Класифікація житлових будівель

Житлові будинки розрізняють за декількома кваліфікаційними ознаками - призначенням та пов'язаним з ним об'ємно-планувальним рішенням, поверховістю, конструктивним рішенням та соціально-економічним статусом (рис. 9.1).

Класифікація за призначенням

Класифікація за призначенням розрізняє будинки масового будівництва та спеціалізовані. До будинків масового будівництва належать будинки квартирного типу - для постійного проживання сімей різного складу, з різним економічним статусом, одиноких. Це найпоширеніша типологічна група житлових будівель, що становить близько 90% обсягу житлового будівництва.

• Гуртожитки – для тривалого проживання певних контингентів населення (переважно молоді) у зв'язку з навчанням чи виробничою діяльністю (студенти, робітники, молоді спеціалісти);
• Готелі – для короткочасного проживання;
• Будинки для людей похилого віку та інвалідів - спеціалізовані будинки для постійного проживання осіб віком від 60 років та інвалідів, які потребують систематичної допомоги. Розрізняють два типи таких будинків: будинки загального типу для осіб, здатних себе обслуговувати, та будинки для осіб, які потребують постійного медичного догляду. Об'ємно-планувальні рішення останньої підгрупи спеціалізованих житлових будинків підпорядковані принципам компонування лікувальних будівель.

Зменшення розмірів підсобних приміщень у житлових осередках гуртожитку, готелів та будинків дня престарілих компенсується наявністю обслуговуючих приміщень загального користування: до гуртожитків - приміщень для занять та відпочинку, загальних кухонь, харчоблоків, приміщень культурно-масових заходів (спортивний зал, гурткові кімнати) ; у готелях – приміщень громадського харчування, культурно-масового, спортивно-оздоровчого та побутового обслуговування.

Об'ємно-планувальні рішення житлових будинків квартирного типу класифікую відповідно до кількості квартир та поверховості на дві великі групи - багатоповерхових (включаючи середню поверховість) багатоквартирних та малоповерхових - одноквартирних (котеджі), двоквартирних та блокованих.

Поверховість житлових будівель

За ознакою поверховості розрізняють чотири основні групи житлових будівель: малоповерхові (1-3 поверхи), середньої поверховості (3-5 поверхів), підвищеної поверховості (6-10 поверхів), багатоповерхові щодо масового будівництва у найбільших містах (10-25 поверхів), а також унікальні (понад 25 поверхів).

У свою чергу, багатоповерхові будівлі поділяють на наступні категорії І – висотою до 50 м, ІІ – до 75 м, ІІІ – до 100 м. Будинки вище 100 м мають категорію висотних.

• великих та найбільших міст приймається змішана забудова будинками висотою 9 і більше поверхів;
• великих та середніх міст – переважно 5-9-поверховий;
• малих міст – 3-5-поверховий;
• сільських населених місць (у державному житловому будівництві) – переважно 2-поверховий.

Нормативне обмеження висоти житлової забудови значної частини міст п'ятьма поверхами визначається економічними перевагами такої поверховості (табл. 9.1).

Збільшення вартості будинків з підвищенням поверховості пояснюється, насамперед, додатковим інженерним обладнанням (ліфти, сміттєпроводи, електроплити в будинках на 10 і більше поверхів), ускладненнями об'ємно-планувальних рішень, продиктованими протипожежними вимогами, та частково ускладненням конструкцій будівель. Відносно дешевшими є 9-10-поверхові будинки, що визначає максимальний обсяг застосування їх у забудові великих та середніх міст. Будинки висотою понад 10 поверхів суттєво дорожчі, тому що вимагають обладнання сходово-ліфтових вузлів не одним, а двома-трьома ліфтами зі збільшенням площі ліфтових холів та протипожежних заходів, що дорожчають.

Лише у найбільших містах країни здійснюється будівництво будинків заввишки 12, 14, 16, 19, 22, 25 поверхів, незважаючи на їхню велику вартість. Вибір такої поверховості масової забудови найбільших міст продиктований необхідністю зменшити їхнє територіальне зростання.

Конструктивні рішення житлових будівель

Конструктивні рішення житлових будинків класифікують за узагальнюючою ознакою будівельної системи. Відповідно до цієї ознаки розрізняють повнозбірні (панельні, каркасно-панельні, великоблочні), монолітні та збірно-монолітні будівлі з несучими вертикальними конструкціями з бетону та залізобетону та ненесучими зовнішніми, шаруватими стінами цегляними, панельними або комбінованими (з монолітного бетону та панелей); будівлі з несучими конструкціями з цегли або каменю, будівлі з металевими конструкціями, що несуть (сталевий каркас). Для малоповерхового будівництва застосовні також будівельні системи з конструкціями з деревини, що несуть, і будівлі з комбінованими будівельними системами.

Класифікація із соціально-економічного статусу

Поряд із раніше розглянутими об'ємно-планувальними та конструктивними класифікаційними ознаками житла в даний час формуються класифікаційні характеристики, пов'язані з його вартістю.

Радикальний перехід у житловій політиці РФ від розподільчої до ринкової практики в умовах багатоукладної економіки, до залежності вартості від форм власності на нерухомість сприяли формуванню соціального, муніципального, федерального та комерційного житла кількох категорій у багатоквартирних будинках міського будівництва.

Соціальне житло призначене для найменш забезпечених верств населення, представляється муніципалітетом населенню безкоштовно і становить загальному обсязі міського житлового будівництва 10 - 15%. Соціальні будинки проектують багатоквартирними, а квартири у них – 11 категорій комфорту. Муніципальні багатоквартирні будинки проектують з поверховістю, обумовленою генеральним планом міста, для продажу квартир населенню, у тому числі з різними формами пільгового кредитування, іпотеки чи соціальними субсидіями.

Комерційні будинки проектують без обмежень у розмірах та кімнатності квартир. Залежно від вартості квартир їх нині ділять умовно на три (чотири) класи. Найдорожчі – «елітні» (будинки «High End» та «De Luxe» – категорії А), другий клас – будинки люкс категорії Б, третій та четвертий – будинки бізнес- та економ-класу. Різниця у вартості загальної площі квартир у будинках першої та четвертої категорії – трьох – чотирьох кратна. Це відбивається на об'ємно - планувальному рішенні комерційних будинків, їх конструкціях та розміщенні у місті.Крім того, їх усі будують не за типовими, а переважно за індивідуальними проектами.

Будинки класу А складають найменшу частину обсягом комерційного будівництва. Їх проектують відносно невеликими (20-40 квартир у будинку), з найкомфортнішими плануваннями квартир, вбудованими в нижні рівні гаражами, закритою системою обслуговування, спеціалізованою охороною. У технічному рішенні застосовні найбільш довговічні конструкції та найдорожчі оздоблювальні матеріали, монолітна (або каркасна будівельна система) з ненесучими зовнішніми шаруватими цегляними стінами.

У будинках класу Б може бути передбачено до 80 квартир та безкаркасна (стінова) монолітна будівельна система.

Будинки бізнес- та економ-класу проектують багатоквартирними (до 500 квартир). Зберігаються вимоги до розвиненої закритої системи обслуговування, охорони, вбудованих гаражів.

Крім відмінностей у кількості та вартості квартир основна різниця між будинками комерційних класів пов'язана з умовами їх розміщення: класи А та Б, через їх нечисленність та порівняно невеликі обсяги розміщуються у міському центрі на невеликих ділянках, що звільняються після зносу старих будинків або застарілих підприємств. Під будівництво будинків бізнес- та економ-класів відводять окраїнні, але престижні ділянки з гарною екологічною обстановкою, зручними транспортними зв'язками та розвиненою інфраструктурою.

Типи квартир: класифікація житла на сьогоднішньому ринку нерухомості

Одно-двох кімнатні квартири завжди легше продати. Однак у квартирах з великим метражем та кількістю кімнат жити набагато приємніше.

Для класифікації квартир на ринку нерухомості можуть використовуватися різні критерії - планування житла, матеріал і тип будинку, поверховість і т.д. Саме кількість кімнат, а не метраж квартири, є найбільш значущим фактором, що визначає комфорт проживання.

1-2-кімнатні квартири – найліквідніше та затребуване житло

Найбільш популярним типом житла в даний час є порівняно доступні однокімнатні та двокімнатні квартири. Логіку покупців можна легко зрозуміти: «це не сама комфортна, але вже моя власна квартира». більше у плані вирішення житлової проблеми. Це ж стосується і самотніх молодих людей, які нещодавно розпочали самостійне життя.

Відносно невисокі ціни розглядаються покупцями як основна перевага 1-2-кімнатних квартир. сьогодні можуть подужати багато хто, і тому дешеві квартири стали затребуваним високоліквідним товаром з гарною інвестиційною привабливістю.

Недорога квартира легко продається і швидко здається в оренду, і якщо з'являється можливість, її завжди можна поміняти на більш комфортне житло.Найбільш доступним житлом у більшості міст Росії є «хрущовки», збудовані в нині непрестижних районах. Винятком незабаром стане Москва, яка в найближчому майбутньому планує остаточно позбутися застарілих будівель.

Примітним є той факт, що протягом багатьох років однокімнатні квартири утримували лідерство в купівельному попиті з великим відривом. Останніми роками виявилася нова тенденція: двокімнатні квартири стали скорочувати розрив, хоча «однушки» все ще лідирують у купівельному рейтингу. Причина, ймовірно, криється в порівняно невеликій різниці в ціні між однокімнатним та двокімнатним економічним житлом, у той час як «двушки» набагато зручніші та комфортніші для життя.

Багатокімнатні квартири – можливість жити нормально чи розкіш?

Якщо судити з мірок європейських країн, 3-4-кімнатну квартиру можна назвати мінімальним за розмірами житлом для нормального життя. Проте в Росії наявність трьох, чотирьох і більшої кількості кімнат у квартирі є скоріше ознакою гарного достатку. Хоча у рейтингу недорогого житла трикімнатні квартири теж підросли, але дефіцитним товаром на ринку не стали. Подібна ситуація характерна і для чотирикімнатного житла: пропозиція на ринку таких квартир значно перевищує попит, незважаючи на те, що більшість сімей намагається покращити житлові умови за будь-якої зручної нагоди.

Вищеописана ситуація характерна для сектору недорогої нерухомості економ-класу. Однак у сегменті дорогих квартир справи трохи інакші. Тут до найбільш затребуваних належать трикімнатні квартири, оскільки для більшої частини покупців вони мають найкраще поєднання кількості житлової площі, числа кімнат і вартості житла.Слід зазначити, що останнім часом чотирикімнатні квартири практично не закладаються у проектах економ-класу. Тому така пропозиція, як багатокімнатна квартира від забудовника, поступово переміщується у сектор житла бізнес-класу. Примітний і той факт, що останніми роками в бізнес-класі існує стійка тенденція до зниження загальної площі житла, що зводиться.

Повертаючись до сегменту економ-класу, зазначимо, що найбільш ліквідними на вторинному ринку є 3-4-кімнатні малогабаритки-хрущовки, що мають через невелику площу відносно доступну вартість. Продаються вони досить швидко, але подібних пропозицій на ринку житла, на жаль, не так багато.

Розібратися в сьогоднішніх реаліях ринку нерухомості не так просто, оскільки класифікація квартир різними агентствами може сильно відрізнятися. Тим не менш, існують і загальні для всіх параметри класифікації житла, які варто розглянути докладніше.

Первинний ринок: класифікація квартир

У сегменті новобудов виділяють три типи житла:

• елітне житло;
• квартири бізнес-класу;
• житло економ-класу.

Елітна нерухомість може поділятися на додаткові сегменти - "преміум" або "де Люкс", але це скоріше умовна класифікація, тому що чітких критеріїв оцінки тут немає. Будь-яке житло еліт-класу – це індивідуальний проект, і девелопери самостійно відносять квартири до того чи іншого сегменту, ґрунтуючись на звучних рекламних посилках.

Елітні квартири зводяться в будинках, збудованих або з цегли, або на основі сучасної монолітно-каркасної технології. Основна вимога до такого житла – розташування у престижних районах.Будинки еліт-класу, як правило, мають найсучасніше інженерно-технічне обладнання, що становить автономну систему життєзабезпечення. До нього можуть входити такі елементи, як підземне паркування, власне бойлерне, аварійна електростанція, система доочищення води тощо. Зазвичай в елітному будинку не більше 20-30 квартир та не більше 2-4 квартир на сходовій клітці, а окремі особняки можуть складатися з єдиної квартири. Площа житла еліт-класу коливається від 50 кв. м до 400 кв. м, обов'язковою умовою є високі стелі (від 3 м).

Квартири бізнес-класу можуть мати здебільшого перераховані переваги. Однак кількість квартир у будинку вже сягає кількох сотень, а на сходовій клітці – до 4-8 квартир. Висота стель у бізнес-класі починається від 2,7 м, практично завжди квартири мають індивідуальне планування. До обов'язкових опцій належить власний паркінг, інші – на розсуд забудовника.

Найзатребуваніший сегмент – квартири економ-класу. Таке житло пропонується в монолітно-каркасних, панельних та цегляних будинках, що будуються в спальних або просто непрестижних районах. У переважній більшості випадків будівництво житла економ-класу ведеться за типовими архітектурними проектами, список обов'язкового набору додаткових опцій відсутній. Основна частина економічних квартир здається з чистовою обробкою (підготовленою під наклейку шпалер), але в останні роки зростає кількість якісних квартир з ремонтом від забудовника.

Вторинний ринок: класифікація квартир

Вторинний ринок житла можна дуже умовно поділити на три категорії: вища, середня та нижча. При цьому показників для класифікації у вторинних квартир значно більше, ніж у новобудов.Це дата будівництва, місце розташування, матеріал будівлі, площа та планувальні рішення, висота стель, технічний стан будинку та квартири. В результаті, однакові типові квартири можуть перебувати у різних цінових сегментах, залежно від району розташування та стану будинку. Престижний район та наявність гарного ремонту розглядаються як ознаки вищої категорії, а старий будинок у непрестижному районі на околиці нижчої.

Найбільш популярна методика «сортування» вторинного житла – за плануванням, а планувальних рішень досить багато. Розглянемо планування та його скорочені позначення, використовувані ріелторами.

"Сталінка" - житло в будинках "старого фонду", що зводяться в 1950-1963 роках. Це повногабаритна квартира (ПГ) у старому, але добротному цегляному будинку з великою кухнею (до 15 кв. м), високими стелями (до 3,5 м) та ізольованими кімнатами. Площа «однушки» – від 40 кв. м, «троячки» - до 110 «квадратів».

«Покращенка» – житло з покращеним плануванням (УП), зведене з кінця 1970-х років до початку 1990-х років. Це панельні будівлі висотою до 16 поверхів, оснащені ліфтами та сміттєпроводами. УП-квартири мають окремі кімнати, пристойних розмірів кухні (8-9 кв. м), висоту стелі 2,7 метрів. Площа однокімнатної квартири – 39 кв. м, «двушки» – 53 кв. м, «троячки» - 69 кв. м.

Типові або стандартні квартири (Тип., ст.) Розташовуються в панельних п'ятиповерхівках, які зводилися в 1970-1980-х роках. Квартири мають суміжні чи ізольовані кімнати з кухнею 6-7 кв. м, висота стелі – 2,6-2,75 метрів. У ті роки використовувалося кілька типових проектів, тому стандартні квартири поділяють часом на підвиди («чешка», «полька» і т.д.). Метраж однокімнатної квартири – 32-35 кв. м, двокімнатної – 44 кв. м, «троячки» - 63-65 кв.м, чотирикімнатної – 70-89 кв. м.

"Хрущовки" (ХР) - квартири в п'ятиповерхівках 1957-1973 років будівлі, зведені в рамках реалізації житлової програми часів Хрущова. В даний час це найдешевший сегмент житла, що обумовлено низьким рівнем комфорту маленьких незручних квартир, а також поганим технічним станом будинків. У квартирах є суміжні та роздільні кімнати, площа кухонь – 4-6 кв. м, висота стелі – 2,5 м. Площа «однушок» – 30 кв. м, двокімнатних – 43 кв. м, трикімнатних квартир – 60 кв. м.

«Малогабарітки» (МГ) – це маленькі компактні квартири, збудовані в різний час, які мають, як правило, одну кімнату.

Ця класифікація допомагає ріелторам, покупцям та продавцям нерухомості орієнтуватися на ринку. При купівлі або продажу житла квартиру відносять до того чи іншого класу, що дозволяє значно полегшити процес пошуку продавця/покупця та заощадити час усім учасникам ринку житлової нерухомості.

Резюме

Тривалий час квартири класифікувалися лише за кількістю кімнат, але ця ситуація давно залишилася в минулому. Наразі враховується не лише кількість кімнат, а й інші параметри нерухомості, що дозволяють її віднести до того чи іншого цінового сегменту. Це приналежність до еліт-класу, бізнес-класу чи економ-класу, престижність району, рівень прилеглої інфраструктури, матеріал та стан будинку тощо. Всі ці фактори включаються до опису конкретного житла, і вже на їх основі визначається потенційна вартість та ліквідність квартири, приймаються рішення про купівлю чи продаж.