Розміщення кондиціонерів на фасаді багатоквартирного будинку

Багато хто з нас - мешканців багатоквартирних будинків, борються з літньою спекою одним із способів.

Чи потрібний дозвіл на встановлення кондиціонера?

Існує кілька варіантів. Але для початку згадаємо про будинки, які є пам'ятками історії та культури.

Для МКД, визнаних пам'ятниками історії та культури, є особливий порядок розміщення кондиціонерів. У Москві, наприклад, не дозволена їх установка. Про охорону та використання нерухомих пам'яток історії та культури».

Бувають ситуації, коли монтаж кондиціонера на фасаді МКД необхідно узгоджувати з органом влади. Він має право встановлювати порядок розміщення зовнішніх блоків кондиціонерів на стінах МКД.

Наприклад, у культурній столиці - Санкт-Петербурзі блоки систем кондиціювання вважають елементами благоустрою.

Існує державне законодавство, яке обумовлює збереження архітектурного вигляду будівель.

Тепер повернемося до варіантів дозволу на встановлення.

Перший варіант. Дозвіл на встановлення кондиціонера потрібен

У ст. 246 ГК РФ зазначено, що розпорядження спільним майном здійснюється за згодою всіх власників. Та сама стаття наказує розпоряджатися ним за згодою всіх її учасників.

Установка кондиціонера може бути розглянута як переобладнання (перебудова) приміщення і навіть реконструкція будівлі (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Оскільки керуючі компанії «контролюють недопущення кріплення до стін будівель різних розтяжок, підвісок, вивісок, покажчиків, встановлення кондиціонерів та супутникових антен без відповідного дозволу» (п. 3.5.8 Постанови від 27.09.2003 № 170 «Про затвердження Правил та житлового фонду»). Виникає висновок, що дозвіл потрібно отримати від КК, але не лише.

У ст. 44 ЖК РФ міститься інформація про те, що рішення про реконструкцію та ремонт приймає загальні збори власників приміщень багатоквартирного будинку. Якщо ви вирішили встановити кондиціонер, повинні зібрати збори мешканців, отримати від них дозвіл (з набраним кворумом) і тільки після цього встановлювати спліт-систему, зовнішній блок якої буде на фасаді будівлі.

Другий варіант. Дозвіл необов'язковий.

Таку версію та можливість використовує більшість охочих. Багато хто вважає такий підхід більш обґрунтованим.

Якщо подивитися уважніше 3.5.8. Постанови Держбуду РФ від 27.09.2003 N 170, то не сказано безпосередньо, хто конкретно має дати дозвіл - уповноважений орган місцевого самоврядування чи мешканці будинку. Однак права розподілені в рівних частках між мешканцями будинку, згідно з Житловим Кодексом, і отримати дозвіл можна лише у Житлової інспекції цього району.

Слід знати, що Росія і регіони (суб'єкти Федерації) спільно беруть участь у складанні актів, що стосується управління житловими фондами. Тому можливий такий варіант: суб'єкт Федерації має повне право підписати нормативний акт, який уповноважує встановлювати кондиціонери за регламентом, дотримуючись правил і норм.

Але не у всіх регіонах може бути підписано такий документ. Тому ці відомості слід дізнатися, орієнтуючись на конкретне місце розташування. Якщо акту немає, то й повноважень видавати дозвільні документи також немає.

Незважаючи на факти, викладені вище, існують будівельні компанії, які вигадують заборони встановлення кондиціонера вже після продажу квартири.

Виходить, що людина купила квартиру, яка вже стала його приватною власністю, а їй заборонено в ній встановити кондиціонер. Це абсолютно неправомірно.

З юридичної точки зору колишній власник власності не має права розпоряджатися вже чужою власністю та будь-що забороняти або вказувати новому власнику. Є думка, що вони просто вимагають хабарі з довірливих власників.
Ніколи не давайте хабара і не бачитеся на провокацію, якщо КК погрожує подати до суду. Вона програє судовий позов. За законом, колишній власник не має права Вам вказувати – ставити кондиціонер чи ні.

Навіть коли йдеться про важкі випадки – наприклад про
встановлення кондиціонера на вентильованому фасаді, то і тут є лише технічні особливості правил встановлення кондиціонера, які дещо ускладнюють установку і трохи підвищують ціну та тривалість монтажу.
Але тут немає жодних юридичних заборон на монтаж.

Будьте пильні.Якщо КК або забудовник повідомляють вам про заборону встановлення кондиціонера в легально придбаному житлі, то це НЕЗАКОННО.

Дорогі читачі! Приєднуйтесь до нашої групи Вконтакті!

Або підписуйтесь на наш телеграм-канал, щоб завжди
залишатися в курсі новин ЖКГ.

Як встановити кондиціонер на фасаді МКД?

Актуально на 13 червня 2023 року

Олена Ведищева, редактор журналу "Управління багатоквартирним будинком"

Комфорт у МКД забезпечує не тільки керуюча МКД організація. Власники приміщень рятуються від спеки за допомогою кондиціонерів та встановлюють їх зовнішні блоки на фасадах МКД. Чи це входить у сферу відповідальності УО, ТСЖ, ЖБК, роз'яснили в рекомендації.

Хто і як має право використовувати фасад МКД

Використовувати фасад будинку для розміщення різних конструкцій, у тому числі кондиціонерів, мають право і власники приміщень у МКД, і наймачі, і орендарі, але тільки в рамках закону.

Стіни МКД як огороджувальні конструкції входять до складу загального майна будинку (ч. 1 ст. 36 ЖК, п. 1 ст. 290 ЦК, п. 2 Правил № 491). Коли хтось розміщує на фасаді МКД зовнішній блок кондиціонера, він користується спільним майном у цьому будинку. У цій ситуації потрібно керуватися нормами житлового законодавства, зокрема Житлового кодексу. Таке правило випливає із статті 4 ЖК.

Власники приміщень мають право користуватися і розпоряджатися спільним майном. Але рішення про користування вони мають ухвалювати на ОСС. (Ч. 2 ст. 36, ст. 44 ЖК). Угоди всіх учасників загальночасткової власності для використання такого майна потребує стаття 247 ЦК. Якщо згоди не вийде, порядок користування встановить суд.

На те, що розміщення зовнішнього блоку кондиціонера слід узгодити, вказує також норма пункту 3.5.8 Правил, затверджених постановою Держбуду Росії від 27.09.2003 № 170. Вона зобов'язує керуючої МКД організації обов'язки не допускати встановлення кондиціонерів без відповідного дозволу.

Коли управлінець має узгодити розміщення кондиціонера на фасаді МКД

Часто власники звертаються до УО, ТСЖ, ЖБК, щоб узгодити встановлення зовнішнього блоку кондиціонера. Виходять вони з того, що управлінець відповідає за збереження спільного майна та безпеку проживання у будинку. Але законодавство не наділило керуючих такою функцією.

Усі питання використання фасаду МКД вирішують власники на своїх загальних зборах (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК). Щоб не скликати загальні збори щоразу, при цьому контролювати стан спільного майна та бути в курсі, хто та які конструкції, обладнання на ньому розміщує, запропонуйте власникам встановити правила розміщення кондиціонерів на фасаді.

Власники на загальних зборах можуть доручити управлінцю погоджувати монтаж кондиціонерів відповідно до затверджених ними правил та контролювати виконання цих правил. Для цього необхідно, щоб рішення ухвалили більшістю не менше ніж 2/3 голосів від загальної кількості голосів власників у МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК). Якщо є місцеві чи регіональні акти, які регулюють питання використання фасаду, врахуйте їхні вимоги. За потреби пропишіть узгодження розміщення обладнання з органом МСУ.

приклад

Кондиціонер встановили з порушенням правил

Власники приміщень на загальних зборах вирішили, що кондиціонери можна встановлювати лише з боку вікон.Виконуючи рішення зборів, ТСЖ вимагало демонтувати кондиціонер, встановлений на фасаді будівлі з боку балконів, та закласти технологічні отвори. Власник відмовився виконати вимоги. Товариство звернулося до суду.

Власник посилався на те, що кондиціонер встановили до того, як було ухвалено рішення про дозволені місця встановлення обладнання. Суди трьох інстанцій підтвердили правочинність вимог ТСЖ.

Судді виходили із того, що відповідач розмістив кондиціонер на фасаді МКД без узгодження з іншими власниками приміщень у будинку. А це порушує правила використання спільного майна, встановлені цивільним та житловим законодавством (ухвала Дев'ятого касаційного суду загальної юрисдикції від 26.11.2020 № 88–8210/2020 у справі № 2–1094/2020)

Ситуація

Як зобов'язати власника демонтувати кондиціонер, який він без дозволу встановив на фасаді МКД

Це вправі зробити УО, ТСЖ, ЖБК.

Стіни фасаду МКД як огороджувальні конструкції входять до складу загального майна будинку (ч. 1 ст. 36 ЖК, п. 1 ст. 290 ЦК, п. 2 Правил № 491). Питання використання фасаду МКД вирішують власники на загальних зборах (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Керівна МКД організація відповідає за збереження спільного майна та безпеку мешканців МКД (ч. 1., 1.1 ст. 161 ЖК). Зокрема, керівник зобов'язаний забезпечувати архітектурний вигляд МКД згідно з проектною документацією такого будинку, не повинен допускати, щоб на стінах МКД встановлювали кондиціонери без відповідного дозволу. Такі правила випливають із підпункту «е» пункту 10 Правил № 491, пункту 3.5.8 Правил № 170.

Для демонтажу кондиціонера УО, ТСЖ, ЖБК рекомендується:

• актом зафіксувати встановлення кондиціонера;
• запитати у власника згоду ОСС на встановлення кондиціонера та дозвільну документацію на нього;
• письмово вимагати від власника усунути порушення – якщо кондиціонер встановлено самовільно;
• направити документи про факт порушення до органу МСУ, щоб змусити власника усунути порушення;
• звернутися до суду з позовними вимогами щодо демонтажу кондиціонера.

Однак судова практика щодо демонтажу кондиціонерів неоднозначна – вимоги про демонтаж можуть як задоволені, так і залишити без задоволення. Такий висновок слідує:

Як питання розміщення кондиціонерів вирішувати у ТСЖ та кооперативах

Для вирішення питання користування спільним майном немає значення, яка організація управляє МКД. Узгоджувати встановлення зовнішнього блоку кондиціонера на фасаді МКД має ОСС більшістю у 2/3 від загальної кількості голосів власників. Ні в органів управління товариства чи кооперативу, ні з загальних зборів членів таких організацій немає права розпоряджатися загальним майном власників. Будь-які рішення з цих питань, які ухвалять ТСЖ, ЖК, ЖБК, будуть нікчемні.

приклад

Загальні збори членів ЖБК порушили права власника на користування спільним майном

Власник квартири оскаржив рішення загальних зборів членів ЖБК з питань використання спільного майна МКД.

Одним із питань порядку денного на щорічних загальних зборах членів кооперативу було узгодження раніше встановлених на фасаді МКД кондиціонерів. Рішення ухвалили, але суд його скасував.

Судді вказали, що до порядку денного зборів членів ЖБК питання порушили необґрунтовано – питання мали вирішувати на загальних зборах власників приміщень. Розпорядження спільним майном поза компетенцією загальних зборів членів ЖБК.Тому ухвалене рішення не лише порушує права власника – не члена кооперативу, а й просто мізерно. Суд скасував спірний пункт протоколу (ухвалу Четвертого касаційного суду загальної юрисдикції від 24.12.2020 у справі № 88–29717/2020).

Як взаємодіяти з органами МСУ з питань встановлення кондиціонерів

Монтаж кондиціонера на фасаді МКД може знадобитися погоджувати з органом влади. Він має право встановлювати порядок розміщення зовнішніх блоків кондиціонерів на стінах МКД. Якщо є місцевий чи регіональний нормативний акт, який регулює цю сферу, проінформуйте про нього власників приміщень.

Наприклад, у Санкт-Петербурзі блоки систем кондиціювання вважають елементами благоустрою. Потрібно отримати завдання на розробку проекту благоустрою та погодити такий проект у Комітеті з містобудування та архітектури. Регулює процедуру ухвали уряду Санкт-Петербурга від 09.11.2016 № 961.

Існує державне законодавство, яке обумовлює збереження архітектурного вигляду будівель.

приклад

Особливості встановлення кондиціонерів у місті Краснодарі

Умови про місце розміщення зовнішніх блоків систем кондиціювання та вентиляції встановлені для будівель, розташованих уздовж магістральних вулиць та у межах території історичного поселення міста. У цих будинках дозволено використовувати лише дворові фасади. Якщо технічно неможливо виконати цю вимогу, рекомендують розміщувати кондиціонери на покрівлі або забарвлювати їх у колір фасаду (п. 23 Правил благоустрою території муніципального утворення місто Краснодар, утв. Рішенням міської Думи Краснодара від 22.08.2013 № 52).

У Підмосков'ї, наприклад, немає правил, які б зобов'язували узгоджувати розміщення кондиціонерів у МКД. Необхідно лише виключити шкідливий вплив на елементи будівель, не розміщувати зовнішні блоки кондиціонерів на архітектурних деталях, елементах декору, поверхнях із цінним архітектурним оздобленням. Про це вказує Закон Московської області від 30.12.2014 № 191/2014-ОЗ «Про регулювання додаткових питань у сфері благоустрою в Московській області». Муніципалітети області ухвалили свої правила благоустрою, взявши за основу цей обласний закон та не деталізуючи процеси узгодження.

Але якщо власник отримав дозвіл органу влади та встановив кондиціонер без погодження із загальними зборами власників, його дії суд може визнати незаконними. Такий висновок апеляційної інстанції підтримав Верховний суд у ухвалі від 28.12.2020 № 305-ЕС20-17471.

Увага

Для МКД-пам'ятників історії та культури зазвичай діє особливий порядок розміщення кондиціонерів

Наприклад, у Москві таких МКД не можна встановити кондиціонер. Необхідно розробити проект та погодити його з уповноваженим органом. Так передбачає стаття 33 закону м. Москви від 14.07.2000 № 26 «Про охорону та використання нерухомих пам'яток історії та культури».

Ситуація

Чи потрібно оформлювати паспорт фасаду МКД

Обов'язок розробки паспорта фасаду МКД може встановлювати законодавство вашого регіону. Федеральне законодавство це питання не регулює.

Паспорт фасаду може входити до документації на МКД, якщо це встановлює місцеве законодавство. Для отримання муніципальної послуги з оформлення паспорта фасаду МКД необхідно ознайомитись із відповідним адміністративним регламентом.Так, наприклад, на території Воронежа діє рішення Воронезької міської думи від 19.06.2008 № 190-II «Про затвердження Правил благоустрою територій міського округу місто Вороніж», згідно з яким паспорт фасаду будівлі виготовляється уповноваженим органом МСУ з ініціативи власників, них, а також органів МСУ та затверджується уповноваженим органом МСУ у порядку, встановленому НПА адміністрації міського округу місто Воронеж. Уповноваженим органом МСУ за затвердженням паспорта фасаду будівлі є адміністрація міського округу місто Воронеж в особі управління головного архітектора міського округу адміністрації міського округу місто Воронеж.

Як отримувати плату за встановлені кондиціонери

Об'єкти спільного майна можна передати як одного з власників приміщень, і третім особам. Це стосується й розміщення систем кондиціювання на фасаді МКД – за них можна отримувати орендну плату. Щоб надати в оренду стіну МКД, потрібно провести загальні збори власників, на яких кваліфікованою більшістю голосів:

• ухвалити рішення про користування спільним майном, у тому числі про укладення відповідних договорів – необхідно не менше ніж 2/3 голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у МКД;
• уповноважити керуючу МКД організацію укладати від імені власників приміщень договори про використання спільного майна;
• наділити управлінця правомочністю підписувати та погоджувати умови таких договорів.

Тільки після цієї процедури керуюча МКД організація зможе від імені власників підписувати договір оренди, всі додатки до нього, погоджувати ціну та порядок розрахунку за договором, здійснювати нарахування, отримання, стягнення плати, захищати інтереси власників від порушень з боку орендаря, використовуючи право на односторонню відмову , стягнення неустойки, збитків тощо.

Як здати в оренду майно власників приміщень в МКД, читайте в окремому матеріалі.

приклад

ТСЖ стягло з компанії безпідставне збагачення

Загальні збори власників приміщень у МКД уповноваження ТСЖ укладали договори про використання спільного майна, умови яких встановлює правління товариства. Правління визначило розмір і щодо оплати користування спільним майном.

Компанія-орендар нежитлового приміщення в МКД розмістила на фасаді повітропроводи та кондиціонери. Тобто, користувалася спільним майном МКД, але плату за це не вносила. ТСЖ звернулося до суду.

Суд не прийняв докази компанії про те, що вона не мала інформації про платність використання фасаду МКД, оскільки ТСЖ не зверталася з пропозицією укласти договір. Судді вказали, що правила цивільного законодавства про зобов'язання внаслідок безпідставного збагачення застосовуються незалежно від того, чи воно стало результатом поведінки набувача майна, самого потерпілого, третіх осіб або сталося без їх волі (п. 2 ст. 1102 ЦК).

Компанія виплатила ТСЖ безпідставне збагачення у розмірі плати за використання фасаду за підтверджені періоди розміщення обладнання (ухвала Верховного суду від 13.01.2021 № 307-ЕС20-21233).

Як суди вирішують суперечки з питань законності монтажу кондиціонерів

Судова практика щодо вирішення спорів щодо законності вимог узгодити розміщення кондиціонерів на фасаді МКД неоднозначна.

Останнім часом Верховний суд більше схиляється до того, що встановлювати обладнання на спільному майні будь-яка юридична чи фізична особа може лише з дозволу загальних зборів власників. Навіть якщо ця особа є власником приміщення в даному МКД і розміщує обладнання в межах частини фасаду, де розташоване його приміщення.

Ситуація

Верховний суд розглядав вимогу власника квартири до власника нежитлового приміщення – юрособи демонтувати вентиляційне обладнання та блоки системи кондиціювання. Суд з'ясував, що відповідач не отримував дозволу загальних зборів на використання спільного майна у МКД.

Позиція Верховних судів

Вища інстанція підтримала висновок апеляційної інстанції у тому, що власники приміщень в МКД, одноосібно без рішення загальних зборів немає права користуватися загальним майном. Суд апеляційної інстанції правомірно керувався роз'ясненнями з пункту 7 ухвали Пленуму Вищого арбітражного суду від 23.07.2009 № 64 «Про деякі питання практики розгляду спорів про права власників приміщень на спільне майно будівлі». Пленум вказував, що передача окремих частин будівлі у користування допускається за згодою співвласників спільного майна. Але в даній справі такої угоди не було.

Верховний суд не прийняв посилання відповідача на те, що він провів усі роботи відповідно до затвердженого урядом Москви регламенту, який не зобов'язує узгоджувати їх із власниками приміщень. Вища інстанція процитувала власні неодноразові роз'яснення щодо цього питання:

• Огляд практики вирішення судами спорів, що виникають у зв'язку з участю громадян у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості, затвердженого Президією Верховного суду 04.12.2013 (п. 39);
• Огляд судової практики Верховного суду №1 (2017), затверджений Президією Верховного суду 16.02.2017 (п. 23);
• ухвалу Судової колегії з економічних спорів Верховного суду від 05.12.2016 № 304-ЕС16-10165 у справі № А45-13856/2015;
• ухвалу Судової колегії у цивільних справах Верховного суду від 12.11.2019 № 34-КГ19-9.

Суть у цьому, що власник має рівними коїться з іншими власниками правами володіти, користуватися і розпоряджатися загальним майном МКД. Але він має право реалізувати таке право лише після досягнення угоди між усіма учасниками часткової власності. І дозвіл уповноваженого органу на проведення робіт не скасовує потреби отримати дозвіл ОСС.

Позиція Конституційного Суду

Компанія – відповідач у справі № А40-219601/2018 намагалася оскаржити конституційність пункту 3 частини 2 статті 44 ЖК. Вважала, що віднесення до компетенції загальних зборів власників питань користування спільним майном дозволяє обмежувати права власників нежитлових приміщень задля власників квартир, що перешкоджає використанню нежитлових приміщень відповідно до його призначення.

Конституційний суд не ухвалив скарги до розгляду. Суд зазначив, що оспорювана норма відтворює право в частині 4 статті 36 ЖК, – об'єкти спільного майна можна передавати в користування іншим особам за рішенням загальних зборів власників, якщо це не порушує права та законні інтереси громадян та юридичних осіб.Дане правове регулювання відповідає вимогам статей 246 та 247 ЦК про порядок користування та розпорядження спільним майном, забезпечує баланс інтересів усіх власників у будинку, не перешкоджає скликання загальних зборів для вирішення питань про передачу у користування власника нежитлового приміщення об'єктів спільного майна та про умови такої передачі ( ч. 2 ст. Оспорювана норма не порушує конституційних прав заявника.

Що робити, якщо виявили неузгоджений кондиціонер

Коли виявили порушення, вимагайте їх усунути. Вигідніше припинити неправомірні дії на самому початку, ніж чекати скарг від мешканців та розпоряджень від наглядачів. Якщо власники уповноважили вас погоджувати встановлення кондиціонерів на фасаді та укладати договори про користування спільним майном, виконайте такі дії:

• направте передбачуваному порушнику вимогу надати технічну та іншу документацію на обладнання;
• попередьте, що невиконання вимоги може спричинити судовий позов;
• запропонуйте узаконити розміщення кондиціонера – зішліться на рішення ОСС, на підставі якого ви вирішуєте питання використання фасаду МКД;
• зверніться до суду – якщо власників устаткування не виконав вимогу.

© Матеріал із Довідкової системи «Управління багатоквартирним будинком»
https://vip.1umd.ru
Дата копіювання: 13.06.2023

• Переваги вступу до СРО
• ІНФОРМАЦІЯ ДЛЯ КОМПАНІЇ, ЩО КЕРУЄ.
• Щорічний всеросійський форум
• Інформаційні ресурси
• Новини
• Реєстр
• Страхування громадянської відповідальності
• Ліцензування КК
• Контакти
• Преса про нас
• Заходи
• СПІВПРАЦЯ
• Матеріали редакції Довідкової системи управління МКД
• Інформація для партнерів
• Архів
• Авторизація
• Корисні посилання
• Презентації
• Розпорядження Уряду РФ від 31.10.2022 № 3268-р
• Матеріали редакції Довідкової системи управління МКД
• Матеріали редакції Довідкової системи управління МКД
• Матеріали редакції Довідкової системи управління МКД
• Матеріали редакції Довідкової системи управління МКД
• Новинний дайджест
• Переваги вступу до СРО