Які документи мають бути у забудовника при покупці квартири

Якщо ми говоримо про те, які документи при купівлі квартири від забудовника потрібні, то маємо на увазі, перш за все, документи, пов'язані з будівництвом певного об'єкта нерухомості, які потенційний інвестор або його юридичний консультант повинні попросити у забудовника для перевірки.

Спираючись на наш практичний досвід та відповідаючи на запитання, які документи мають бути у забудовника, узагальнено можемо виділити три основні групи таких документів.

Першу групу документів.

Це документи забудовника, що затверджують юридичний статус забудовника та генерального підрядника (якщо такий є), зокрема:

– вилучення та/або витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань;

– статут;

– протокол про призначення керівника;

– довіреність на представника, якщо документи від імені юридичної особи підписуватимуться представником;

– ліцензія на провадження господарської діяльності у будівництві, пов'язаної зі створенням об'єктів архітектури (нині така ліцензія потрібна будівельній організації при будівництві об'єктів IV та V категорії складності).

Такі необхідні документи забудовника дозволяють провести загальну юридичну перевірку забудовника та/або генерального підрядника як юридичних осіб та визначити особи, уповноважені від імені цих підприємств підписувати договори та інші документи, а також встановлені їх власниками обмеження повноважень таких осіб.

Якщо у схемі беруть участь інші юридичні особи, то такі документи варто зажадати і щодо таких осіб, а якщо залучення коштів здійснюється через фонди фінансування будівництва або операцій з нерухомістю, то додатково варто переконатися в наявності відповідної ліцензії на здійснення діяльності залучення коштів засновників управління майном.

Як перевірити надійність забудовника?

Інвестори, яким, для оцінки сумлінності та фінансової стабільності цих підприємств, такої загальної перевірки правового статусу не достатньо, можуть додатково перед тим, як купити квартиру у забудовника зробити таке:

І. ЗАПРОСИТИ:

1) довідки з податкових органів про відсутність заборгованості зі сплати податків та зборів до бюджету;

2)звіт про фінансовий результат підприємства за останній звітний період (до речі, зазвичай такі документи забудовник надати клієнтам відмовляється, та й наведені у звіті про фінансовий результат цифри не завжди відображають реальний стан справ на підприємстві).

ІІ. ПЕРЕВІРИТИ за відповідними державними реєстрами наявність:

1) зареєстрованих обтяжень (іпотек, застав, арештів та інше) прав на рухоме та нерухоме майно, що належить цим організаціям;

2) судових рішень, однією із сторін у яких є ці організації;

3) відкритих виконавчих проваджень, у яких боржником виступають ці підприємства.

ІІІ. ПОШУКАТ у засобах масової інформації статті, новини, відгуки про такі підприємства.

Пошук інформації щодо державних реєстрів та у засобах масової інформації варто провести і щодо об'єкта будівництва та індивідуально визначеного об'єкта нерухомості (квартири), який інвестор планує придбати.

Такий скрупульозний аналіз інформації про забудовника та/або генерального підрядника, інших задіяних у будівництві підприємств, аналіз інформації про новобудову вже на початковому етапі спілкування із забудовником дозволить зробити певні висновки про його сумлінність, наявність у нього будь-яких фінансових проблем, а також наявність чи відсутність суперечок та обтяжень, як щодо об'єкта будівництва, так і безпосередньо індивідуально визначеного об'єкта нерухомості (квартири), інвестора, що цікавить.

Друга група документів.

Це документи, необхідні для будівництва певного об'єкту нерухомості , зокрема:

1) правовстановлюючі документи, що підтверджують права на володіння земельною ділянкою, що дозволяють, виходячи з його цільового призначення, використовувати таку ділянку для цілей забудови;

2) документи, що дозволяють забудовнику будувати на земельній ділянці, якщо останній перебувати у власності або в орендному користуванні третьої особи (зазвичай це договори про передачу функцій замовника або про спільну діяльність, укладені між особою, яка має право на земельну ділянку, та забудовником);

3) проектна та дозвільна документація на ведення будівельних робіт на об'єкті будівництва:

• проектна документація;
• містобудівні умови та обмеження;
• технічні умови;
• експертний висновок щодо проектної документації (у разі якщо він необхідний відповідно до вимог законодавства);

4) декларація про початок виконання будівельних робіт для об'єктів І – ІІІ категорії складності, зареєстрована органом держархбудконтролю, або дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий органом держархбудконтролю, на будівництво об'єктів IV та V категорії складності;

5) підтвердження сплати пайового внеску на розвиток інфраструктури (якщо потрібно, при цьому такий внесок має бути сплачено до прийняття об'єкта в експлуатацію, однак, його несплата не є перешкодою для безпосередньо будівництва об'єкта, водночас може суттєво затягнути процес прийняття об'єкта в експлуатацію);

6) для вже збудованих об'єктів декларація про готовність до експлуатації об'єктів І – ІІІ категорії складності, зареєстрована органом держархбудконтролю; або сертифікат (акт) готовності об'єкта IV та V категорії складності до експлуатації, виданий органом держархбудконтролю).

Варто зауважити, що часто перевірити документи забудовника немає можливості, оскільки останній просто не дає клієнтам ознайомитися з усіма наведеними вище документами. Разом з тим, на практиці зустрічається багато прикладів, коли забудовники починають залучати кошти від інвесторів, коли будівельні чи підготовчі роботи фактично ще навіть не розпочиналися, а необхідні для будівництва документи відсутні, або коли будівельні роботи проводяться забудовниками на їхній «страх та ризик» без дозвільних на те документів.

Перевірка документів забудовника – найважливіший етап вибору квартири, оскільки відсутність тих чи інших документів може мати істотні юридичні ризики для інвестора.Тому якщо в нього з'являються хоча б найменші підозри, що забудовник здійснює будівництво не в повній відповідності до вимог законодавства, то в такому разі перед тим, як вкладати гроші в об'єкт, що будується, йому бажано отримати думку профільного фахівця щодо можливих юридичних наслідків та ризиків.

Третя група документів.

Це документи безпосередньо пов'язані з продажем забудовником житла, що будується інвестору.

Немає єдиного переліку таких документів, оскільки все залежить від обраного забудовником механізму залучення коштів на стадії будівництва.

• Наприклад, якщо це механізм із використанням Фонду фінансування вкладів(ФФБ), то це будуть договори на участь у ФФБ, що укладаються управителем (фінансовою компанією з відповідною ліцензією, виданою Нацкомфінпослуг) з інвесторами, так званими довірителями, затверджені управителем правила ФФБ, договір будівництва об'єкта житлової забудови, договір доручення (з відкладними умовами), договір поступки майнових прав на об'єкт будівництва (з невідкладними умовами), договір іпотеки майнових прав об'єкт будівництва.
• якщо це механізм із використанням Інституту спільного інвестування(ІСІ), то, як правило, укладаються договори інвестування між забудовником та фінансовим посередником (ІСІ в особі Компанії з управління активами(КУА)), а з інвестором вже попередні договори купівлі-продажу. Іноді між забудовником та ІСІ укладаються форвардні контракти, з подальшим продажем ІСІ деривативів інвесторам.
• при випуску цільових облігацій, знову-таки, залежно від схеми їх продажу, необхідно ознайомитися з належно затвердженими умовами їх випуску (проспектом емісії), а при покупці у посередника, наприклад, ІСІ, – також ще й з договорами, що підтверджують їх придбання таким посередником та документами, що підтверджують їх оплату.
• якщо забудовники використовують альтернативні схеми залучення коштів на стадії будівництва житла, то документи, які можуть бути запропоновані для ознайомлення інвестору, суттєво відрізняються залежно від схеми. Так, це можуть бути попередні договори купівлі-продажу, заставні, іпотечні договори та договори позики, виконання зобов'язань за якими забезпечено іпотекою, договори купівлі-продажу майнових прав або договору відступлення права вимоги, договору про пайову участь у кооперативі та інші.

Враховуючи все сказане вище, інвестор повинен відповідально підходити до питання які документи вимагати у забудовника і переконатися в тому, що юридична оцінка документів забудовника необхідна, а значить і усвідомлювати те, що коректно розібратися в запропонованої забудовником схеми та адекватно оцінити можливі ризики він самостійно, не володіючи необхідними знаннями та без юридичної підтримки, очевидно, не зможе.

Юридична фірма «Центр правового консалтингу», яка займається цим напрямком понад 12 років, може допомогти інвестору на етапі оформлення документів купівлі квартири новобудові, а також адекватно оцінити існуючі чи потенційні юридичні ризики. Підписувати запропоновані документи виключно «на віру» забудовнику – вірний спосіб залишитися і без вкладених коштів і без житла.

АРТУР НОНКО, к.ю.н., керуючий партнер ЮФ "Центр правового консалтингу"

ДІЗНАЙТЕСЯ БІЛЬШЕ ПРО ЗАЛУЧЕННЯ ЗАСОБІВ У БУДІВНИЦТВО ЖИТЛА І НЕЖИЛОЇ НЕРУХОМОСТІ. ПОРАДИ ІНВЕСТОРАМ І ПОКУПЦЯМ

Юридичний консалтинг з питань залучення коштів у будівництво житла та нежитлової нерухомості.

Інші публікації з зазначеної тематики на нашому сайті:

Документи при купівлі квартири в Україні 2024 року. Найважливіше

Купівля квартири – один із найважливіших і найвідповідальніших кроків у житті кожної людини. Він потребує чимало фінансів, а також пов'язаний із безліччю ризиків.

Саме тому у всіх майбутніх покупців виникає безліч питань щодо того, які документи потрібно мати для покупки квартири, які документи мають бути у продавця, які документи видають після укладання угоди у 2024 році в Україні.

У цій статті ми постаралися докладно описати всі найважливіші моменти підготовки та перевірки документів для покупки квартири. Тут ви знайдете відповіді на всі питання, що хвилюють.

Тепер ви точно знатимете, які документи повинні бути при покупці квартири на первинному та вторинному ринку, за готівку та в іпотеку, які договори при цьому оформляються, який пакет документів потрібен для повернення податку та багато іншого.

Які документи потрібні для придбання квартири

Якщо ви хочете купити квартиру за свої гроші, не використовуючи кредити – пакет документів вам знадобиться невеликий. Крім того, він однаковий як для покупки квартири у новобудові, так і для житла на вторинному ринку. Отже, щоб оформити правочин купівлі-продажу, вам потрібно підготувати такі документи:

• оригінали паспортів та свідоцтв про народження всіх покупців, якщо паспорти старого зразка – з вклеєними фотографіями по досягненню 25 та 45-річного віку;
• оригінали ідентифікаційних кодів усіх покупців;
• оригінали свідоцтва про шлюб, розлучення чи смерть одного з подружжя;
• якщо ви перебуваєте в шлюбі і ваш чоловік/дружина не можуть бути присутніми при угоді – потрібна письмова згода, засвідчена нотаріусом.

Цього списку документів буде достатньо, щоб нотаріус зміг оформити покупку квартири. Нагадаємо - це тільки в тому випадку, якщо ви купуєте нерухомість за власний кошт.

Документи для купівлі квартири в новобудові

При покупці квартири в новобудові існує 2 етапи:

• Інвестиція в забудовника та очікування на будівництво будинку
• Оформлення права власності на квартиру

На першому етапі ви просто підписуєте інвестиційний договір із забудовником і очікуєте на здачу будинку. У кожного забудовника свої договори та умови інвестицій.

У деяких не потрібна згода чоловіка на інвестицію, а лише гроші, паспорт та ідентифікаційний код. Але в будь-якому випадку документи знадобляться на другому етапі – при оформленні права власності.

Це означає, що купити квартиру у забудовника ви можете самостійно, для того щоб оформити її на себе, якщо ви в шлюбі, то повинні отримати згоду чоловіка/дружини.

Документи для оформлення права власності на квартиру в новобудові

Якщо ви купуєте квартиру в новобудові, швидше за все, забудовник самостійно не оформлює ваше право власності на неї. Тож займатися цим вам доведеться самостійно.

Приблизно загальна вартість оформлення права власності на квартиру в новобудові – близько 100 у.о.Для цього потрібно буде підготувати окремий пакет документів.

Найголовнішим документом, без якого не можна оформити право власності, є технічний паспорт на квартиру. Видати техпаспорт може лише сертифікований інженер, тому перш ніж подавати документи, необхідно переконатися в тому, що у компанії є сертифікат на видачу технічних паспортів.

Для того, щоб отримати техпаспорт на квартиру в новобудові, вам знадобляться такі документи:

• паспорт та ідентифікаційний номер платника податків;
• інвестиційний договір – це той договір, який ви укладали із забудовником при купівлі квартири – купівлі-продажу майнових прав, пайової участі у будівництві чи інші;
• додаткові угоди до інвестиційного договору;
• акт приймання-передачі квартири у новобудові.

За виготовлення технічного паспорта потрібно буде сплатити від 400 до 2000 грн. Вартість залежить від терміну виготовлення та площі квартири.

Реєстрація права власності

Зареєструвати право власності на квартиру можна у нотаріуса чи органів місцевого самоврядування. Для реєстрації збираємо такий пакет документів:

• паспорт;
• ідентифікаційний код;
• свідоцтво про шлюб, паспорт та код подружжя/дружини;
• інвестиційний договір та всі додаткові угоди до нього;
• довідка про виплату паю;
• акт приймання-передачі квартири;
• технічний паспорт на квартиру;
• документи від забудовника, які підтверджують введення об'єкта в експлуатацію, а також надання поштової адреси.

Після того, як ви подасте всі необхідні документи, вони пройдуть перевірку.Потім відбувається реєстрація права власності, а ви отримуєте витяг з реєстру, який і підтверджує той факт, що ви є власником квартири.

Документи при купівлі квартири на виплат у забудовника

Крім іпотеки від банку, існує ще й поетапна оплата та розстрочка від забудовника.

Поетапна оплата – це оплата вартості квартири досі здачі будинку забудовником. Суму розбивають на рівні платежі і ви сплачуєте щомісяця, доки забудовник не здасть будинок. Зазвичай надається на 1-3 роки.

Розстрочка від забудовника це варіант, за якого ви платите за квартиру після здачі будинку в експлуатацію. Від банківської іпотеки відрізняється тим, що квартира все ще знаходиться на балансі забудовника, доки ви не виплатите повну суму. Такі розстрочки бувають до 10 років.

При поетапній оплаті та розстрочці від забудовника вам потрібні ті ж документи, що і при звичайній покупці квартири. Паспорт, код та гроші. У вас не питатимуть довідки про зарплату та інші документи, які міг би запросити банк.

Купувати на виплат від забудовника вигідніше за відсотками, ніж у банку. Якщо банківські ставки з іпотеки починаються від 20%, то забудовники за такий вид послуги просять близько 10%. Головне вчасно вносити платежі, щоби не було штрафних санкцій.

Якщо ви знаходитесь в Одесі, то звертайтесь до GetHom, ми допоможемо підібрати найвигідніші умови від забудовників по розстрочці та поетапній оплаті. Для наших клієнтів діють особливі умови, і ви зможете заощадити.

Документи для придбання квартири в іпотеку

Якщо у вас недостатньо грошей для покупки квартири – завжди можна взяти іпотечний кредит у банку.Багато хто вважає іпотеку «борговою ямою», але для великої кількості людей вона є гарним способом придбати особисте житло.

Вирішувати, як завжди, вам. І якщо ви вирішили купити квартиру в іпотеку – надаємо вам список документів, які потрібно буде подати до банку:

• паспорт – якщо старого зразка, перевірте, щоб були вклеєні всі фото;
• ідентифікаційний номер платника податків;
• документ, що підтверджує ваш сімейний стан;
• якщо ви одружені – завірена нотаріусом згода чоловіка/дружини;
• трудовий договір;
• довідка про доходи.

Зверніть увагу, що цей перелік документів загальний. Залежно від того, який банк ви оберете для отримання іпотеки, може вимагати додаткову документацію.

Після того, як ваші документи пройдуть перевірку – ви отримаєте рішення про те, чи видадуть вам іпотеку чи ні.

Оформлення договору іпотечного кредитування

Якщо банк схвалить вашу заявку на отримання іпотеки, вам запропонують підписати договір іпотечного кредитування. Перед тим, як поставити свій підпис на паперах, потрібно детально вивчити договір. Зверніть особливу увагу на такі пункти:

• термін, у який ви повинні зробити перший платіж по іпотеці;
• умови погашення іпотечного кредиту;
• штрафні санкції за погашення іпотеки раніше за встановлений термін – якщо такі передбачені умовами договору;
• розмір страховки – більшість банків оформляють обов'язкове страхування і на квартиру, яку ви купуєте, і на ваше життя;
• як можна буде зняти з квартири арешт та інші особливості правочину.

Якщо всі пункти договору є вірними та зрозумілими для вас – можете сміливо підписувати. Зазвичай, відразу після укладання договору, ви можете в'їжджати до нової квартири.Але цей момент також може бути окремо прописаний у договорі іпотечного кредитування та його також треба враховувати.

Які документи потрібно перевірити при покупці квартири

Навіть якщо ви підготували всі документи, які необхідні для оформлення угоди купівлі-продажу – не забувайте про документацію продавця. Перед тим, як оформляти договір, необхідно уважно перевірити всі документи, які надає продавець. Вони різні для забудовника та власника квартири на вторинному ринку.

Перевірка документів продавця – це найважливіший і найвідповідальніший етап у будь-якій угоді з нерухомістю. Якщо з документами забудовника або на вторинному ринку будуть проблеми, ви можете втратити квартиру.

Забудовник може просто не добудувати будинок, а продавець на вторинному ринку подати на вас до суду. Дуже важливо захистити себе від таких ризиків. Ми допомагаємо вирішити цю проблему. Докладніше у статті нижче:

Пропонуємо вам вивчити потрібну документацію для двох випадків.

Документи для купівлі квартири в новобудові

Купити квартиру в новобудові можна одним із 3 способів:

• підписанням інвестиційного договору, коли об'єкт ще будується;
• придбанням квартири від забудовника в об'єкті, який уже введено в експлуатацію;
• купівлею квартири в новому об'єкті від першого власника.

Коли ви купуєте квартиру у забудовника в об'єкті, який ще будується або у введеному в експлуатацію, потрібно перевірити таке:

• документи компанії - так ви зможете переконатися в тому, що вона має юридичний статус забудовника;
• документацію на землю – це може бути свідоцтво про право власності або, наприклад, договір оренди, у якому чітко прописано мету – для будівництва багатоквартирного житлового будинку;
• ліцензії та дозволи на проведення будівельних робіт;
• документи, що дозволяють фінансування будівництва;
• містобудівні умови та обмеження;
• для об'єктів І-ІІІ категорії – декларацію про початок будівництва, складніших категорій – дозвіл на проведення будівельних робіт;
• для збудованих об'єктів І-ІІІ категорії – декларацію про готовність до експлуатації, для IV-V категорії складності – акт про готовність до експлуатації та сертифікат відповідності з ДАСІ.

Якщо квартирою в новобудові, яку ви хочете купити, володіє приватна особа, тобто. у забудовника вона вже була викуплена - список документів продавця, які вам потрібно перевірити, буде таким самим, як для продавців квартир на вторинному ринку. Розглянемо їх нижче.

Документи для придбання квартири – вторинний фонд

Отже, якщо ви купуєте квартиру на вторинному ринку, у продавця обов'язково мають бути такі документи:

• свідоцтво про право власності, а також документ, що підтверджує перехід права власності до продавця – договір купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтво про право на спадщину тощо;
• якщо продавець отримав квартиру у спадок – свідоцтво про смерть спадкодавця;
• оригінали паспортів та ідентифікаційних кодів усіх співвласників квартири, а також засвідчені нотаріусом згоди від співвласників на її продаж;
• свідоцтво про шлюб, розлучення або смерть чоловіка;
• якщо квартира була придбана у шлюбі – згода подружжя/чоловіка на продаж, навіть якщо зараз вони вже у розлученні;
• свідоцтва про народження для дітей віком до 14 років, які є співвласниками квартири;
• дозвіл органів опіки та піклування на продаж квартири, якщо її співвласниками є неповнолітні;
• виписка з домової книги, яка підтверджує, що у квартирі більше немає прописаних – поки продавець не випише всіх зареєстрованих у житлі, краще не укладати договір купівлі-продажу;
• документ про експертну оцінку квартири;
• витяг з реєстру про те, що квартира не перебуває під арештом і немає заборони на її продаж;
• довідки про відсутність заборгованостей із комунальних платежів;
• довідка з БТІ про те, що у квартирі не проводились незаконні перепланування.

Якщо продажем квартири займається не сам власник, а довірена особа – обов'язково має бути генеральна довіреність або довіреність на продаж квартири. Довіряйте лише оригіналам документа, завіреним нотаріусом.

Як перевірити документи при покупці квартири

Купівля квартири завжди пов'язана із ризиками. Найбільш ризикованими є угоди із забудовниками, які тільки починають будівництво об'єкта. Але й на вторинному ринку певні ризики також є.

Забудовник може просто не закінчити об'єкт, а отже, в експлуатацію його так і не введуть. Трапляється і таке, що недобросовісні компанії продають одну квартиру кільком людям – тоді вам доведеться доводити своє право власності у суді.

На вторинному ринку ви можете купити квартиру, де ще є прописані або родичі колишнього власника, які претендують на свої квадратні метри. Вони можуть оскаржити через суд вашу угоду купівлі-продажу і тоді доведеться витратити чимало часу та грошей на те, щоб відновити своє право власності.

Варіантів обману покупців є дуже багато. Але є й одне просте рішення для охочих купити квартиру – звертайтесь до GetHom.Ми – досвідчені юристи з нерухомості та зможемо перевірити будь-яку квартиру.

За невелику плату ми проаналізуємо ризики як на первинному, так і на вторинному ринку. Після детальної перевірки документів ви точно знатимете, яку квартиру можна сміливо купувати, а з яким продавцем краще не зв'язуватися.

Документи, що оформлюються при купівлі квартири

Якщо ви купуєте квартиру на вторинному ринку, для укладання угоди вам знадобиться скласти лише два документи. Першим зазвичай виступає попередній договір купівлі-продажу. Це – своєрідна попередня угода про те, що протягом певного терміну ви з продавцем повинні укласти основний договір купівлі-продажу.

Найчастіше попередній договір укладається на строк до місяця. Цей час надається продавцю для того, щоб підготувати всі необхідні документи, виписати з квартири всіх зареєстрованих та вирішити всі питання, пов'язані з продажем.

Для покупця цей час може знадобитися для того, щоб підготувати гроші для угоди і зібрати документацію.

Перед підписанням попереднього договору переконайтеся, що у ньому прописані всі важливі моменти:

• вартість квартири у гривнях;
• розмір авансу, який ви передали продавцю;
• точна дата, до якої має бути укладений основний договір;
• термін, до якого продавець повинен звільнити квартиру, щоб ви могли заселитися в неї;
• обов'язки та відповідальність сторін.

Щодо обов'язків. У попередньому договорі має бути чітко написано, що якщо основний документ не буде підписаний в обумовлені терміни з вини продавця – він повинен повернути вам аванс у 2-кратному розмірі, якщо з вини покупця – аванс залишається у продавця.

Обов'язково завіряйте попередню угоду нотаріуса, щоб надалі не виникало спірних питань і проблем.

Основний договір

Коли всі документи будуть готові – ви зустрінетеся з продавцем у нотаріуса для оформлення купівлі-продажу, на підставі якого ви маєте право на квартиру. Перш ніж підписати основний договір, переконайтеся, що у ньому правильно прописані всі дані. Починайте з правильності написання паспортних даних і далі в усіх пунктах.

Переконайтеся, що в договорі не залишилося вільного місця, на якому можна було б дописати текст. Якщо є якісь двозначні чи незрозумілі для вас формулювання – просіть усе виправити. Чим чіткіше та простіше написаний текст договору – тим краще для вас.

Найкраще звернутися за допомогою до юриста, адже він зможе пояснити вам усі незрозумілі моменти. Крім того, якщо вам допомагатиме юрист – навряд чи хтось наважиться ввести вас в оману.

Які документи оформлюються під час купівлі квартири в новобудові

Якщо ви купуєте квартиру в об'єкті, що ще не ввели в експлуатацію, забудовник може запропонувати вам підписати кілька варіантів документів. Все залежить від того, який варіант фінансування обрала компанія та на яких підставах вони продають квартири в об'єкті. Різні забудовники пропонують різні варіанти договорів:

• про сплату пайових внесків - ви робите свою інвестицію в об'єкт і маєте право на пай у ньому після того, як будинок буде введений в експлуатацію, ваш пай обмінюється на квартиру в ньому;
• про спільну діяльність – так само ви робите внесок у будівництво будинку, а після його здачі в експлуатацію маєте право на певну кількість квадратних метрів у ньому;
• договір пайової участі у будівництві – у цьому випадку об'єкт будується лише за рахунок покупців, які надалі зможуть стати власниками квартир у ньому;
• попередній договір купівлі-продажу;
• інвестиційний договір - ви є інвестором і надалі можете отримати квартиру в об'єкті, вартість якої дорівнює вашим вкладенням;
• договір купівлі-продажу майнових прав – він передає вам право власності не на квартиру в об'єкті, а на право на отримання такого права власності, тому слід уточнити, яким чином надалі ви отримаєте квартиру у свою власність.

Один із цих договорів вам доведеться укласти із забудовником. Кожен із них має свої особливості та ризики. Обов'язково вивчіть всі пункти договору, переконайтеся, що в ньому прописані всі основні моменти, у тому числі точна адреса вашої майбутньої квартири, її площа та всі технічні характеристики.

Щоб бути впевненим, що вас не обдурить забудовник, звертайтеся до юриста, який зможе детально вивчити всі умови та оцінити ризики.

Які документи отримуєш при покупці квартири

Після того, як ви та продавець сплатите всі необхідні податки та збори, а ви проведете повний розрахунок з продавцем – нотаріус засвідчує договір купівлі-продажу та вносить дані про нового власника до Державного реєстру.

Вам як новому власнику на руки видають оригінал договору купівлі-продажу та його копію, в обов'язковому порядку засвідчену нотаріусом. Крім того, вам повинні видати витяг з реєстру про те, що квартира тепер зареєстрована на ваше ім'я.

Які потрібні документи для податкового відрахування при купівлі квартири

Купівля квартири обов'язково супроводжується безліччю додаткових витрат.Крім вартості нерухомості, вам потрібно буде також сплатити послуги нотаріуса, обов'язкові податки та збори. Але тут є один момент, про який не всі знають – деякі податки можна повернути.

Насамперед усі покупці мають сплатити обов'язковий збір до фонду Пенсійного страхування. Згідно із законом, є категорії людей, які можуть його не оплачувати. Це:

• ті, хто набуває житла вперше;
• ті, хто стоять на квартирному обліку.

Однак насправді нотаріус не завірятиме договір купівлі-продажу доти, доки ви не надасте йому квитанцію про сплату збору до пенсійного фонду. Основне пояснення – в Україні не можна перевірити, яке за рахунком житло ви купуєте.

Як повернути пенсійний збір через суд

Отже, єдиний варіант, щоб укласти угоду з купівлі-продажу – сплатити збір до Пенсійного фонду, показати квитанцію про оплату нотаріуса, а потім повертати сплачені гроші через суд.

Оскільки до пенсійного фонду доводиться віддавати 1% вартості нерухомості – зайнятися поверненням цієї суми, якщо за законом ви її платити не повинні були, варто.

Щоб повернути вам сплачений пенсійний збір, пенсійний фонд має направити звернення до органів казначейства. Але на практиці добровільно цього ніхто не робитиме. Щоб вирішити питання через суд, вам потрібно отримати письмову відмову пенсійного фонду у поверненні вам сплаченого збору.

Для вирішення цього питання вам потрібно звернутись до адміністративного суду. При складанні позову як відповідач потрібно вказати пенсійний фонд, до якого ви сплатили збір, а як третя особа – орган казначейства. Для подання позову вам знадобиться підготувати:

• квитанцію про сплату збору до пенсійного фонду;
• відмова з пенсійного фонду повернення податку.

Яка статистика

У 85% випадків суд схвалює позов щодо повернення пенсійного збору, тож надія на повернення є, причому досить велика. Після того, як у вас на руках буде рішення суду, вам потрібно буде подати його до пенсійного фонду.

Там вам нададуть документ, з яким потрібно звернутися до казначейства. Крім того, до казначейського органу необхідно буде занести і заяву на повернення податку.

Податкове вирахування при купівлі квартири в іпотеку: необхідні документи

Мало хто знає, що якщо купити квартиру в іпотеку можна отримати від держави компенсацію сплаченого із заробітної плати податку на доходи фізичних осіб. При цьому повернути вам можуть гроші лише з податку, сплаченого за минулий рік. Тобто. за поточний рік ви можете компенсувати витрати на ПДФО, сплачений за минулий.

Повернення податків за одним іпотечним кредитом можна отримувати протягом більше 10 років. Крім того, мають бути дотримані окремі умови:

• отримувати компенсацію можна лише 10 років поспіль та починаючи з дати придбання квартири в іпотеку;
• квартира оформлена у власності того, хто сплачує податки із зарплати;
• ваше основне місце проживання - саме ця квартира, яку ви купили в іпотеку.

Оформити податкову знижку при покупці квартири в новобудові можна тільки після того, як ви в ній пропишетесь. А якщо купувати в іпотеку квартиру в об'єкті, який тільки будується – надалі подавати декларацію потрібно буде наростаючим підсумком за попередній час, коли ви погашали іпотеку.

Якщо ви вирішили купити в іпотеку ще одну квартиру - оформити отримання податкової знижки на неї можна буде тільки після того, як ви повністю розрахуєтеся з попереднім іпотечним кредитом.

Хто може отримати повернення прибуткового податку

Щоб компенсувати сплачений прибутковий податок, ви повинні відповідати ряду вимог:

• бути громадянином України;
• мати ідентифікаційний номер або позначку у паспорті про відмову в його отриманні;
• отримувати офіційну заробітну плату;
• бути прописаним у іпотечній квартирі;
• задекларувати усі свої доходи.

Повернення ПДФО при покупці квартири: документи

Щоб отримати компенсацію ПДФО, доведеться зробити кілька кроків. Насамперед – підготувати всі необхідні документи. Отже, вам знадобляться:

• квитанції та довідку з банку про погашення відсотків за іпотечним кредитом;
• довідку про вашу заробітну плату – форма Ф3, яку можна отримати у бухгалтерії за місцем роботи;
• копію іпотечного договору;
• копію кредитного договору із графіком погашення кредиту;
• копію договору купівлі-продажу квартири;
• копію техпаспорту на квартиру;
• оригінали та ксерокопії вашого паспорта та ідентифікаційного коду.

Далі вам потрібно буде заповнити податкову декларацію та віднести її до фіскальної служби за місцем прописки. Бланк декларації можна знайти на сайті Законодавства України, а разом із готовою декларацією та підготовленим пакетом документів будьте готові додати ще 2 екземпляри супровідної заяви.

Зразок заповнення надасть вам фіскальна служба. Тут ви повинні вказати реквізити для зарахування повернення податку та перерахувати всі надані вами документи та їх ксерокопії.

Одержання податку з доходів фізичних осіб

Зазвичай надходження з цього приводу від фіскальної служби відбувається протягом 2-х місяців після подання вами заяви. Зверніть увагу на те, що вам буде компенсована не вся сума сплаченого за рік податку, а тільки його частина.

Розрахунок може проводитися від суми відсотків, сплачених за іпотечним кредитом за рік або від вашої річної заробітної плати. Завжди рахують від меншої суми.

Ще одна особливість у тому, що сума повернення залежить ще й від площі житла. Якщо вона перевищує 100 м 2 – необхідно буде помножити суму практично сплаченого податку знижуючий коефіцієнт. Дізнатися його дуже просто – потрібно 100 поділити на фактичну площу вашого житла.

Висновки щодо документів при купівлі квартири

Купівля квартири – дуже відповідальний крок, до якого потрібно ґрунтовно готуватися та збирати необхідний пакет документів. Так, якщо ви купуєте квартиру за власний кошт, вам знадобиться:

• паспорти та ідентифікаційні коди/свідоцтва про народження малолітніх;
• свідоцтво про шлюб/розлучення/смерть одного з подружжя;
• якщо ви одружені – завірена нотаріусом згода дружини/чоловіка.

Якщо ви купили квартиру в новобудові – швидше за все, вам знадобиться самостійно реєструвати право власності на неї. Для цього потрібно буде підготувати:

• паспорт та ідентифікаційний код;
• інвестиційний договір із забудовником;
• додаткові угоди до договору;
• акт приймання-передачі квартири;
• довідка про виплату паю;
• технічний паспорт квартири;
• документи про введення об'єкта в експлуатацію, а також про надання йому поштової адреси.

Для отримання іпотеки на покупку квартири доведеться зібрати такий пакет документів:

• паспорт та ідентифікаційний код;
• документи, що підтверджують ваше сімейне становище;
• згода чоловіка/дружини;
• трудовий договір;
• довідка про доходи.

Документи, що оформлюються при купівлі квартири

Коли ви купуєте квартиру, насамперед із продавцем потрібно буде підписати попередній договір купівлі-продажу. У ньому вказується кінцева дата, коли ви з продавцем маєте укласти основний договір купівлі-продажу, а також відповідальність сторін за порушення умов договору.

Перед підписанням основного договору купівлі-продажу, переконайтеся в тому, що в ньому описані всі основні моменти, немає вільного місця та двозначних, незрозумілих для вас фраз.

Перевірте правильність написання паспортних даних та ідентифікаційних кодів і ваших, і продавця. Після оформлення угоди купівлі-продажу, покупець отримує оригінал та копію договору купівлі-продажу, а також витяг з реєстру прав власності на нерухомість.

Перед оформленням угоди з купівлі-продажу важливо уважно перевірити документи продавця. Ми – команда юристів з нерухомості GetHom, готові надати вам юридичну підтримку незалежно від вашого місця перебування.

У режимі онлайн ми оцінимо ризики та перевіримо всі документи продавця як на вторинному, так і на первинному ринку. Звертайтеся – з GetHom ви купите квартири вигідно та безпечно. Контакти на головній сторінці сайту. Вдалої купівлі та продажу нерухомості.

Які документи потрібні для продажу та купівлі квартири

Які документи знадобляться для оформлення угоди купівлі-продажу нерухомості, що необхідно перевірити заздалегідь і через відсутність якогось документа угода може зірватися?

Документи, які знадобляться для оформлення угоди купівлі-продажу квартири у нотаріуса:

1. Правовстановлюючий документ

Це документ, що підтверджує право власності на квартиру, що продається.
До такого відноситься: договір купівлі-продажу, міни, дарування, приватизації, свідоцтво про успадкування, рішення суду тощо.

Перед укладанням договору нотаріус в обов'язковому порядку перевірить всю інформацію про власників (замовить через портал eGov довідку про зареєстровані права), а також переконається, що документ пройшов державну реєстрацію прав власності.

2. Техпаспорт

Для оформлення угоди потрібний технічний паспорт нового зразка. Старий техпаспорт, де характеристики заповнені ручкою, не годиться, його доведеться оновити перед оформленням угоди. А найголовніше - всі технічні дані та характеристики квартири, зазначені в ньому, повинні збігатися з фактичними. Особливо це стосується адреси, площі та планування.

Якщо було зроблено перепланування, то всі ці зміни мають бути відображені у техпаспорті та плані.

Якщо перепланування не узаконена (відсутня проект, акт введення в експлуатацію, і в техпаспорті зазначені старі дані), це може спричинити зрив угоди.

По-перше, квартиру з переплануванням не прийме в заставу жоден банк, а отже, продати в іпотеку не вийде.
По-друге, за самовільне перепланування загрожує значний штраф і узаконити переробку не завжди можливо.

Якщо продавець приховав цей факт, то покупець має право відмовитися від укладання угоди. При цьому продавець зобов'язаний буде повернути заставу у подвійному розмірі, оскільки за фактом правочин зірвався з його вини.

3. Посвідчення особи

Продавцю – господареві квартири знадобиться оригінал посвідчення особи.

Перевірте термін дії. Якщо документ прострочено, нотаріус відмовить у оформленні угоди.

Це ж потрібно зробити і покупцю.

Якщо власник не один

При продажі пайової власності, тобто коли квартира належить кільком власникам (наприклад, подружжю — квартира була куплена у шлюбі або братам та сестрам — квартира була отримана у спадок від батьків тощо), є важливі нюанси.

Так, при оформленні угоди у нотаріуса повинні особисто бути присутніми всі власники квартири та мати при собі посвідчення особи.

Просто надати посвідчення особи відсутнього не вдасться. Ще одна обов'язкова умова – згода на продаж квартири всіх власників.

Продати квартиру без дозволу всіх власників неможливо.

Але якщо з будь-якої причини особиста присутність неможлива, то в цьому випадку необхідно заздалегідь оформити довіреність із зазначенням, що даний власник погоджується на продаж своєї частки у квартирі. Вона обов'язково має бути засвідчена нотаріусом та бути дійсною на момент продажу квартири.

Якщо продавець перебуває у шлюбі, то потрібна згода чоловіка (дружини). Оформити його можна як у нотаріуса, так і онлайн через сервіс eNotary (у додатку eGov mobile).

Інструкція, як отримати згоду чоловіка онлайн, тут.

Покупцеві, якщо він одружений, також знадобиться згода чоловіка на покупку квартири.

Якщо квартира дісталася у подарунок чи у спадок, згода чоловіка на продаж не потрібна.

Якщо ж серед співвласників є неповнолітня дитина (часто таке буває, якщо квартира була приватизована), то для продажу її частки знадобиться дозвіл органів опіки та піклування. Дозвіл можна отримати на сайті eGov.

Якщо дитині менше 14 років, то від її імені правочини здійснюються батьками або законними представниками.У договорі ставиться відмітка, що вони діють від імені неповнолітньої дитини.

Дитина віком від 14 до 18 років здійснює угоди за згодою батьків та інших законних представників. У цьому договір дитина підписує сам, але поруч ставить підпис одне із батьків (представників) з позначкою, що він згоден скоєння цієї угоди.

Якщо щось змінилося

Є кілька окремих випадків, коли для укладання угоди можуть знадобитися додаткові документи.

Наприклад, якщо змінилася назва вулиці або мікрорайону, де продається квартира, а в документі, що встановлює право, вказано стару назву. Перед оформленням угоди потрібно буде замовити довідку про зміну адреси та надати її нотаріусу.

Якщо власник змінив прізвище, ім'я, нотаріус вимагатиме довідку про зміну імені або прізвища.

Якщо на момент придбання квартири продавець був одружений, а на момент продажу вже розлучився, — довідку-підтвердження про розірвання шлюбу.

Всі ці довідки можна оформити онлайн через портал eGov.kz.