Постановка на кадастровий облік об'єкта незавершеного будівництва: як зареєструвати недобудований будинок

Перед тим, як зареєструвати об'єкт незавершеного будівництва, власнику нерухомості необхідно познайомитися одразу з двома нормативно-правовими актами. По-перше, слід вивчити Федеральний закон від 13.07.2015 № 218-ФЗ — тут подано основні терміни та визначення процедури. По-друге, ознайомитися з викладками з Наказу Міністерства економічного розвитку № П/0072 від 04.03.2022 "Про затвердження форми декларації про об'єкт нерухомості, вимог до її підготовки, складу відомостей, що містяться в ній" (Зареєстровано в Мін'юсті Росії 04.04.2028 N 68 ). Тут описані подробиці, пов'язані з процесами формування та Заповнення технічної документації. Звичайно, відповідну роботу завжди можна передати профільним юристам, але з базовими регламентами бажано розібратися самостійно.

Необхідність ставити на облік

До Єдиного державного реєстру вносяться відомості про вже наявні житлові споруди та облаштовані паркувальні місця. Муніципальні службовці засвідчують стан досліджуваних будинків, перевіряючи ступінь їхньої готовності до подальшої експлуатації. Однак до ЄДРН можна внести відомості навіть про об'єкт, який ще знаходиться в процесі будівництва. Ключовими критеріями, що підтверджують можливість проведення облікових заходів, є:

• відповідність усім вимогам, що висуваються до всіх типів нерухомого майна (нерозривний зв'язок із площиною землі, неможливість пересування);
• наявність офіційного дозволу на старт будівництва, зафіксований за нормами ст.51 Містобудівного кодексу Російської Федерації;
• мінімально допустимий ступінь готовності (близько 10—30%) — наявність основних конструкцій.

Урядові співробітники самостійно на локацію не поїдуть. Усі інспекційні процедури виконуються дистанційно, шляхом перегляду та затвердження документації.

Що має на увазі облік

Оформлення об'єкта незавершеного будівництва — це проста операція, сенс якої полягає у переміщенні викладок про ОНБ до Єдиного державного реєстру нерухомості. Права на використання та зміну відомостей, прописаних у ЄДРН, закріплені за певними особами.

Фахівці муніципальної структури перевіряють зміст паперів, переданих їм від заявників та профільних інженерів. Вони керуються переважно положеннями, прописаними у Федеральному законі № 218-ФЗ та Наказі Міністерства економічного розвитку № П/0072. Головні вимоги стосуються саме технічних планів — такі бланки заповнюються виключно відповідно до поточних нормативно-правових актів. Якщо співробітник Росреєстру виявить порушення, будівлю на облік ухвалено не буде.

Як узаконити та зареєструвати незавершене будівництво житлового будинку: поняття та інструкції

Перед запуском процесу передачі відомостей про ОНБ до Єдиного державного реєстру нерухомості, слід ознайомитися з основними визначеннями, які є присутніми в рамках зазначеного заходу.

Угода з інженером

Щоб ОНБ набув статусу будівлі з реєстрацією в ЄДРН, власнику буде потрібно довести співробітникам відомства факт існування відповідної будівлі. Робиться це відповідно до прописаної в законодавстві інструкції:

Чи потрібна наша консультація?

Якщо під час роботи з сайтом або у процесі вибору проекту у вас виникли питання, зверніться за допомогою до нас

1. Отримуємо права на ЗП.
2. Оформлюємо проект.
3. Реалізуємо експертизу.
4. Забираємо дозвільну документацію через Держбуднагляд.
5. Зводимо ключові вузли.

Наступний етап – складання техплану від кадастрових інженерів. Їхня кваліфікація має бути підтверджена відповідними атестатами. Усі дослідні операції виконуються з урахуванням попередньо укладених договорів. У результаті фахівці оформляють папери та відправляють до Росреєстру разом із заявами.

Чи потрібна наша консультація?

Якщо під час роботи з сайтом або у процесі вибору проекту у вас виникли питання, зверніться за допомогою до нас

Обстеження, виміри, координування

Оформлення незавершеного будівництва та реєстрація недобудови у власність - це захід, який не може обійтися без топографічних робіт. Алгоритм їх реалізації представлений у Наказі Міністерства економічного розвитку № П/0072:

• Візуальний огляд ділянки.
• Виявлення координат ОНБ з прив'язкою до геодезичної мережі.
• Вивчення характеристик за допомогою вимірів та огляду.
• Визначення відсотка готовності.

Всі відомості надсилаються в технічний план, спочатку в чорновому, а потім чистому форматі. Фахівці застосовують обладнання, яке дає точні виміри: тахеометри, нівеліри та пристрої супутникової навігації.

Необхідні документи

Співробітники Єдиного державного реєстру нерухомості самостійно на місце знаходження ОНБ не виїжджають. Вони переконуються в тому, що об'єкт відповідає всім критеріям виключно завдяки підготовленим паперам. Список бланків, що подаються до Росреєстру разом із заявою, прописаний у ст. 14 та ст. 40 Федерального закону №218-ФЗ. Уважно ознайомившись із запропонованими нормативно-правовими актами, можна зрозуміти, що статуси основних посвідчень набувають:

• Техплан.
• Дозвіл на початок будівельних робіт.
• Право власності на ЗП.

Як тільки фахівці з ЄДРН винесуть на запит позитивну резолюцію, споруда перетвориться на зареєстрований ГСН. Експлуатувати подібну будівлю, звичайно ж, не можна, однак у її власника з'являється можливість укладання цивільних угод.

Правовстановлюючі документи

Постановка недобудованого будинку на кадастровий облік ініціюється лише в тому випадку, якщо заявник може довести, що саме він є власником відповідного ЗП. Для цього буде потрібно наступний перелік документів:

1. Витяг з Єдиного державного реєстру нерухомості.
2. Орендний договір, що підтверджує факт лізингу земельної ділянки.
3. Розпорядчий акт місцевої влади про видачу місця під забудову.

Усі перелічені папери оформляються через МФЦ, також можливий дистанційний формат.Спочатку користувач подає прохання, після чого може забрати завірений сертифікат у найближчому відділенні служби.

Дозвіл на будівництво

Документація, норми оформлення, заповнення та отримання якої прописані у ст. 51 Містобудівного кодексу Російської Федерації, видається лише після узгодження в державних та муніципальних органах. Бланк відправляється до інженера, який проводить дослідження ОНБ за допомогою методів геодезичної експертизи та високоточного вимірювального обладнання. Потім він адресується співробітникам Росреєстру разом із заявою.

Витяг на земельну ділянку

Місце розташування будівельного майданчика відноситься до класу нерухомого майна. Відомості про неї мають бути присутніми в інформаційних системах ЄДРН, причому у вичерпному вигляді. Отримати документ, що підтверджує факт реєстрації ЗП у базах Єдиного державного реєстру, можна трьома різними шляхами:

• Дистанційно через офіційний портал ЄПГУ.
• За допомогою співробітників мережі багатофункціональних центрів.
• З допомогою письмового запиту на службу Росреєстру.

В останньому випадку звернення заповнюється строго за зразком і надсилається рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення.

Технічний план у 2022 році

Складанням техплану на ОНБ може займатися лише кадастровий інженер, що є чинним членом саморегулівної організації. Він має бути здатним підтвердити свої повноваження, продемонструвавши актуальний кваліфікаційний атестат. Фахівець розробляє необхідний папір за інструкцією, наведеною у Наказі Мінекономрозвитку № П/0072. За нормами нормативно-правового акта до бланку включаються такі інформаційні блоки:

• текстова та графічна частини, з докладним описом координат контурних точок;
• призначення та експлуатаційні параметри (визначаються за запропонованою кадастровим інженером проектної документації);
• відсоток готовності - підсумкове рішення співробітника СРО, підкріплений печаткою та підписом.

Схематичні креслення поверхів та малювання конструкцій не складаються.

Зразок технічного плану ОНБ

Типові версії паперу, а також регламенти її заповнення прописані у Наказі Міністерства Економічного розвитку № П/0072 від 04.03.2022. З ними обов'язково слід познайомитися саме власнику нерухомості. Звичайно, розібратися в нормативно-правовому акті досконало зуміє лише фахівець із профільною освітою, проте навіть поверховий погляд дозволить уникнути тих чи інших критичних помилок.

До процесу реєстрації ОНБ потрібно підходити з максимальним ступенем відповідальності. Якщо співробітники Росреєстру виявлять неточну або некоректну інформацію, заявка вирушить назад на доопрацювання. Завантажити бланк техплану можна тут.

Як оформити у власність об'єкт незавершеного будівництва та поставити недобудований будинок на кадастровий облік: визначення відсотка готовності

Після завершення заходів щодо дослідження основних експлуатаційних характеристик споруди інженер повинен заповнити технічний план і підписати його та затвердити печаткою. Йдеться про ступінь завершеності всіх розпочатих будівельних процедур. За законом статус ОНБ надається виключно спорудам, готовим до експлуатації хоча б на 10—30% (залежно від призначення).Простіше кажучи, на майданчику повинні бути основні елементи конструкції: фундамент, стіни, точки для підключення центральних комунікацій та ін.

Координування будівлі

Ключова характеристика будь-якого нерухомого майна - це сукупність його контурно-топографічних точок та кордонів. Для їх виявлення кадастрові інженери застосовують спеціальне обладнання: нівеліри, тахеометри, високоточні вимірювальні прилади та пристрої супутникової GPS-навігації. Геодезичні дослідження виконуються за заздалегідь встановленими і прописаними в законодавстві інструкціями. За результатами складається як текстова, і графічна частина технічного плану. Якщо споруда згодом доопрацьовуватиметься, реставруватиметься чи реконструюватиметься, її власнику доведеться знову звертатися за допомогою до членів СРО.

Складнощі в обліку ОНБ

Трапляється, що навіть такі регламентовані та докладно прописані в чинному законодавстві реєстраційні заходи періодично завершуються відмовими. Причиною цього можуть стати такі нюанси:

1. Ступінь готовності будівлі - це оцінна характеристика, що нерідко варіюється в залежності від знань, навичок і навіть зацікавленості інженера. Для виявлення параметра співробітнику СРО доводиться брати до уваги дуже багато показників.
2. Якщо виявиться, що будівництво зводилося з відхиленнями від встановленої проектної документації, експерт обов'язково відобразить відповідний факт у техплані. Згодом подібні помарок обов'язково вплинуть на рішення, яке приймають співробітники Росреєстру.
3. Споруди, збудовані до 2013 року, швидше за все, інспекцію з першого разу не пройдуть, оскільки існує поняття про закінчення терміну придатності певних проектувальних паперів. Треба подбати про оформлення нової резолюції на початок будівельних робіт.

Усі складнощі можна уникнути, звернувшись до досвідчених юристів.

Довідка про ступінь готовності будівництва

Постановка на кадастровий облік об'єкта незавершеного будівництва здійснюється лише після того, як інженер затвердить документ про те, що споруда готова щонайменше на 10—30% від проектного нормативу. Щоб дати такий висновок, фахівець вивчить безліч параметрів ОНБ: переважний тип, задіяні в роботі матеріали, функціональні кошториси, використані технології та ін.

Повний регламент виконання відповідної перевірки запропоновано у Наказі Мінекономрозвитку №953 від 18.12.2015. Потрібно уточнити, що це рішення носить оцінний характер. Простіше кажучи, його підсумки можуть змінюватись в залежності від погляду самого експерта.

Перелік корисної документації

Чи можна зареєструвати об'єкт незавершеного будівництва – терміни процедури, вартість довідки щодо ОНБ

Фахівці різних муніципальних служб зобов'язані відповісти на заяву власника недобудованої будівлі у межах встановлених регламентом термінів:

• Папір подається через Росреєстр — до семи робочих днів.
• Документи надсилаються через Багатофункціональний центр – до дев'яти робочих днів.
• За додаткового проведення кадастрових дій через ЄДРН та МФЦ — від 9 робочих днів.

Сам бланк готується протягом місяця — швидкість виконання заходів залежить від регіону. Наприклад, жителям Москви та Санкт-Петербурга чекати доведеться менше, порівняно з громадянами Єкатеринбурзької області та Новосибірська. Держмито - 2 000 рублів для фізичних осіб та 22 000 руб. для організацій.

Висновок

Співробітники компанії «Авірон Девелопмент» настійно рекомендують ознайомитись зі списком усіх документів, необхідних для реєстрації об'єкта незавершеного будівництва. Перелік прописано у ФЗ від 13.07.2015 № 218-ФЗ. Там же вказані вичерпні подробиці щодо процесів реєстраційної взаємодії з майбутніми ОНБ.

Схожі новини

Найбільш читане

Підпишіться на оновлення блогу

Перед тим, як зареєструвати об'єкт незавершеного будівництва, власнику нерухомості необхідно познайомитися одразу з двома нормативно-правовими актами.По-перше, слід вивчити Федеральний закон від 13.07.2015 № 218-ФЗ — тут подано основні терміни та визначення процедури. По-друге, ознайомитися з викладками з Наказу Міністерства економічного розвитку № П/0072 від 04.03.2022 "Про затвердження форми декларації про об'єкт нерухомості, вимог до її підготовки, складу відомостей, що містяться в ній" (Зареєстровано в Мін'юсті Росії 04.04.2028 N 68 ). Тут описані подробиці, пов'язані з процесами формування та Заповнення технічної документації. Звичайно, відповідну роботу завжди можна передати профільним юристам, але з базовими регламентами бажано розібратися самостійно.

Необхідність ставити на облік

До Єдиного державного реєстру вносяться відомості про вже наявні житлові споруди та облаштовані паркувальні місця. Муніципальні службовці засвідчують стан досліджуваних будинків, перевіряючи ступінь їхньої готовності до подальшої експлуатації. Однак до ЄДРН можна внести відомості навіть про об'єкт, який ще знаходиться в процесі будівництва. Ключовими критеріями, що підтверджують можливість проведення облікових заходів, є:

• відповідність усім вимогам, що висуваються до всіх типів нерухомого майна (нерозривний зв'язок із площиною землі, неможливість пересування);
• наявність офіційного дозволу на старт будівництва, зафіксований за нормами ст. 51 Містобудівного кодексу Російської Федерації;
• мінімально допустимий ступінь готовності (близько 10—30%) — наявність основних конструкцій.

Урядові співробітники самостійно на локацію не поїдуть.Усі інспекційні процедури виконуються дистанційно, шляхом перегляду та затвердження документації.

Що має на увазі облік

Оформлення об'єкта незавершеного будівництва — це проста операція, сенс якої полягає у переміщенні викладок про ОНБ до Єдиного державного реєстру нерухомості. Права на використання та зміну відомостей, прописаних у ЄДРН, закріплені за певними особами.

Фахівці муніципальної структури перевіряють зміст паперів, переданих їм від заявників та профільних інженерів. Вони керуються переважно положеннями, прописаними у Федеральному законі № 218-ФЗ та Наказі Міністерства економічного розвитку № П/0072. Головні вимоги стосуються саме технічних планів — такі бланки заповнюються виключно відповідно до поточних нормативно-правових актів. Якщо співробітник Росреєстру виявить порушення, будівлю на облік ухвалено не буде.

Як узаконити та зареєструвати незавершене будівництво житлового будинку: поняття та інструкції

Перед запуском процесу передачі відомостей про ОНБ до Єдиного державного реєстру нерухомості, слід ознайомитися з основними визначеннями, які є присутніми в рамках зазначеного заходу.

Угода з інженером

Щоб ОНБ набув статусу будівлі з реєстрацією в ЄДРН, власнику буде потрібно довести співробітникам відомства факт існування відповідної будівлі. Робиться це відповідно до прописаної в законодавстві інструкції:

Недобудований будинок: як його оформити, продати чи купити

Об'єкти незавершеного будівництва, до яких відносять недобудовані приватні будинки, можна купувати та продавати, як і будь-які інші, які вже введені в експлуатацію. Але володіння недобудовою, як і проведення угоди, має низку особливостей, про які потрібно знати продавцю та покупцю.

Розбираємо особливості угоди купівлі-продажу недобудованого об'єкта, реєстрації права власності та нюанси, про які потрібно знати власнику недобудови.

Купівля-продаж недобудови має свої особливості. Фото: Світ Квартир

Можливість продажу недобудованого будинку

На ринку нерухомості зустрічаються оголошення про продаж недобудови — будинки, які почали зводити, але з якихось причин не закінчили. Причини цього можуть бути різними, наприклад:

• відсутні кошти на подальше продовження робіт,
• змінилися обставини – власник більше не хоче займатися будівництвом чи жити у приватному будинку.

Багато хто думає, що якщо об'єкт не введений в експлуатацію, на нього не можна оформити право власності і, відповідно, продати. Але з юридичного погляду продаж недобудованого будинку — легальна угода, проведення якої не порушує закони та права продавця чи покупця.

За певних умов угода вигідна обом сторонам – і покупцю об'єкта, і тому, хто продає недобудову.Вигода для продавця більшою мірою полягає в тому, що він знімає з себе тягар проекту, який не вдалося закінчити - йому не доведеться витрачати час і кошти на проведення робіт, що залишилися, оформлювати документи. Покупець отримує об'єкт, який ще не експлуатувався за вигідною ціною. Буває, що практично готові будинки, але не оформлені документально, можна придбати набагато дешевше за введені в експлуатацію.

Як оформляють продаж недобудови

При продажу недобуд може фігурувати як окремий об'єкт або взагалі не згадуватись. Усі об'єкти, які у ході будівництва, офіційно реєструють, але ці зобов'язання, а право власника. Тому, якщо недобудований будинок не зареєстрований, це не є порушенням, як і його реалізація без реєстрації. Варіант продажу без реєстрації можливий у разі, коли покупець набуває земельної ділянки з недобудованим будинком.

Додатково щодо статусу об'єкта перед його угодою слід враховувати, що зареєструвати можна не будь-який недобуд. Можливість реєстрації об'єкта залежить від того, на якій стадії будівництва знаходиться будинок. Наприклад, не вийде зареєструвати недобудову, якщо на ділянці готовий лише фундамент.

Рішення про можливість реєстрації об'єкта приймається на підставі аналізу проекту та того, що вже фактично зроблено. Єдиних норм щодо реєстрації немає, але здебільшого відмовляють, якщо об'єкт завершено менш як на 50-70%.

Чим більший ступінь готовності будинку, тим більша ймовірність, що його зареєструють. Фото автора

Якщо об'єкт не можна зареєструвати, або той, хто розпочинав будівництво, не хоче цим займатися, недобуд продають у складі ділянки. Якщо готовність будинку дозволяє зареєструвати його одразу після угоди, власник земельної ділянки може оформити право власності на недобудову. Якщо ні, то будинок добудовується до певного етапу, а згодом реєструється як об'єкт незавершеного будівництва. Але можна закінчити будівництво, ввести будинок в експлуатацію, а потім оформити право власності.

Приймаючи рішення про те, як проводити угоду, слід враховувати низку таких нюансів при продажу незареєстрованого недобудови:

• у разі зазначення у договорі купівлі-продажу інформації про те, що об'єктом угоди виступає земельна ділянка з недобудовою, Росреєстр відмовить у реєстрації. Це пов'язано з тим, що за чинними нормами не може бути підтверджено продаж майна, дані про яке відсутні в єдиному реєстрі;
• у разі зазначення відомостей про те, що на ділянці відсутні будь-які об'єкти, вийде, що учасники правочину відобразили недостовірну інформацію. Така угода може бути оскаржена.

Якщо рівень готовності будинку дозволяє це зробити, краще проводити угоду із зареєстрованим об'єктом. Продавець у такий спосіб розширює коло потенційних покупців — багато хто відмовляться від угоди, якщо в документах недобуд не буде вказано. Покупець, купуючи зареєстрований об'єкт, знижує ризики. Наприклад, після придбання ділянки точно не виявиться, що об'єкт збудований без оформлення необхідних документів або на території, де взагалі не можна будувати житловий будинок.

Реєстрація об'єкта незавершеного будівництва власником

Якщо власник недобудови перед продажем або новий власник після покупки ділянки вирішать зареєструвати раніше незареєстрований об'єкт, знадобляться такі документи:

• заяву про реєстрацію права власності та постановку об'єкта на кадастровий облік;
• технічний план будівлі. До складу такого плану має входити дозвіл на будівництво або сповіщення про будівництво об'єкта індивідуальної житлової власності;
• документи, що свідчать про право власності на земельну ділянку, на якій збудовано об'єкт. Такий документ не буде потрібний у разі, якщо в єдиному реєстрі вже містяться відомості про право власності.

Технічний план на об'єкт складає кадастровий інженер. При його оформленні для недобудови обов'язково вказуються характеристики об'єкта, його значення, що проектується, і відсотковий ступінь готовності з урахуванням проектної документації.

За результатами звернення власнику недобудови видається витяг з ЄДРН, в якому вказується характеристика об'єкта, кадастровий номер та дані про власника.

Технічний план недобудови оформляється з урахуванням норм закону. Скрин: Федеральний закон від 13.07.2015 ФЗ-218

Ризики незареєстрованого об'єкту

Власник, який має намір продавати недобудову, або новий власник об'єкта, який його не зареєстрував, можуть зіткнутися з такими ризиками:

• немає можливості оформити реєстрацію. Поки будинок не зареєстрований, власник не зможе прописатися сам і прописати іншу людину, навіть якщо будівництво буде завершено та підведено необхідні для життя в будинку комунікації;
• немає можливості повноцінно розпоряджатися безпосередньо недобудованим об'єктом за бажання продати, подарувати, використовувати його як заставу;
• до законодавства може бути внесено зміни. Наприклад, при реєстрації права власності через кілька років можуть знадобитися інші документи. У разі їх відсутності велика ймовірність, що для того, щоб стати власником об'єкта, доведеться звертатися до суду. Також може знадобитися пройти додаткові етапи, які не передбачені зараз;
• об'єкт можуть знести, якщо будинок побудований із порушенням норм. Наприклад, на ділянці, тип дозволеного користування якого не має на увазі можливість будівництва житлових будинків, у прибережній смузі;
• не вийде одержати компенсацію. У разі, якщо ділянку вилучають для потреб держави, її власник отримує компенсацію — суму коштів, яка визначається залежно від вартості об'єкта, що переходить державі. У разі вилучення незареєстрованого об'єкта сума компенсації розраховуватиметься виходячи із вартості ділянки.

Ціна на недобуд - як визначити

Покупець і продавець можуть довго дійти вартості об'єкта, яка влаштує обидві сторони. Продавець може встановлювати ціну, орієнтуючись на готові будинки аналогічних характеристик, мотивуючи це тим, що:

• їм оформлені необхідні дозволи та документи, включаючи проект;
• витрачено час та кошти на облагородження ділянки та подальший догляд за ним, наприклад, зроблено та впроваджено в життя проект ландшафтного дизайну;
• на закупівлю будівельних матеріалів та оплату робітникам пішла певна сума, яку хочеться «відбити», а часто навіть отримати якусь вигоду.

Покупець, зі свого боку, може просити продати недобуд за нижчою ціною, мотивуючи це такими причинами:

• доведеться займатися закінченням робіт, але точну суму витрат поки що не можна визначити;
• необхідно перевірити зведені конструкції щодо помилок чи недоліків і виправити їх, якщо це потрібно;
• потрібно перевірити перелік запланованих робіт, за необхідності внести корективи;
• незважаючи на те, що об'єкт не експлуатувався, він міг перебувати на стадії будівництва не один рік. У зв'язку з цим могла знизитися міцність конструкцій, зноситися матеріали, з яких зроблено недобудову;
• доведеться займатися введенням будинку в експлуатацію – витрачати час та гроші на оформлення документів.

Можна звернутися до оцінювача, який з урахуванням характеристик об'єкта допоможе встановити його середню ціну. Ще покупець та продавець можуть звернутися до ріелтора, який з урахуванням вартості аналогічних об'єктів назве приблизну ціну об'єкта. При самостійному встановленні ціни потрібно вивчити ринок недобудов свого регіону і те, скільки коштують подібні об'єкти.

Для визначення вартості недобудови можна звернутися до оцінювача. Фото: ru.freepik.com

Порядок проведення операції з недобудовою

Продавати недобудований будинок можна самостійно або за допомогою ріелтора. Грамотний фахівець допоможе пройти всі етапи угоди, залучаючи власника чи покупця лише тих етапах, де без них не обійтися. Але ж послуги ріелтора доводиться оплачувати, що підходить не всім.

Порядок купівлі-продажу може відрізнятися залежно від показників об'єкта та особливостей угоди.У разі реалізації продавцем недобудови, на яку вже зареєстровано право власності, правочин може включати такі етапи:

1. Продавець готує та розміщує оголошення про продаж. В оголошенні варто вказати характеристику недобудови, рік початку будівництва. Бажано докладно описати перелік того, що зроблено, наприклад, вказати, що зведено внутрішні стіни, укладено покрівлю, на першому поверсі вставлено вікна. До оголошення прикладають фотографії об'єкта зовні та всередині, фотографію проекту.
2. Із продавцем зв'язуються потенційні покупці і ті, кого зацікавила пропозиція, приїжджають на показ. Продавець показує недобудований об'єкт, за потреби пред'являє документи, наприклад, виписку з ЄДРН на землю та на недобудований об'єкт, дозвіл на будівництво, проект будинку.
3. Якщо покупця все влаштовує, він домовляється з продавцем про проведення угоди та про остаточну вартість об'єкта.
4. За бажанням сторін укладається попередній договір купівлі-продажу. До нього може включатися інформація про суму завдатку та умови його повернення, якщо він передбачений у правочині.
5. Передається завдаток, якщо він передбачений – готівкою або переказом на рахунок продавця.
6. Продавець готує потрібний пакет документів.
7. Укладається основний договір купівлі-продажу.
8. Покупець передає гроші обумовленим способом. Це можна зробити через банківську комірку чи акредитивний рахунок.
9. Продавець звертається до Росреєстру для реєстрації права власності, за результатами якої видається витяг з ЄДРН. Для цього можна відвідати МФЦ, оформити заявку на сайті Держпослуг або на сайті Росреєстру.
10. Продавець отримує свої гроші, якщо для розрахунків було обрано безпечний спосіб їхньої передачі.

Нюанси придбання та володіння недобудовою

Іпотека на придбання недобудови

Незважаючи на те, що об'єкт угоди є недобудовою, для його придбання можна звернутися до банку з метою отримання кредиту. У деяких банках позичальник може взяти іпотеку не лише на купівлю земельної ділянки з недобудовою, а й на завершення будівельних робіт. Уточнити можливість кредитування можна на сайті фінансової організації, зв'язавшись із спеціалістом гарячої лінії або відвідавши відділення банку.

У разі оформлення кредиту банки звертають увагу на те, чи зареєстрований об'єкт як недобудований чи ні. Схвалюють видачу кредиту у разі, якщо на об'єкт незавершеного будівництва буде зареєстровано право власності. Як заставне майно може виступати земельна ділянка, на якій розташований будинок, або якась інша нерухомість, наприклад, квартира, що належить позичальнику.

Матерінський капітал на купівлю недобудови

Закон визначає, що материнський капітал можна використовуватиме поліпшення житлових умов. Випадок придбання недобудованого будинку до покращення житлових умов не стосується. Але материнський капітал дозволяється витратити на будівництво будинку або проведення таких робіт у будинку, які можна зарахувати до реконструкції.

Сплата податку за недобудову

Існує думка, що податок на нерухомість сплачується лише у випадку, якщо об'єкт введено в експлуатацію. Але якщо недобудова зареєстрована, за неї також необхідно сплачувати податок. Спеціально відтягувати реєстрацію задля економії не варто.Це загрожує ризиками, які таїть у собі володіння незареєстрованою нерухомістю.

Ще один негативний наслідок відтягування реєстрації недобудови або, в деяких випадках, вже готового будинку, пов'язаний із його продажем. За законом у разі продажу нерухомості, якою власник володів менше трьох, а в деяких випадках п'яти років, потрібно сплачувати податок на прибуток. Його розмір становить 13% від обсягу доходу. Термін володіння нерухомістю буде зважати на дату, на яку дані про власника об'єкта внесені до ЄДРН. Таким чином, спроба заощадити на сплаті податку на нерухомість може обернутися необхідністю сплати набагато більших сум при подальшому продажу об'єкта.

Реєстрація недобудови з дачної амністії

Іноді буває, що з реєстрації недобудови є певні перешкоди. Наприклад, об'єкт будувався на землі, яка ще давно була передана у безстрокове користування, дісталася у спадок від родича, який користувався ділянкою на правах довічного володіння. У подібних ситуаціях можна зареєструвати право власності та на недобудову у порядку, передбаченому дачною амністією. Такий порядок дозволяє оформляти необхідні документи та вносити зміни до ЄДРН без збирання великої кількості документів та звернення до суду.

Страхування недобудови

Не всі компанії укладають договір страхування на нерухомість, будівництво якої завершено. Існують загальні умови для можливості оформлення полісу на недобуд, але кожен конкретний випадок страхова компанія розглядатиме в індивідуальному порядку.

Дізнаватись про можливість та умови страхування недобудови потрібно в конкретній страховій компанії. Фото: www.ingos.ru

У більшості випадків застрахувати нерухомість можна у разі, що об'єкт відповідає певним умовам, наприклад:

• є дозвіл на будівництво або надіслано повідомлення, якщо для початку робіт необхідний такий документ;
• готовність будівлі становить щонайменше 80%. Для цього об'єкт має мати всі конструктивні елементи будинку, такі як фундамент, стіни, міжповерхові перекриття і покрівля. Також отвори дверей та вікон повинні бути закриті;
• на ділянці встановлено паркан. Така вимога є не у всіх страховиків, але найчастіше вона присутня;
• на об'єкт зареєстровано право власності. За відсутності даних про об'єкт у ЄДРН в оформленні поліса часто відмовляють.