Виділення та визначення часток у квартирі: що потрібно знати

Багато росіян живуть у квартирах, особливо не замислюючись про свій правовий статус власника нерухомості. Тим часом найчастіший вид володіння квадратними метрами в Росії - спільна спільна та загальна часткова власності. Часто частки необхідно визначити та виділити. Найкраще – за домовленістю, але іноді доводиться і через суд. Про нюанси спільного володіння квартирами та про те, як визначити та виділити частку, читайте у нашому матеріалі.

Що таке спільна спільна та пайова власність

Якщо нерухомість має кілька власників, то такий вид власності є або загальною спільною або загальною частковою власністю. Розберемося, чим вони відрізняються.

Загальна спільна власність

Загальна спільна власність - коли кілька осіб спільно володіють, користуються та розпоряджаються майном, але конкретні частки не визначені, тому мається на увазі, що вони мають рівні частини нерухомості. Кожен із співвласників має рівні права на об'єкт і не може розпоряджатися ним без згоди всіх інших учасників.

Загальна спільна власність може виникати, наприклад, при купівлі нерухомості подружжям. У разі виникнення спорів між співвласниками рішення приймається згідно із законодавством чи договором, укладеним між сторонами. Розпорядитися своєю часткою (наприклад продати) власник може лише за згодою інших власників.

Загальна пайова власність

Загальна пайова власність при володінні нерухомістю означає, що кілька осіб володіють об'єктом нерухомості спільно, але кожен із власників має певну частку у праві власності, частки можуть бути як рівними, так і нерівними.Обсяг володіння нерухомістю виражається власне у частках, або дробах (наприклад, 1/3, 1/2 тощо). Наприклад, один власник має 1/2 квартири, а двом іншим належить по 1/4.

Кожен власник пайової нерухомості має право користування та розпорядження своєю часткою об'єкта, проте за бажання продати частку він повинен запропонувати викупити її іншим співвласникам. І лише за їхнього небажання може продати частку третій особі.

Пайова власність вимагає взаємодії та домовленостей між власниками, щоб уникнути можливих конфліктів та непорозумінь.

Якщо квартира була придбана у шлюбі, вона вважається спільною власністю подружжя, навіть якщо документи про власність оформлені лише одного з них. Інший порядок то, можливо встановлено лише шлюбним договором. Продати спільну власність можна лише за згодою подружжя.

Які бувають частки

Частки у квартирі бувають номінальними (ідеальними) та реальними. Розкажемо докладніше, у чому відмінності.

Номінальна (ідеальна) частка

Номінальна (ідеальна) частка - це частка, яка виражається дробом (1/2, 1/5) і не прив'язана до конкретної площі (наприклад, певної кімнати в квартирі). Усі власники, маючи ідеальну частку, можуть користуватися всією квартирою однаково, зазначає адвокат Олена Зарецька.

Реальні частки чи частки у натурі

Реальна частка у квартирі – це коли власники фактично поділили приміщення. Зазвичай реальна частка дорівнює окремій кімнаті чи кільком кімнатам.

Реальна частка визначається угодою власників, або нотаріально засвідченою, або визначеною в судовому порядку, зазначає Зарецька.

Якщо у власників були номінальні частки, а потім вирішили визначити реальні частки, то важливо пам'ятати, що вони не обов'язково повинні збігатися. Все залежить від того, як сусіди по квартирі домовились між собою.

Приклад:

Іванов та Петров володіють по 1/2 двокімнатної квартири кожен. Одна кімната у квартирі площею 10 кв. м., друга – 12 кв. м. Обидва співвласники можуть використати всю площу квартири – Іванов може дивитися телевізор в одній кімнаті, а спати в іншій. Аналогічно і Петров.

Пізніше для зручності сусіди домовилися про виділення реальних часток – Іванов займе кімнату за 10 кв. м, а Петров – у 12 кв. м. Тепер Іванов неспроможна без дозволу Петрова піти у сусідню кімнату дивитися телевізор, а Петров неспроможна зайти до кімнати Іванова.

При цьому загальним приміщенням квартири (кухня, коридор, санвузол) вони користуються нарівні. Проте формально у спільному майні Петрову належатиме трохи більше (пропорційно його частці).

Як виділити частку у квартирі

Частку у квартирі можна виділити за згодою або за рішенням суду.

Як виділити частку в квартирі за згодою

Якщо майно перебуває у спільній сумісній власності, спочатку потрібно:

1. визначитися, яка частка належить кожному - чи власники володітимуть рівними частками або різними;
2. визначитися, чи це номінальна частка (у відсотках) чи реальна (у кімнатах);
3. скласти письмово розділовий акт. Його підписують усі правовласники часток у квартирі;
4. якщо нерухомість ділять подружжя під час розлучення, то угода має бути завірена нотаріусом;
5. подати угоду на реєстрацію до Росреєстру. Величина часток буде відображена в Єдиному держреєстрі нерухомості;
6. отримати витяг з ЄДРН з новими даними.

У угоді мають бути такі відомості:

• ПІБ та реквізити співвласників;
• дані документів, що підтверджують право власності;
• адресу нерухомості;
• характеристики квартири;
• розмір часток кожного з власників;
• права та обов'язки сторін;
• згода співвласників;
• місце, дата та підписи всіх співвласників.

Важливо! Потрібно відрізняти угоду про розподіл часток від угоди про право користування нерухомістю. У другому випадку власники також можуть домовитися та зафіксувати інформацію про те, якою частиною квартири кожен із них користується. Але якщо власник нерухомості зміниться (частку продадуть), то важливим буде лише те, що відображено у документах про власність, а уточнювати, хто якою кімнатою може користуватися, доведеться заново.

Як виділити частку в квартирі через суд: покрокова інструкція

Якщо власники часток не змогли домовитися один з одним, то виділити частку у квартирі можна у судовому порядку.

• зверніться до суду із заявою про поділ спільної власності. У ньому можна вказати свої побажання - на які частки хотіли б поділити нерухомість ви;
• надайте суду документи про права на нерухомість (договір дарування, документи про спадщину, свідоцтво про право власності тощо). Суд може вимагати додатково надати документи про сімейний стан (про шлюб, про розлучення), свідоцтва про народження дітей тощо;
• дочекайтеся рішення суду;
• подайте документи до Росреєстру для внесення даних до ЄДРН (онлайн через держпослуги або через МФЦ).

Важливо! За Цивільним кодексом власнику частки за його згодою замість виділу його частки в натурі може бути виплачено компенсацію.Якщо його частка невелика, може бути реально виділено і власник частки не дуже зацікавлений у використанні спільного майна, то суд може і за відсутності його згоди зобов'язати інших власників виплатити йому компенсацію.

Судовий процес може бути довгим і дорогим, тому є останнім заходом.

"Часто люди не знають, що можливе досудове врегулювання питання та укладання угоди про поділ між усіма власниками, що тягне за собою суттєве зниження судових витрат", - розповіла адвокат Олена Зарецька.

При визначенні розміру часток суд може врахувати різні чинники, зазначає Зарецька. Наприклад, під час розгляду буде встановлено, що один власник не платить комуналку, а інший зробив євроремонт у всій квартирі. При цьому не має значення, хто з них зареєстрований у приміщеннях. Розподіл часток проводитиметься з урахуванням усіх факторів.

Визначення розміру часток у квартирі

Рівномірна частка

За умовчанням нерухомість ділиться на рівні частки між власниками. Це закріплено у ст. 245 ЦК України. Частки визначаються за такою формулою: житлова площа, розділена на кількість власників плюс нежитлова площа, розділена на кількість власників.

Приклад:

Наприклад, квартира загальною площею 85 кв. м належить трьом власникам, де 20 кв. м. - нежитлова площа: 65/3+20/3=28,3 кв. м. Таким чином, кожному належить 28,3 кв. м.

Нерівномірна частка

Нерівномірна частка визначається, коли:

1. власники домовилися про нерівномірне визначення часток;
2. подружжя поділяє майно при розлученні та суд визначає частки;
3. квартира ділиться внаслідок спадщини, коли заповідач вказав, як ділити власність.

У таких випадках частка визначається множенням загальної площі квартири на дріб (частка кожного власника).

Наприклад, квартирою площею 70 кв. м володіють два власники, по 1/3 і 2/3 часток відповідно. Вважаємо: 70*1/3=23,3; 70 * 2/3 = 46,7. Таким чином, першому власнику належить 23,3 кв. м., другому – 46,7.

У судовій практиці є багато суперечок, коли власники намагаються виділити частки в натурі в однокімнатній квартирі, проте більшість таких справ є безперспективними, оскільки насправді надати автономну житлоплощу кожному з власників в однокімнатній квартирі немає можливості, каже Зарецька. Також трапляється, що при малій площі квартири кількість осіб, що володіють даною нерухомістю, велика, відповідно самі частки стають незначними щодо загальної площі. Багато хто думає, що отримавши частку, вони зможуть легко її продати. Проте насправді все не так, каже Зарецька. Виходить ситуація, коли частка є неліквідною та власник стає заручником ситуації: і продати частку немає можливості, і проживання на невеликій ділянці квартири також неможливе.

Виділення часток при використанні маткапіталу

"Найчастіше питання виділення часток у квартирі зустрічаються при використанні коштів материнського капіталу, при розірванні шлюбу та при спадкових суперечках, - коментує юрист Катерина Новийдарскова. - Що стосується виділення часток при використанні материнського капіталу, тут слід зазначити, що невиконання обов'язку щодо виділення часток не тягне за собою визнання правочину недійсним, проте тягне за собою кримінальну відповідальність за статтею про шахрайстві при отриманні виплат".

Найпоширеніша помилка при виділенні часток із використанням материнського капіталу, за словами юриста, - це виділення великих часток. Наприклад, сім'я з чотирьох осіб виділяє частки не пропорційно витраченим на купівлю засобам материнського капіталу, а у розмірі по ¼ частки кожному з членів сім'ї.

Наприклад, квартира у 100 кв. м коштувала 5 млн руб., на неї витратили маткапітал у 500 тис. руб. У цьому випадку не обов'язково ділити на чотири рівні частки всю квартиру. Інакше нерухомість згодом дуже складно буде продати – органи опіки вимагатимуть, щоб і у новій квартирі на кожну з дітей було виділено не менше 25 кв.м. А ситуації бувають різні - можливо, наприклад, що наступна квартира буде кращою за розташуванням і комфортом, але площею менше за колишню.

Тому можна поділити лише ту частину, що була куплена на маткапітал. У нашому прикладі маткапітал "покрив" витрати лише на десяту частину квартири – на 10 кв.м. Ділимо ці 10 кв. м на чотирьох членів сім'ї, решта залишається спільною власністю подружжя (тобто, по суті, на дітей оформляється по 2,5 кв.м кожному, на матір та батька по 47,5 кв.м кожному).

Право на частку при використанні материнського капіталу залежить і від того, коли було використано сертифікат, зазначає Катерина Новийдарскова. Якщо він був отриманий та використаний у період шлюбу, то і виділення часток буде всім членам сім'ї. Однак якщо він був отриманий у період шлюбу, а використаний після його розірвання, то одержувач сертифікату не повинен виділяти частку колишньому чоловікові.

Щоб дізнатися всі деталі, рекомендуємо прочитати докладну статтю про виділення часток дітям під час використання материнського капіталу.

Мінімальний розмір частки

У 2022 році набув чинності закон, який заборонив виділяти мікрочастки в квартирах. кв.м рейдери отримують право використовувати всю квартиру нарівні з іншим пайовиком і поступово виживають його з житла, змушуючи дешево продати його частку).

Тепер при розподілі квартири частка має бути не менше 6 кв.

Є винятки: якщо квартира отримана через закон. Це, наприклад, випадки успадкування, приватизації або угоди з використанням маткапіталу.

"Особливу увагу при виділенні частки потрібно звернути на те, кому і, головне, для чого ви виділяєте частку, - каже юрист Маргарита Распопіна. - Яку мету може переслідувати новий власник щодо вашого об'єкта нерухомості. Я як юрист украй не рекомендую виділяти у квартирі частки стороннім людям, в результаті це може призвести до втрати житла.

Одна моя клієнтка співмешкала з чоловіком, проживали вони разом близько семи років у її квартирі, шлюб офіційно не реєстрували за особистими переконаннями. житла у нього не було, і жінка розжалілася і виділила чоловікові 1/4 частку у своїй однокімнатну квартиру.

Через рік стосунки зіпсувалися, і чоловік привів у квартиру нове кохання… І стали вони жити втрьох.Моя клієнтка намагалася вирішити це питання самостійно, але вигнати колишнього співмешканця з його новою жінкою вона не могла: співмешканець був власником 1/4 частки, яку сама господиня квартири йому й виділила.

Питання вирішилося в суді, але мало того, що були витрачені великі гроші на юриста, то суд ще й зобов'язав клієнтку виплатити компенсацію своєму колишньому співмешканцю за його 1/4 частки. Таким чином, людина по душевній доброті спочатку подарувала 1/4 частку в квартирі, потім її ж і викупила, оскільки почалися проблеми. Тому перш ніж виділяти частку, зважте всі за і проти.

Процедура та особливості виділення частки у квартирі

Частку квартирі отримують у спадок, при розлученні чи дарування. Отримання частини житла дає власнику більше прав, у яких власник може розпоряджатися майном за власним бажанням. Щоб грамотно оформити частину квартири, потрібно дотриматися покрокової інструкції.

Що означає - виділення частки у квартирі

У квартири може бути не один власник, а кілька. Тоді нерухомість знаходиться у частковій або спільній власності.

Особливості! Різниця між цими поняттями полягає в тому, чи визначений розмір часток. При спільній власності за кожним із власників закріплена певна частина у праві на квартиру (наприклад, половина чи третина). Ці частки можуть бути рівними або різними. За спільної власності такого поділу немає.

Кожен із власників має частину прав на нерухомість загалом. Тобто не половиною чи третиною житла, а часткою у кожному квадратному метрі. Через це виникають розбіжності щодо використання. При виділенні частки за власником закріплюється конкретна частина квартири, якою можна розпоряджатися вільніше.

У яких ситуаціях це потрібно?

При спільній, або спільній власності, прописати когось можна тільки за згодою всіх власників.

Для ремонту, перепланування або встановлення кондиціонера також потрібна загальна згода.

Якщо в планах продати частку, краще її виділити. Тоді для оренди це обов'язково.

Як відбувається поділ приміщення у спільній власності

Якщо власників більше двох, можливі два варіанти: виділ та розділ. У першому варіанті відділяється лише одна частина.

У спільній власності зазначених частин немає, тому потрібно визначити розмір.

Виділена частка стає окремим об'єктом нерухомості. За нею закріплюється власна адреса. Встановлюються окремі лічильники для електрики, води та газу.

У яких випадках виділ частки неможливий

Щоб провести процедуру, дотримуються певних правил. Виділена частка стає самостійним об'єктом нерухомості.

Більшість квартир доведеться переробляти, що пов'язано з обмеженнями. Всі санвузли повинні розташовуватися в межах «мокрої зони» за планом БТІ.

Якщо таке перепланування неможливе, не вдасться і виділити частку. Тоді можна визначити порядок користування квартирою. Власність залишається загальною, але за мешканцями закріплюються конкретні кімнати.

Варіанти поділу житлоплощі

Є два способи: у натурі (тобто кімнати) та грошима. Вибір залежить від розмірів частки, технічної можливості та бажань власників.

У натурі

• у квартирі кілька кімнат;
• є технічна можливість переобладнання (вийде зробити окремі вхід та санвузол);
• частка досить велика (половина, третина чи чверть).

Важливо! Квартиру не можна поділити у довільному місці. Часто виділяється кімната, за розмірами трохи більше чи менше частки. У першому випадку виходить, що власник, що відокремився, отримує частину спільного майна, за що повинен доплатити іншим. Якщо ж кімната менша, доплачують йому.

У грошовому еквіваленті

Цей варіант підходить для випадків, коли неможливо виділити частку або визначити порядок користування:

• немає окремого приміщення (однокімнатна квартира чи студія);
• незначна частка у власності;
• і т.д. п.

Інші власники виплачують вартість частини квартири, натомість отримуючи право власності. Скільки коштує частка, визначають власники. Якщо домовитись не виходить, питання вирішується у суді.

Особливості! Ініціатором може бути не лише власник незначної частки. Часто «основний» власник прагне отримати своє розпорядження всю квартиру. У деяких випадках навіть можна змусити продати частку через суд.

Як оформити частку у квартирі у власність

Є два принципові варіанти: за згодою або за судом.

Договірний режим

Починають із цього варіанту: він простіше в оформленні і менш затратний. Власники домовляються поділити квартиру. Вирішують, як саме це відбувається – у натурі чи грошима. Приходять до згоди щодо основних умов угоди.

• її розмір (при спільній власності);
• яка саме кімната вирізняється;
• як діляться санвузли (якщо їх спочатку два), комори, коридор;
• особливості переробки, якщо вона буде потрібна.

Якщо вибрано варіант із грошовим еквівалентом, домовляються про суму. Обговорюють терміни та спосіб передачі (готівка, прямий переказ, акредитив).

• Відомості про всі сторони - ПІБ, паспортні дані, місця прописки та проживання.
• Кадастровий номер цієї квартири, адреса та площа.
• Номер свідоцтва про власність або відповідний запис у ЄДРП.
• Дані про обтяження, якщо вони є (запорука, іпотека).
• Розміри всіх часток.
• Як ділиться нерухомість.
• Кількість примірників (за кількістю учасників та один додатковий).

Цю угоду підписують усі власники. Як і всі інші угоди з нерухомістю, виділ обов'язково реєструють у Росреєстрі. Тут знадобиться додатковий екземпляр угоди та квитанція про сплату мита. Власники одержують на руки виписки, де вказано новий стан справ.

Як виділити частку у квартирі через суд

До цього варіанта переходять, коли не вдалося домовитися про сам факт розділу або особливості угоди. Для виділу частки пишуть позов до суду району, де знаходиться квартира. А якщо суперечка почалася після оголошення заповіту, то за місцем відкриття.

Для справ, пов'язаних із розділом пайового майна, обов'язково дотримуватися досудового порядку. Спочатку потрібно спробувати домовитись між собою. Коли подають позов, додають докази. Наприклад, рекомендований лист з описом, надісланий іншій стороні. Якщо це не зробити, суд відмовить у розгляді.

Позовна заява про виділення частки у квартирі

Позовна заява про виділення частки у квартирі

Позовна заява складається у кількох примірниках – для суду та всіх сторін. У тексті обов'язково вказуються:

1. Повна назва органу влади.
2. Відомості про позивача та відповідачів: ПІБ, паспортні дані, реальна адреса, контакти для зв'язку.
3. Інформація про квартиру: адреса, площа, кадастровий номер.
4. Суть позовних вимог (як саме пропонується поділити житло).
5. Обґрунтування — пояснення важливих обставин та посилання на статті закону.
6. Відмітка про те, що була спроба досудового вирішення цієї суперечки.
7. Дата подання.
8. Підпис позивача.
9. Опис документів, що додаються до справи.

• копія паспорта заявника;
• документи на квартиру (кадастровий паспорт та свідоцтво про власність або витяг з ЄДРН);
• технічна документація з БТІ (технічний паспорт та поверховий план);
• квитанція про оплату державного мита.

• незалежна оцінка ринкової вартості (її може призначити і суд, але розгляд затягнеться);
• свідоцтво про розірвання шлюбу;
• про народження дітей;
• чеки та квитанції на будматеріали;
• договори на ремонтні роботи;
• докази, що відповідач спірним житлом не користується та витрат на утримання не несе.

Якщо власник хоче виділити частку у натурі, суд призначає технічну комісію. Експерти виїжджають на місце та оглядають квартиру.Їхнє завдання — визначення можливості виділити частку чи визначити порядок користування.

За потреби призначається незалежна оцінка ринкової вартості. У деяких випадках запрошуються свідки.

З огляду на всі обставини суд виносить рішення: відмовити, задовольнити вимоги повністю або частково.

• виділяється частка в натурі (рідкісний випадок для квартир - не завжди є технічна можливість);
• призначається порядок користування (закріплюється конкретна кімната);
• визначається розмір виплати.

Під час подання позову платять мито. Сума залежить від кадастрової вартості частки (але не менше 400 рублів і не більше 60 тисяч). Якщо подається ще один позов, пов'язаний із цією справою (при оскарженні вироку), заплатити потрібно буде лише 300 руб.

Як використати отриману частку

У кімнаті можна не лише жити самому. Її продають, здають у найм чи дарують. Але це роблять за певними правилами.

Як продати частку в квартирі

Власники решти житла мають перевагу у покупці. Спочатку пропонують частку їм. Якщо власники не захочуть купувати кімнату, можна пропонувати її стороннім покупцям, але за тією ж ціною. Угоди з частками обов'язково засвідчуються у нотаріуса.

Деякі сусіди заважають продажу: не купують кімнату самі, але й не відмовляються. Тоді пропозицію надсилають рекомендованим листом з описом вкладення чи через нотаріуса. За місяць можна продавати кімнату іншим людям.

Якщо не надіслати повідомлення, інший власник зможе право оскаржити правочин. Це ж можна зробити, якщо змінюються умови: стороннім покупцям пропонують частку за нижчою ціною. На заперечення дається три місяці.

Порада! Власникам краще домовитися та продати квартиру цілком, а гроші розділити.Вартість окремої частки завжди менша за таку ж частину від ціни всього житла.

Як здати частку у квартирі

Виділену частку можна запропонувати для знімання, але тільки за письмовою згодою інших власників. І тут не діє правило про пропозицію угоди сусідам.

Як подарувати частку у квартирі

На цю дію згода не потрібна. Але новому власнику, якщо він не близький родич, доведеться сплатити податок із вартості частки.

Коли не вдається домовитися про продаж кімнати, іноді виникає спокуса скласти фіктивну угоду дарування. У такому разі продавець ризикує не отримати свої гроші, адже офіційно йому нічого не винні. Крім того, співвласники можуть оскаржити правочин у суді, довівши його фіктивність.

При виділенні частки за власником закріплюється певна частина квартири. Для цього необхідні технічні умови: більше однієї кімнати, можливість зробити додатковий вхід, санвузол та кухонну зону.

Якщо так зробити не можна, власник отримує замість своєї частки гроші. Виділеною кімнатою можна розпорядитись по-різному: жити самому, продати, запропонувати в оренду або передарувати.