Що таке капітальне будівництво?

«Об'єкт капітального будівництва - будівля, будівля, споруда, об'єкти, будівництво яких не завершено (далі - об'єкти незавершеного будівництва), за винятком некапітальних будівель, споруд та невід'ємних покращень земельної ділянки (замощення, покриття та інші)».

До цього визначення слід додати, що ГКС має бути пов'язаний із землею фундаментом глибокого закладання. Також капітальне будівництво передбачає, що об'єкти потім не можна або дуже важко перемістити на іншу ділянку без порушення характеристик усієї конструкції.

Садиба (або об'єкт індивідуального житлового будівництва), над яким працює та чи інша будівельна компанія, як правило, вважається ГКС, якщо він будується на заглибленому фундаменті та на земельній ділянці, де дозволено подібне будівництво. Після завершення робіт таку споруду можна визнати капітальною будівлею, будовою чи спорудою, щоб її господар міг отримати свідоцтво про власність.

Різні споруди на зразок лазень, гаражів і навіть парканів можуть бути об'єктами капітального та некапітального будівництва. Все залежить від фундаменту та виду будівлі. Якщо лазня стоїть на фундаменті і її не привезли зібрану прямо на ділянку, це вже не тимчасова споруда і її можна оформити у власність (і платити податок).

Кожен випадок слід розглядати окремо. Є певні критерії та судова практика, але формулювання із законів досить розмиті.

Капітальна будова: основні характеристики, особливості будівництва та реєстрації

До капітальних будов або, як вони зазначені в нормативних документах, об'єктам капітального будівництва (ОКС) відносять будівлі або споруди, міцно пов'язані із землею, які неможливо пересунути без шкоди конструкції. Це можуть бути об'єкти вже завершеного будівництва та ті, що тільки будуються. Віднесення будівлі до ГКС дозволяє зареєструвати право власності та розпоряджатися ним на свій розсуд. Але при цьому будівництво такого об'єкта може вимагати отримання дозволу та дотримання певних норм, прописаних у законах та нормативних актах.

Розповідаємо, за якими критеріями споруди можуть бути віднесені до об'єктів капбудівництва та які особливості є у зведенні та реєстрації таких об'єктів.

Об'єкти капітального будівництва міцно пов'язані із землею. Фото автора

Ознаки об'єкта капбудівництва

Затвердженого списку ознак, якими визначають належність споруди до ГКС, немає. Але з низки нормативних актів можна назвати кілька їх.

Прив'язка до землі

Таку ознаку відносять до одного з основних, з урахуванням яких можна відрізнити капітальний об'єкт від некапітального. Прив'язка до землі забезпечується проведенням попередніх робіт. Зокрема це копка котловану, організація заглибленого фундаменту. Тип підстави у разі може бути різним, зокрема пальовим.

Стаціонарність

Потрібно розуміти, що стаціонарність забезпечується не лише наявністю фундаменту, а й присутністю опорного каркасу у вигляді колон, стійок та інших елементів. За рахунок стаціонарності об'єкта без шкоди неможливо його розібрати або перемістити.

Тривалість експлуатації об'єкта

Капітальна споруда, як правило, служить набагато довше за некапітальну. Це може бути період від 100 років та більше. Зокрема, такий тривалий термін експлуатації забезпечується за рахунок використання довговічних матеріалів, таких як камінь, цегла, бетон та інші.

Об'єкти капбудівництва мають тривалий термін експлуатації. Фото: Світ Квартир

Дотримання певних нормативів при проектуванні та зведенні

Капітальні будівлі допускається розміщувати на землях, категорія яких передбачає можливість будівництва. Окрім цього, будувати можна на землях, на які оформлено право власності або надано право користування з можливістю будівництва. Для початку будівництва в більшості випадків необхідно отримувати дозвіл - це залежить від типу об'єкта і того, для яких цілей він використовуватиметься. Після реєстрації готового об'єкта та внесення відомостей про власника його власник отримує документи, в яких зазначається основна характеристика об'єкта – адреса, ціль використання, площа.

Присутність комунікацій

Вони є не у всіх ГКС – це залежить від призначення об'єкту. Але наявність водопроводу, електромережі, можливість газифікації більше вказує на те, що об'єкт є капітальним.

Правовий статус та можливість розпорядження

Щодо ГКС можна зареєструвати право власності. Сам об'єкт у своїй може брати участь у різних угодах і процесах. Наприклад, можна провести угоду купівлі-продажу, оформити дарчу, застрахувати об'єкт, оформити іпотеку для будівництва, використовувати об'єкт як заставне майно.

Класифікація об'єктів капбудівництва

За однією з існуючих класифікацій об'єкти капительного будівництва можна поділити на три групи:

• виробничі. Вони використовуються для ведення комерційної чи іншої діяльності, крім проживання. Наприклад, до виробничих об'єктів відносять заводи, заводи, підприємства, склади, ангари;
• невиробничі. Це об'єкти, які використовуються для проживання, для комунальної чи побутової діяльності, об'єкти соціального призначення. Наприклад, до невиробничих об'єктів відносять приватні будинки та багатоквартирні будинки;
• лінійні. Це різні об'єкти та системи комунікацій. До них відносять ЛЕП, естакади, мости, дороги.

Чи можна вважати об'єкт капбудівництва нерухомістю

Відповідно до поняттями ДК РФ та положеннями закону, що визначає норми та правила реєстрації нерухомих об'єктів, до нерухомості відносять будівлі, які неможливо перемістити зі збереженням їх призначення та властивостей. Додатково ФНП пояснює, що ГКС, які вже побудовані та введені в експлуатацію, можуть вважатися об'єктами нерухомості.

Чи можна віднести до ГКС лазню та гараж

Можливість віднести такі об'єкти до ГКС залежить від їх характеристик. Наприклад, лазня не вважається капітальною будовою у випадку, якщо вона має лише один поверх і стоїть на легкому фундаменті або кількох опорах. Капбудуванням лазню можна визнати у разі, якщо:

• лазня складається із двох і більше поверхів;
• лазня має заглиблений фундамент;
• до лазні підведено комунікації.

Гаражі також можуть відноситися як до капітальних, так і до некапітальних споруд. Якщо йдеться про гараж контейнерного типу, який можна переміщати з місця на місце, це некапітальна будова.Але якщо гараж є цегляною, блоковою або іншою спорудою з фундаментом, то це ГКС.

Некапітальні об'єкти – що це таке

Як і щодо ГКС для некапітальних об'єктів також відсутнє чітке визначення.

• споруда може розбиратися або цілісно пересуватися.
• у споруди відсутня капітальний фундамент. Відповідно, об'єкт не має міцного зв'язку з поверхнею.

До додаткових характеристик некапітального об'єкта можна віднести відсутність підведених комунікацій, але в деяких випадках вони можуть бути присутніми.

З урахуванням тимчасового характеру некапітальних будов:

• їх не можна зареєструвати та оформити на них право власності, як це допускається щодо капітальних об'єктів;
• у разі зведення не потрібно отримувати дозвіл на будівництво або надсилати повідомлення, як це буває під час будівництва приватного будинку.

До некапітальних споруд можна віднести:

• майданчики;
• навіси;
• павільйони;
• паркування;
• альтанки, веранди та інші об'єкти, які належать до малих архітектурних форм.

Навіть за умови наявності або відсутності характерних ознак споруда може бути віднесена як до однієї, так і до іншої категорії. віднесено до ГКС.

Торгові павільйони та кіоски відносять до некапітальних об'єктів.

Особливості зведення та реєстрації об'єктів капильного будівництва

Чи потрібно отримувати дозвіл на будівництво будинку

Оскільки будинок вважається об'єктом капітельного будівництва, при його зведенні виникає питання необхідності отримання дозволу. До 2018 року дозвіл був обов'язковим для всіх, хто збирався розпочати будівельні роботи. Перед тим, як видати дозвіл, обов'язково перевіряли проект будівництва, а також ділянку, на якій будуватиметься будинок.

Після 2018 року процедуру спрощено – дозвіл на будівництво більше отримувати не потрібно. Тепер замість нього надсилають повідомлення. Таким документом майбутній власник ГКС повідомляє про те, що він планує розпочати будівельні роботи, внаслідок яких буде зведено будинок.

Будинок можна будувати, якщо у відповідь на направлене повідомлення виноситься рішення про те, що роботи відповідають будівельним та іншим нормам та їх можна проводити. Рішення оформляється письмово і надсилається майбутньому власнику — тому, хто направив повідомлення про початок будівництва. Але треба знати, що вона має обмежений термін дії – 10 років. У випадку, якщо будинок протягом цього періоду не буде добудований, знову буде потрібно надіслати повідомлення, якщо до цього часу діючий порядок будівництва буде діяти. Якщо повідомлення ще продовжує діяти, але у ділянки змінюється власник, це стане перешкодою у будівництві об'єкта. Навіть за зміни власника видане рішення продовжить діяти.

Щоб після завершення проведених робіт поставити будинок на облік, потрібно скласти технічний план та надіслати повідомлення про закінчення робіт.У випадку, якщо всі характеристики будинку будуть у нормі, об'єкт буде зареєстрований та відомості про його власника внесено до ЄДРН.

З 2018 року щодо приватних будинків діє повідомний порядок будівництва. Фото: Світ Квартир

Реєстрація приватного будинку з дачної амністії

Упродовж багатьох років у тих, хто намагався зареєструвати право власності на житлові об'єкти капільного будівництва, які вже зведені, були певні труднощі. Труднощі стосувалися реєстрації приватних будинків та полягали у необхідності збирання великої кількості документів та звернення до суду. Наприклад, через те, що колись батько людини збудував будинок на ділянці, наданій державою, але не встиг її за життя зареєструвати. З метою спрощення реєстрації права власності у подібних ситуаціях використовують особливий порядок, який називають дачною амністією. На 2023 дачна амністія діє до 1 березня 2031 року.

Тим, хто потрапляє під умови дачної амністії та хоче зареєструвати право власності на житловий об'єкт капильного будівництва, потрібно зробити таке:

1. Провести кадастрові роботи, навіщо звернутися до кадастрових інженерів. За результатами звернення та проведення робіт інженерами складається технічний план.
2. Зібрати пакет документів, що включає складений технічний план, та звернутися для внесення відомостей до ЄДРН. Це можна зробити віддалено, наприклад, через сайт Росреєстру, або при особистому візиті до МФЦ.

Якщо об'єкт капітального будівництва підпадає під умови дачної амністії, це не зобов'язує майбутнього власника реєструвати його у спрощеному порядку.Можна використовувати порядок повідомної реєстрації – з направленням повідомлення про початок будівництва та його закінчення.

Зареєструвати приватний будинок, який належить до ГКС, можна у спрощеному порядку. Фото: Світ Квартир

Реєстрація недобудованих об'єктів капительного будівництва

У деяких випадках виникає питання про можливість реєстрації ще не закінченого ГКС. Наприклад, у ситуації, коли ще не закінчено будівництво приватного будинку, але власник землі хоче офіційно закріпити своє право власності на об'єкт. Або коли поточний власник має намір продати ділянку з недобудованим будинком.

Щодо недобудованих об'єктів капильного будівництва немає прямих зобов'язань, щоб реєструвати їх. Але при цьому в законі немає перешкод до того, щоб дані про об'єкт та їх власника були внесені до ЄДРН. Можливість реєстрації недобудованого об'єкта залежатиме від ступеня його готовності. Ступінь готовності визначається на підставі проекту будинку та того, що вже за фактом було зведено. Найчастіше можна зареєструвати ті будинки, які готові більш ніж на 70%, але в кожному випадку рішення приймається індивідуально на основі сукупності факторів.

За бажання недобудований будинок може зареєструвати як той, хто починав його будівництво, так і той, хто придбав ділянку разом із недобудовою.

Об'єкт капітального будівництва: що це таке

Термін «капітальне будівництво» стійко асоціюється з чимось міцним, непорушним та непорушним. Почасти це так. Будівлі, які відповідають параметрам капітальності, вважаються невіддільними від ділянок, у яких перебувають. Саме до них найбільше застосовується визначення нерухомості.

Якими ж параметрами повинні мати капітальні споруди? Якими вони бувають і чим відрізняються від некапітальних?

Що вважається капітальною будовою

У тлумачному словнику "капітальний" означає: "ґрунтовний", "фундаментальний". Капітальна будова - це така, яка споруджена на міцному - капітальному - фундаменті, невідривно пов'язаному з поверхнею землі. Демонтувати або перенести таку будову неможливо без нанесення істотних ушкоджень.

Іншими словами, капітальні споруди – це житлові та нежитлові будинки, що знаходяться на заглибленому в землю або міцно прикріпленому до неї фундаменті. Під це визначення підпадають не лише готові будинки, а й ті, що ще будуються. У першому випадку вони називаються нерухомістю, якою власник може розпорядитися на власний розсуд.

У другому – з моменту закладання фундаменту одержують назву об'єктів капітального будівництва (ОКС). Об'єктами вони залишатимуться доти, доки їх офіційно не введуть в експлуатацію.

Нерозривно прив'язаними до ділянки можуть бути не лише споруди, а й деякі інші архітектурні форми: доріжки, викладені бетонними плитами або залиті розчином, паркування тощо. Капітальними вони є, а вважаються невід'ємними поліпшеннями.

Все, що має фундамент, вважається капітальним об'єктом: гараж, підсобне приміщення, хлів і навіть лазня. Однак, якщо такі будівлі, хоч і стоять на заглибленій підставі, легко розбираються або демонтуються без шкоди, вони вже вважатимуться тимчасовими спорудами.

Капітальний та некапітальний об'єкт: відмінності

Суттєві відмінності капітальної будови від некапітальної лежать у технічної, а й у юридичної площині.Для зведення житлового будинку або стаціонарної міцної споруди на фундаменті обов'язково потрібен дозвіл муніципальної влади на будівництво. Більше того, обрана ділянка землі за призначенням має відповідати заданій меті. Наприклад, збудувати котедж на землі сільгосппризначення не можна, для цього вона повинна мати статус ІЖС.

Друга відмінність – необхідність реєструвати капітальний будинок. Його власник у результаті отримує документи, як засвідчують його право володіти цим майном, а й докладно описують його: технічний паспорт тощо.

Третя відмінність – до некапітальної будівлі не можна підвести багато інженерних комунікацій на кшталт водопроводу та газу.

І остання, загальна відмінність – технічна. Некапітальні споруди, що часто вважаються тимчасовими, зводяться з менш міцних матеріалів, не мають тепло- і звукоізоляції. Будь-коли їх можна порівняно легко розібрати і скласти або перевезти в інше місце. Яскравий приклад – металеві гаражі, багато з яких стоять на фундаменті, але все одно продовжують вважатися некапітальною будовою.

За нормативами термін служби таких споруд вбирається у десять років. Державної реєстрації права власності вони також не потребують.

Ознаки капітальної будови

Єдиного списку, що перераховує всі ознаки капітальності будівлі, немає. Різні нормативні акти наголошують на окремих характеристиках, якими повинні мати такі будівлі. Загалом вони зводяться до наступним:

Тривалий термін експлуатації. Залежно від використаних під час будівництва матеріалів капітальні будинки, у тому числі житлові, можуть використовуватися за призначенням мінімум 50 років.Середнім вважається термін експлуатації 80 років, хоча практично багато капітальні споруди здатні прослужити понад століття.

Зв'язок із поверхнею землі. Спосіб, яким будівля прив'язується до ділянки, неважливий, як має значення та тип фундаменту.

Нерухомість. Капітальна споруда вважається стаціонарною не тільки тому, що знаходиться на фундаменті, а й з інших причин. Як правило, воно має деталі, що додатково забезпечують його міцність: якийсь каркас, на якому тримаються всі інші деталі конструкції. У результаті вся ця конструкція стає єдиним цілим, і розібрати її, не зламавши, неможливо.

Правила та нормативи. Їх багато, коли йдеться про капітальне зведення. По-перше, ініціатор будівництва повинен або володіти земельною ділянкою, або як мінімум орендувати її. По-друге, як уже згадувалося, ділянка повинна підходити для подібних робіт за призначенням та іншими параметрами. По-третє, на будівництво потрібен спеціальний дозвіл, а займатися ним можуть лише організації, що мають відповідну ліцензію. По-четверте, проект будівлі має пройти погодження з комісією та відповідати актуальним технічним та санітарним нормам.

Наявність інженерних мереж. До капітальних будинків підводиться водопостачання та електрика, а якщо є можливість, то й газ. Некапітальні споруди забезпечити цими благами цивілізації не можна.

Юридичний статус. Капітальні – це будівлі, які мають конкретних власників. Крім того, що таке нерухоме майно повинне переходити з рук в руки у строго визначеному законом порядку, його можна здавати в оренду або передавати під заставу.

Один із найважливіших нюансів, що описують, чим відрізняється капітальна будова від некапітальної, – адреса. У першого він є і цілком конкретний. По ньому можна оформити реєстрацію, він зазначається у всіх документах власника. Некапітальне або тимчасове будівництво адреси як такої не має.

Характеристики не капітальної споруди

Об'єктом некапітального будівництва є той, який може бути переміщений без особливої ​​шкоди. Крім цього, він має інші характеристики:

Невеликий термін служби. Залежно від типу некапітальної будови, термін його експлуатації дуже обмежений - зазвичай, не більше 5-10 років.

Відсутність комунікацій. Максимум, що можна зустріти у некапітальній споруді – електрика, яка найчастіше підводиться туди самовільно. Іноді електропостачання такої споруди може бути узаконеним, проте це не означає, що вона стане капітальною.

Швидкість будівництва. Зведення капітального будинку займає місяці, а то й роки, тоді як спорудження тимчасової будівлі йдуть часті. Пояснення – легкі у роботі, але неміцні матеріали, і навіть примітивна, проти капітальним будинком, конструкція.

І остання характеристика – відсутність реєстрації у ЄДРН. Нерухомістю як такої некапітальні споруди не є, тому не реєструються в Росреєстрі. Отже, продати, заповідати, подарувати, здати в оренду або закласти в банку їх також не можна.

Види об'єктів капітального будівництва

Класифікація будівельних об'єктів, які вважаються капітальними, відбувається за призначенням. Вони бувають:

Невиробничими. До таких об'єктів належать житлові багатоквартирні та приватні будинки, будинки громадського користування.

Лінійні.Капітальними об'єктами вважаються не тільки звичні будинки та будівлі, а й залізничні колії, магістралі, багато інженерних мереж.

Крім цього, за функціональними вимогами до об'єктів капітального будівництва виділяють:

Будинки. Такі споруди, крім більшості, обов'язково мають ще й підземну. Головне їхнє призначення – використання людьми. У будинках прокладаються необхідні інженерні комунікації, відведені місця для професійних, побутових чи особистих потреб.

Споруди. По суті будь-яка будівля – це вже споруда, але не навпаки. Технічно, у сенсі наявності наземної та підземної частин, будівлі та споруди схожі, проте другі призначені лише тимчасового перебування у яких людей. Іншими словами, споруда – це капітальний об'єкт допоміжного призначення без необхідних зручностей. Електролінії, залізничні колії, трубопроводи також належать до споруд.

ОНБ. Об'єкт будівельної діяльності, який поки що не закінчено, називається ОНБ – об'єктом незавершеного будівництва. Під це визначення підпадають будівлі, дозвіл на будівництво яких отримано, роботи почалися, але не завершилися. До ОНБ відносяться новобудови на різних етапах будівництва, заморожені об'єкти, зведення яких призупинено на невизначений термін, і навіть готові до експлуатації будинки, покупці квартир у яких поки що не підписали акти приймання-передач.

Лінійні. Такі об'єкти стоять окремо, оскільки належать виключно до інженерної інфраструктури. Незважаючи на приналежність до капітальних споруд, вони бувають як нерухомими, на кшталт залізниці, так і рухомими, наприклад лінії електропередач.

Усі ці об'єкти підлягають кадастрової реєстрації. Інші будівлі, тимчасові чи некапітальні, реєструвати таким чином не потрібно.

Де можна будувати капітальні об'єкти будівництва

Капітальну будову можна будувати на земельній ділянці, яка для цього підходить. Проте не все так просто, адже ділянки відрізняються за призначенням

• бізнес;
• сільське господарство;
• промисловість;
• житлова забудова;
• транспортна інфраструктура;
• місця громадського та культурного користування.

Найчастіше буває так, що на ділянці одного призначення можна вести роботи з будівництва одразу кількох різних об'єктів.

Обмеження для будівництва також є. Не можна збільшувати площу забудови, щоб залишалося достатньо місця для зелених насаджень. виняткових випадках.

Як оформити капітальну споруду

Щоб оформити та узаконити об'єкти житлового будівництва, або якісь інші ГКС, потрібно насамперед підготувати проект майбутнього завдання. Потім його необхідно узгодити – це можна зробити у місцевому муніципалітеті.

Правила зведення приватних будинків у межах міста і на дачних ділянках сильно відрізняються. У першому випадку починати будівництво без попереднього узгодження та отримання дозволу на проведення таких робіт не можна.

Якщо дозвіл отримано, можна розпочинати створення нового капітального об'єкта.Як для приватних осіб, які будують котеджі на власних ділянках та власними силами, так і для забудовників діє одне правило – ті ж муніципальні органи слід повідомити про те, що будівництво завершилося.

Після цього проводиться перевірка: чи новий об'єкт відповідає параметрам і характеристикам, раніше зазначеним у проекті. Якщо все гаразд, залишається лише зареєструвати нерухомість.

Іноді на стадії узгодження проекту можна зустріти відмову. Зазвичай він мотивований тим, що ця земельна ділянка за призначенням не підходить для будівництва об'єктів зазначеної категорії. Ще одна можлива причина – порушення меж ділянки чи відступів від її меж.

Податки для капітальних та некапітальних об'єктів

Одночасно одній ділянці може бути як капітальні, і некапітальні споруди. Ті, хто перебуває на фундаменті, проходять державну реєстрацію, і податки необхідно сплачувати тільки за них.

Об'єкти, які можна назвати тимчасовими, податкову службу не цікавлять, тож ніяк не оплачуються. Для об'єктів, які підходять для визначення капітальних, але мають площу менше 50 квадратних метрів, існує пільга. Податок за нього вносити також не потрібно.