районі, де районний відділ опіки спокійно ставиться до купівлі квартири в іпотеку та легко дозволить у цій ситуації. З дитиною має прописатися один із батьків — п. 2 ст. 20 ЦК України. Прописка має бути постійною, а не тимчасовою.

А де дізнатись які відділи опіки «лояльні» у моєму місті? Це потрібно питати у місцевих ріелторів. Ця інформація збирається роками.