Який житловий будинок вважається багатоквартирним

ЖК РФ Стаття 15. Об'єкти житлових прав.

(У ред. Федерального закону від 30.12.2021 N 476-ФЗ)

(Див. текст у попередній редакції)

1. Об'єктами житлових прав є житлові приміщення.

2. Житловим приміщенням визнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном та придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам законодавства (далі – вимоги)).

3. Порядок визнання приміщення житловим приміщенням та вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, у тому числі щодо його пристосування та пристосування спільного майна у багатоквартирному будинку з урахуванням потреб інвалідів, встановлюються Урядом Російської Федерації відповідно до цього Кодексу, іншими федеральними законами.

(У ред. Федеральних законів від 23.07.2008 N 160-ФЗ, від 25.06.2012 N 93-ФЗ, від 01.12.2014 N 419-ФЗ, від 29.12.2017 N 462-ФЗ)

(Див. текст у попередній редакції)

Про виявлення конституційно-правового змісту ч. 4 ст. 15 див.

4. Житлове приміщення може бути визнане непридатним для проживання, багатоквартирний будинок може бути визнаний аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції на підставах і в порядку, які встановлені Урядом Російської Федерації. непридатними для проживання.

(У ред. Федеральних законів від 23.07.2008 N 160-ФЗ, від 25.06.2012 N 93-ФЗ, від 27.12.2019 N 473-ФЗ)

(Див. текст у попередній редакції)

5.Загальна площа житлового приміщення складається із суми площі всіх частин такого приміщення, включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних із їх проживанням у житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд та терас.

6. Багатоквартирним будинком визнається будівля, що складається з двох і більше квартир, що включає майно, зазначене в пунктах 1 - 3 частини 1 статті 36 цього Кодексу. Багатоквартирний будинок може також включати нежитлові приміщення, що належать окремим власникам, та (або) машиномісця, які є невід'ємною конструктивною частиною такого багатоквартирного будинку.

(Частину 6 введена Федеральним законом від 30.12.2021 N 476-ФЗ)

Які будинки є багатоквартирними за законом?

Від статусу будинку залежить спосіб утримання, права та обов'язки власників квартир, розташованих у будівлі.

Який будинок вважається багатоквартирним за Житловим Кодексом? Багатоквартирною вважається будівля, в якій розташовані дві і більше квартири.

У ньому є окремий вихід у приміщення загального користування, а також загальна територія землі, що прилягає до багатоквартирного будинку.

Житловий кодекс

Згідно з Житловим кодексом, поняття багатоквартирного будинку – це будова різного планування, поверховості та форми. Управління МКД здійснюється згідно із законом, на підставі договору.

У п. 1, ст. 36 ЖК РФ, МКД розглядається як нерухомість, яка знаходиться у спільній частковій власності. Окрім квадратних метрів, власникам належить земельна ділянка, на якій збудовано будинок, інженерні конструкції, дахи.

Також туди відносяться приміщення, які:

• не належать до квартир і перебувають у загальному користуванні (горища, підвали, сходові клітки, ліфти);
• призначаються щодо заходів для власників будинку.

Хто є власником багатоквартирного житлового будинку? Власниками МКД є власники квартир, які розташовані у цьому будинку.

Відповідно до п. 1, ст. 37 ЖК РФ, частка власності на загальне майно пропорційна площі, що належить власнику квартири.

Види МКД

Багатьох цікавить, які будинки відносяться до багатоквартирних у 2024 році.

За призначенням:

• будинки для постійного проживання;
• гуртожитки для постійного чи тимчасового проживання.

За будівельними матеріалами конструкції:

Від матеріалів залежить термін експлуатації будинку.

За кількістю поверхів:

• малоповерхові – до 2 поверхів;
• середньої поверховості – від 3 до 5 поверхів;
• багатоповерхові – понад 6 поверхів;
• будинки підвищеної поверховості – 11-16;
• висотні – понад 16 поверхів.

За структурою:

• коридорні;
• секційні;
• блоковані;
• галерейні;
• змішаного типу.

За кількістю квартир:

Вимоги до МКД

Основні вимоги вказані у СНіП 31-01-2003, регламент поширюється на:

Цей документ не поширюється на мобільні будинки та об'єкти блокованої спорудиВідповідно до ст. 49 Містобудівного кодексу, блокована споруда – це будівля до 3 поверхів, яка складається з окремих блоків, призначена для проживання кількох сімей.

Така споруда має спільні стіни між блоками без отворів та окремий вихід із кожної квартири на ділянку загального користування.

Особливості багатоквартирних будинків

МКД відрізняються від інших житлових об'єктів та мають свої особливості. Багатоквартирні будинки бувають точкові та протяжні, залежно від висоти та довжини. Там може бути кілька під'їздів із окремим входом. Висота точкових будівель вища, ніж довжина, найчастіше вони мають один під'їзд.

МКД поділяють на:

1. Секційні. Будинок складається з під'їздів та секцій, у кожній з яких є своя сходова клітка. На поверхах розташований сходовий майданчик, з якого люди потрапляють до квартир.
2. Коридорні. Декілька сходових клітин ведуть до загального коридору. У квартири можна потрапити внутрішнім коридором.
3. Галерейні. Навколо будинку чи з одного боку будівлі проходить галерея, звідки можна потрапити до квартир. Сходова клітка зазвичай одна.

До особливостей багатоквартирного будинку належать об'єкти, що знаходяться всередині будівлі:

У багатоквартирному будинку:

1. Мешкає велику кількість власників, які несуть відповідальність за особисте майно та за утримання приміщень загального користування.
2. Нерухомість схильна до зносу, на утримання і ремонт йде багато грошей. Житлові та комерційні приміщення не бувають без власника, тому внески ремонт та обслуговування нараховуються у будь-якому випадку.
3. Централізовані комунікації, тому неможливо обмежити ресурси боржникам в окрему квартиру, крім електроенергії.
4. Обов'язковою є наявність керуючої організації, яка стежить та контролює подачу ресурсів, належний догляд та технічний стан комунікацій та споруд.
5. Фінансування відбувається не лише коштом власників, а й за рахунок бюджету міста.

Прибудинкова територія

Оскільки утримання земельної ділянки вимагає витрат від власників, то важливо знати, що вважається прибудинковою територією багатоквартирного будинку.

Це прилегла ділянка землі навколо житлового будинку, яка закріплена за ним містобудівними та землевпорядними організаціями. Параметри, площа та межі прибудинкової території вказані у кадастровому паспорті.

До прибудинкових ділянок відносяться:

• аварійні та пожежні проїзди;
• дитячі та спортивні майданчики;
• сушіння для білизни;
• автостоянки.

Прибудинкова земля вважається власністю МКД, її утримання та експлуатація проводиться за рахунок усіх власників квартир. Хоча власники отримують прибудинкову територію безплатно, вона вважається об'єктом оподаткування. Її часто використовують на власний розсуд, замість скверу чи дитячого майданчика споруджуючи магазин.

Квартира

Відповідно до п. 3 ст. 16 ЖК Російської Федерації, квартирою називається окрема площа, що складається з житлових кімнат та приміщень для побутових потреб.

Згідно з Житловим Кодексом, квартира – це структурно відокремлене приміщення. Може складатися з однієї чи кількох житлових кімнат та господарських місць для побутових та інших потреб громадян.

Розмір квартири залежить від кількості окремих кімнат. З боку вулиці вона може бути обладнана балконом та мати захисну огорожу. З квартири також можна потрапити до помешкань загального користування.

Пайова власність

Всі квартири в МКД є не тільки об'єктами нерухомості, а й частковою власністю власників. Вона визначається площею, що займає власник. Власникам також належить територія прилеглої ділянки та конструкційні елементи.

Наприклад, громадянин є власником квартири площею 100 кв. м і йому належить 2% від наявних у багатоквартирному будинку приміщень. Також він є власником 2% території земельної ділянки, на якій збудовано МКД. Сюди відносяться системи каналізації та водопроводу, стіни та перегородки, фундамент та інші конструкційні елементи.

Незважаючи на право володіння спільної власності, власник квартири не має права використовувати дах, горище, підвал для обладнання там особистої майстерні або комори, а також захоплювати сходовий майданчик для своїх цілей.

Інженерні комунікації

До кожного виду споруди список спільного майна визначається індивідуально. Наприклад, у деяких будинках є ліфт, в інших – такої системи немає. Або в одній будівлі є система протипожежної автоматики та видалення димових газів, а в інших – ні, через невелику поверховість.

У будинках до 9 поверхів функціонує система газопроводу. Якщо будівля вища, газифікувати її заборонено на законодавчому рівні.

Відмінності від приватного будинку

Відповідно до ст. 48 Містобудівного кодексу, приватним будинком вважається будинок до 3 поверхів у висоту, призначений для проживання лише однієї родини.

МКД не обмежений законодавством у кількості поверхів та розрахований на проживання великої кількості різних сімей.

Різні дані споруди наявністю спільної власності. Приватні будинки зазвичай не мають ліфтів та загальних сходових майданчиків, ними не керують ТСЖ, організації чи кооператив. Власники власного будинку платять лише за комунальні послуги, не сплачуючи за капітальний ремонт та утримання житлового фонду.

Двоквартирний будинок

Чимало власників цікавить, чи є двоквартирний житловий будинок багатоквартирним? Відповідно до постанови Уряду РФ № 47 «Про затвердження Положення про визнання приміщення житловим приміщенням», МКД – це будова, у якому дві і більше квартири, мають самостійні виходи. Двоквартирні будинки трапляються рідко, але вони вважаються багатоквартирними.

Гуртожиток

Чи є гуртожиток багатоквартирним будинком? Після реконструкції гуртожитку лише приватизовані кімнати можуть ставитись до багатоквартирних будинків. Кімнати у гуртожитках є житловим сектором.

Щоб гуртожиток міг називатися МКД, необхідна реконструкція та інвентаризація, після чого мешканцям необхідно переоформити документи та змінити всі адреси.

Таунхаус

Чи є будинок багатоквартирним будинком? За законом, новий формат житлового приміщення не є МКД, оскільки це не багатоквартирна споруда, а блокований житловий будинок.

На території загального користування сервісні послуги надає керуюча організація, дбає про фарбування фасаду або ремонт даху. Між власником таунхауса та компанією укладається також договір водовідведення холодного та водопостачання.

Отже, багатоквартирний будинок – це будівля, в якій розташовані дві та більше квартири, які мають окремий вихід, а також загальну земельну ділянку.. За належним доглядом та подачею ресурсів стежить керуюча організація.

Яке приміщення прийнято вважати багатоквартирним будинком

В даний час будівництво нерухомості дуже розвинене, особливо у великих містах, де населення перевищує 500 тис. людина. Будівельними компаніями зводяться абсолютно різні будівлі – і промислові, і торгові об'єкти нерухомого майна – вони належать до будівель нежитлового типу та житлового типу.Які ж з них багатоквартирні будинки (МКД), які особливості мають і в чому їхня відмінність від будівель іншого призначення, нам і варто розібратися.

Як визначається поняття МКД у законодавстві РФ

Взагалі, якщо говорити просто, то МКД - це той будинок, в якому розташовано не менше 2 квартир, причому кожна має власний вихід у коридор та інші приміщення нежитлового типу, які є спільними для користування.

Постанова Уряду РФ від 28.01.2006 № 47 (ред. від 02.08.2016) свідчить, що багатоквартирний будинок - об'єднання не менше 2 квартир, що мають відокремлені виходи на земельну ділянку, що належить прибудинковій площі, та приміщення загального використання. У МКД розташоване загальне майно власників приміщень згідно з ЖК РФ.

Простіше - багатоквартирний будинок - це житловий будинок, що містить позаквартирні приміщення та інженерні системи, спільні для всіх, хто проживає.

Сказати точно, що мають на увазі під «інженерними системами», однозначно вдасться, оскільки в кожного типу будівлі свої вимоги. Якщо технічний паспорт передбачає ліфт чи сміттєпровід, то йдеться про них. Однак варто враховувати, що кожне приміщення має свої особливості, прописані в технічному паспорті.

Що таке квартира

Якщо ми згадуємо у визначенні МКД слово «квартира», варто визначитися, що розуміється під цим формулюванням. Це об'єкт, що включає одну, дві та більше житлові кімнати, а також приміщення побутового характеру, пов'язані з проживанням.

Отже, квартира – це приміщення, покликане задовольняти потреби проживання – збереження умов, комфортних для людини та фізично безпечних.

Типи житлових будинків

Нерідко між «житловим будинком» та «багатоквартирним» ставиться знак рівності. Однак це не зовсім правильно. Вивчення нормативних актів РФ показує, що, виявляється, поняття синонімічні частково. Житлові будинки поділяються на 2 групи:

Наказ МНС РФ № 288 дає таке визначення багатоквартирному житловому будинку - житловий будинок, в якому квартири мають спільні позаквартирні приміщення та інженерні системи.

А наказ Мінрегіону РФ № 79 визначає, що індивідуальний житловий будинок - окремо розташований житловий будинок, що має три і менші поверхи; призначений для існування єдиної сім'ї.

Житловий будинок і багатоквартирний - що об'єднує та розрізняє

У ухвалі № 16 ЖК РФ написано, що житловим будинком прийнято вважати об'єкт нерухомості з кімнат та приміщень допоміжного порядку. Нічого про індивідуальні виходи до приміщень загального порядку не сказано.

До того ж МКД часто належить не одному власнику — кожна квартира належить різним власникам, пайовикам (за рідкісним винятком). Житловий будинок може належати фізичній, юридичній особі чи навіть державі, причому одноосібно, тобто. власник один. Важливо враховувати, що у житловому будинку відокремлений блок розташовується на відокремленій земельній ділянці.

Чи можлива зміна статусу приміщення

Трапляються ситуації, коли з роками використання технічна характеристика змінюється. Можлива поява пристроїв, або, навпаки, частину будівлі знесено. Тоді власнику(ам) має сенс внести зміни до технічного паспорта об'єкта, а заодно за необхідності і змінити статус приміщення.

Для успішного проведення цього процесу потрібна згода не більшості, а всіх власників.Якщо хоча б один власник проти, то бажано все ж таки вирішувати питання мирним шляхом, без звернення до суду. Якщо всі власники згодні з переведенням, досить просто написати заяву в адміністрацію.

Підставами для зміни статусу приміщення можуть стати такі документи:

• План будинку, що включає технічний опис, складений відповідно до дозволу будівництва та проектної документації або дозволу на будівництво та декларації про нерухоме майно, якщо таких документів у власників об'єкта немає.
• План будинку, що включає технічний опис, складений відповідно до утвореного до 01.01.2013 паспортом приміщення, якщо воно створено після початку функціонування ДК РФ та внесено до державного технічного реєстру.
• План будинку, що включає технічний опис, складений відповідно до декларації про нерухоме майно та судового акта про визнання права власності на самовільне будівництво, якщо об'єкт зведено після початку роботи ДК РФ з порушенням кодексу.
• План будинку, що включає технічний опис, складений відповідно до декларації про об'єкт нерухомості, якщо дозвільна та документи зі змістом проекту втрачені без можливості відновлення або просто відсутні, або документація, сформована відповідно до чинних до початку функціонування ДК РФ вимог і приймаючих до уваги прийняття та затвердження акта про початок використання об'єкта, якщо він створений на початок функціонування ДК РФ.

Отже, є кілька типів будинків житлового типу, серед яких і МКД. Як правило, різні споруди розрізняються сферою використання і складовими компонентами, як то побутові приміщення та технічні.

Іноді виникає потреба змінити статус будинку, викликаний зміною його технічного вигляду чи зміною середовища функціонування. Крім того, можливі спірні моменти з комунальниками, які обслуговують будинок. З цих причин важливо знати характерні особливості того типу будівлі, де Ви проживаєте або куди збираєтеся заселятися.

Найважливішими відмінностями такого будинку є наявність, як правило, не одного власника і те, що він розташований на одній відокремленій земельній ділянці. Але, крім цього, існують інші нюанси, знати які варто кожному власнику нерухомості.