Чи подешевшає іпотека у 2021 році

Незважаючи на пандемію, 2020 став рекордним для ринку іпотеки. Вже за підсумками десяти місяців обсяг виданої іпотеки становив 3,25 трлн руб. - Це більше, ніж за весь рекордний досі 2018 (3,01 трлн руб.). Згідно з прогнозом «Дом.РФ», за підсумками 2020 року може бути видано понад 1,5 млн кредитів на суму близько 3,7 трлн руб. У ВТБ вважають, що ця цифра буде ще вищою — на рівні 4 трлн руб. Такі показники стали можливими, насамперед, завдяки пільговій іпотеці та загальному зниженню ставок: з 8,84% річних на початку 2020 року до 7,3% наприкінці року. Запитали в експертів, чи чекати на подальше зниження іпотечних ставок і які нові іпотечні програми можуть з'явитися в 2021 році.

Можливе невелике зниження ставок

На думку аналітиків, опитаних «РБК-Нерухомістю», у 2021 році такого ж значного, як у 2020-му, зниження ставок з іпотеки не відбудеться. «Центробанк повідомляв про наявність простору для подальшого коригування ключової ставки у менший бік, тому у 2021 році можливе зниження ставок — проте падіння навряд чи перевищить 0,5 п. п.», - прогнозує головний експерт аналітичного центру ЦІАН Вікторія Кірюхіна. Аналогічний погляд озвучили у двох рейтингових агентствах — НКР і «Експерт РА». «У разі збереження м'якої монетарної політики у першому півріччі 2021 року середні ставки нових видач іпотеки з урахуванням програми держпідтримки можуть досягти історично низьких значень у 7%», - вважає старший аналітик рейтингового агентства НКР Єгор Лопатін. За відсутності значної зміни рівня інфляції та збереження поточної політики регулятора у першому півріччі 2021 року ставки можуть ще опуститися — до 7%, погодилася з колегою молодший директор із банківських рейтингів агентства «Експерт РА» Катерина Щуріхіна. Керуючий партнер компанії "Метріум" Марія Літинецька не бачить передумов для подальшого зниження ставок за іпотечними кредитами. «Ставки за кредитами безпосередньо залежать від ключової ставки ЦП, яка найближчим часом, швидше за все, не зміниться. Таким чином, ставки з іпотеки залишаться на колишньому рівні: від 5,85% до 6,5% для первинного житла та від 7,8% до 9% для вторинного», – пояснила вона. Більше того, ситуація може кардинально змінитись у другій половині 2021 року після закінчення дії програми пільгової іпотеки під 6,5% — іпотека може почати дорожчати, не виключають аналітики. «Якщо держпрограма пільгової іпотеки завершиться до 1 липня 2021 року, як і планується, то в другій половині року очікується деяке зростання середньозваженої ставки по ринку — до 7,5–8%», — припустила Катерина Щуріхіна.

Рада директорів Центрального банку на останньому засіданні 2020 року прийняла рішення зберегти ставку на рівні 4,25%. Таке рішення, на думку аналітиків, було очікуваним для ринку. Продовжити пом'якшення політики ЦБ завадило зростання інфляції, але з відновленням економіки нове зниження може не знадобитися.

Пільгова іпотека - 2021

Пільгова іпотека під 6,5% 2021 року залишиться драйвером розвитку ринку житла. Попит на неї триватиме стільки, скільки діятиме програма. Однак такого ажіотажу, як 2020 року, вже не буде. «У листопаді 2020 року купівельна активність дещо знизилася. Зменшення попиту пов'язане зі скороченням пропозиції та зростанням цін.У 2021 році ці фактори продовжать діяти, і ми очікуємо зниження попиту на іпотеку в межах 10–15%», — прогнозує Марія Літинецька з «Метріум». Значна частина попиту на пільгову іпотеку, як і на житлові кредити в цілому, реалізувалася з випередженням у 2020 року на тлі низьких ставок та спочатку обмеженого терміну дії держпрограми (до 1 листопада 2020 року), тому нового рекорду ринок у 2021 році не поставить, згодна Катерина Щуріхіна. "Зниженню обсягів видач як мінімум на 10-15% сприятимуть обмежений платоспроможний попит внаслідок падіння доходів населення та завершення пільгової держпрограми", - вважає експерт. У НКР також прогнозують зниження іпотечних видач 2021 року до 3,6-3,7 трлн руб. проти 4 трлн руб. 2020 року. Читайте також Пільгова іпотека під 6,5%: реальні ставки, умови, нюанси

Ціни на житло та іпотечний міхур

2021 року, як очікують експерти, не буде й серйозного зростання цін на житло. Цього року високий попит на пільгову іпотеку спричинив зростання цін до 20%. У зв'язку з цим покупці вже не поспішають взяти кредит, а закладають на вибір проекту більший час. «Новий виток ажіотажного попиту можливий лише в ситуації зі зростанням ключової ставки — тоді оформлення кредиту до 1 липня справді матиме велике значення. У цьому випадку ціни підвищуватимуться активніше. Однак за підсумками всього 2021 року ми чекаємо на приріст на рівні 6–8%», — сказала Вікторія Кирюхіна з ЦІАН. Якщо ж ключова ставка залишиться на колишньому рівні або знижуватиметься, то вигода від пільгової іпотеки знизиться, а частина клієнтів піде найчастіше доступніший вторинний ринок, додала вона. Ризиків появи іпотечного міхура 2021 року експерти не бачать.Однак може зрости частка прострочених кредитів. «Наразі на ринку спостерігається перегрів через продовження пільгової держпрограми. могло залучити на ринок громадян, які фінансово не готові до таких довгострокових зобов'язань, як іпотека», — зауважила Катерина Щуріхіна. буде помірним», — вважає експерт. портфелі банків за підсумками 2021 року можуть зрости з поточних 1,4–1,5% до 2%. Читайте також Банк Росії зафіксував рекордний обсяг простроченої іпотеки

Іпотека на вторинку

Незважаючи на відсутність пільгових програм, вторинний ринок у Росії формує основний обсяг іпотечних видач. ринку житла полягають на купівлю вже готових об'єктів. вторинному ринку продовжить користуватися попитом і, ймовірно, знову почне нарощувати свою частку на ринку від загальної кількості угод», - вважає провідний аналітик ЦІАН. всього у трьох вартість 1 кв. м на вторинному ринку вища, ніж на первинному, - це Москва, Самара та Київ.Тому вигода від купівлі новобудови під нижчу ставку вже не така очевидна — у багатьох випадках вигідніше розглядати вже готовий ринок — різниця у вартості об'єкта перекриє переплату через вищу ставку, пояснила експерт. У компанії "Інком-Нерухомість", навпаки, прогнозують зниження попиту на іпотеку, включаючи кредити на вторинне житло. «Основні чинники, які можуть на це вплинути, — нестабільність у сфері економіки, невпевненість наших співгромадян у завтрашньому дні, а також загальне зниження їхньої платоспроможності. Внаслідок цього деякі потенційні покупці житла можуть відкласти вихід на угоду, побоюючись не впоратися з кредитним тягарем», — вважає керівник служби іпотечного кредитування Інком-Нерухомості Ірина Векшина. На її думку, нижче за нинішній рівень ставки за іпотечними кредитами на вторинне житло не опускатимуться.

ІЖС – новий драйвер розвитку

Новий імпульс розвитку у 2021 році може отримати кредитування заміського житла, зокрема будівництво житлових будинків. Наразі оптимальний момент для розробки нових програм пільгового кредитування на приватні будинки. Багато росіян у пандемію орендували будинки та відчули, оцінили життя за містом, вважає провідний аналітик ЦІАН. «До того ж розвиток ІЖС допоможе насамперед регіонам. Пільгова іпотека на первинному ринку фактично «не спрацювала» у третині регіонів, у тому числі через низький обсяг новобудов. Тому пільгова іпотека на будівництво чи придбання будинку – це можливий сценарій для розвитку соціальних програм для регіонів насамперед», – додала вона. У «Дом.РФ» назвали індивідуальне житлове будівництво (ІЖС) новою точкою зростання ринку житла на найближчі п'ять-десять років.Наразі кредити в цьому сегменті майже не видаються: з 1,5 млн виданих іпотек на приватні будинки припадає менше ніж 20 тис. Крім того, у планах наростити щорічний обсяг індивідуального будівництва з поточних 26 млн. кв. м до 50 млн. кв. м. Для цього має бути створена відповідна програма розвитку ІЖС. Зараз «Дом.РФ» спільно з урядом та Мінбудом Росії готує спеціальну дорожню карту. Зокрема, пропонується розповсюдити принципи проектного фінансування та ескроу-рахунків на заміський ринок та запустити пільгову іпотечну програму. З початку грудня інститут житлового розвитку запустив пілотну програму пільгової іпотеки на приватні будинки для молодих сімей. Аналогічної позиції дотримуються у Сбері. Для розвитку ІЖС потрібен готовий коробковий продукт, який дозволив би купити будинок або будинок з необхідною інфраструктурою. Також необхідно перенести на заміський ринок механізм ескроу-рахунків та водночас створити пільговий іпотечний продукт. Читайте також У Росії запрацювала іпотека на будинки для молоді

ЦП знову різко підвищив ставку. Що буде з іпотекою та цінами на житло

Банк Росії у п'ятницю, 17 грудня, всьоме за 2021 рік підвищив ключову ставку. Цього разу її значення зросло одразу на 1 п.п., до 8,5% річних. Рішення регулятора збіглося з прогнозами аналітиків, опитаних Bloomberg та РБК. Деякі з них не виключають, що це підвищення не останнє і ЦБ продовжить посилювати політику 2022 року. Наскільки тепер подорожчає іпотека і як відреагують попит та ціни на житло — розбираємося разом із експертами.

Двозначні іпотечні ставки

Майже кожне збільшення ключової ставки у 2021 році призводило до зростання ставок з іпотеки.Останнє підвищення відбулося 22 жовтня – тоді ЦП збільшив ставку на 0,75 в.п. За кілька тижнів банки стали масово підвищувати ставки з іпотеки. Причому «Сбер» та ВТБ підвищили ставки двічі на місяць. Грудневе зростання ставки не стане винятком у цьому плані. Вже на початку наступного року банки можуть підвищити іпотечні ставки в діапазоні від 0,5 до 1 п.п., вважають експерти, опитані «РБК-Нерухомістю». "Банки досить швидко відреагують на підвищення ставок, і на початку 2022 року ми побачимо ставки з іпотеки вище 10%", - прогнозує співзасновник і CEO онлайн-сервісу управління іпотекою Refin.online Михайло Чернов. Найвищі ставки формуватимуть для позичальників з невеликим початковим внеском і без підтвердження доходу, уточнив він. На думку молодшого директора з банківських рейтингів агентства «Експерт РА» Катерини Щурихіної, більшість банків підвищить їх на меншу величину, ніж було збільшено ключову ставку. "Ставки низки банків можуть наблизитися до 10%, але навряд чи в найближчі три місяці перевищать цей психологічний рубіж", - вважає вона, пояснюючи це занадто високою конкуренцією. «Банки прагнуть утримувати позиції в іпотеці, підвищуючи ставки повільніше, ніж зростає ключова, частково жертвуючи маржою. Крім того, середньоринковий рівень ставок стримуватиметься широким поширенням пільгових держпрограм», - пояснила експерт. Аналітики з АКРА теж не чекають на серйозне подорожчання іпотеки. «Значного зростання ставок саме через це підвищення ми не очікуємо — цикл посилення монетарної політики триває вже досить давно.Попит, незважаючи на зростання ставок, до цього часу залишався досить високим», - сказав старший директор, керівник групи рейтингів фінансових інститутів АКРА Валерій Півень. колегою керуючий директор рейтингового агентства НКР Михайло Доронкін. грудневе підвищення ключової ставки у своїх діючих продуктах і завчасно підвищили іпотечні ставки наприкінці листопада — на початку грудня», — пояснив експерт. Нижчою ставкою, додав Доронкін. Росії на новобудови без урахування пільгових програм зараз перебувають на рівні 8,87%, на вторинному житлі - до 9,26%, на рефінансування - до 8,66%.

Зміна ключової ставки у 2020 році

Попит зміститься на доступніші варіанти

Подальше підвищення ставок охолодить попит на іпотеку та житло в цілому, але це зниження не буде критичним, впевнені експерти. Бест-Новострой» Ірина Доброхотова. «Якщо в період дії пільгової іпотеки в Москві позику на купівлю квартири оформляли від 58% до 67% покупців, то після 1 липня - від 58% до 62%. Різниця незначна, падіння частки іпотеки ще на 1-3 п.п. На думку експерта, на вторинному ринку вплив ключової ставки буде мінімальним.«Там ніякої пільгової іпотеки і так не було, ставки кредитів, що реально видаються, нижче 8% у 2021 році не опускалися, і скільки іпотеки брали під 9% річних, стільки і під 10% братимуть», — вважає Ірина Доброхотова. Подорожчання іпотеки не вплине на попит, погодилася керуючий партнер компанії «Метріум» (учасник партнерської мережі CBRE) Надія Коркка, проте змістить його вектор у бік більш доступних локацій (Нова Москва, Підмосков'я) та компактних квартир. "Якщо первинний ринок буде підтриманий спеціальними пропозиціями від банків та забудовників, то купівельний інтерес до вторинної нерухомості, ймовірно, продовжить знижуватися", - допустила експерт.

Іпотека йде на черговий рекорд

Поки що зростання іпотечних ставок не призвело до істотного зниження попиту. Охолодження спостерігалося у перші місяці після зміни умов щодо пільгової іпотеки. Але за підсумками 2021 все одно очікується черговий іпотечний рекорд. Згідно з прогнозами ВТБ, видача іпотеки в Росії за підсумками року, що минає, може досягти рекордних 5,8 трлн руб. Це на третину перевершить показники минулого року та стане рекордним за всю історію спостережень. За даними Росреєстру, кількість іпотечних угод у Москві за 11 місяців уже побила абсолютний рекорд.

Як відреагують ціни

Рішення ЦП призведе до стабілізації ринку нерухомості. Зараз первинний ринок уже досяг стану балансу: фактори, які можуть призвести як до значного зростання цін, так і до їхнього суттєвого зниження, врівноважують один одного, каже Надія Коркка. На її думку, такий тренд триватиме до лютого 2022 року. Подальша ситуація визначатиметься, зокрема, темпами інфляції.Зараз вона становить близько 8,4% у річному обчисленні і навряд чи суттєво знизиться у найближчий рік. "Тому наступного року слід очікувати періоду високих інфляційних ризиків, що спричинить зростання цін на житло, порівнянний з інфляцією в річному обчисленні", - вважає керуючий партнер компанії "Метріум". Стабілізацію цін на ринку житла прогнозує директор федеральної компанії "Етажі" Ільдар Хусаїнов. «Дальше зростання іпотечних ставок зупинить зростання цін, а низьколіквідні об'єкти можуть зовсім незначно знизитися в ціні ближче до другого півріччя», — припустив Ільдар Хусаїнов. На його думку, тому найближчого року потрібно обережно інвестувати в нерухомість: зміна вартості не покриє інфляцію здебільшого об'єктів. "Пісткоподібний потенціал зростання цін на нерухомість вичерпаний", - зазначив він. Ірина Доброхотова також допустила зниження цін в окремих проектах. Мова про спочатку переоцінені. «Там, де ціна на 20% вища, ніж у середньому за локацією, доведеться демпінгувати. Загалом ми очікуємо стабілізації ринку у 2022 році та зниження зростання цін до рівня інфляції, щомісячних коливань до плюс-мінус 1–2% на місяць», — додала експерт. Проте передумов зниження цін на житло вона не бачить. Для зменшення вартості необхідне серйозне падіння попиту, якого не сталося навіть за зростаючих ставок.

Іпотека на більший термін

Зростання ключової ставки посилить кілька трендів, що вже спостерігаються на ринку житла. По-перше, це скорочення суми іпотечного кредиту та зростання його терміну. За оцінками "Бест-Новобуду", у Москві за рік він збільшився з 20 до 21 року. «Тобто люди з підвищенням ставок готові брати кредит на більший термін, але відмовлятися від нього не готові.На найбільших субринках – у Санкт-Петербурзі, Єкатеринбурзі, Новосибірську, Тюмені – ситуація повністю аналогічна: зростає ставка, зростає термін середнього кредиту», – розповіла голова ради директорів компанії «Бест-Новобуд». По-друге, у 2022 році може збільшитися пропозиція програм субсидування ставок від забудовників для утримання попиту, прогнозують у «Метріумі» та «Бест-Новобуді». «Якщо середньоринкова ставка з іпотеки на новобудови зросте до 11–12%, то держава буде змушена вкотре рятувати ринок, запустивши нові програми підтримки або актуалізувавши діючі», — сказала Надія Коркка.

Аналітики назвали межу зниження ставок за іпотекою у 2021 році

У 2021 році середня ставка за іпотекою досягне рекордно низьких 6,8-7%, проте нижче вже не опуститься, прогнозують аналітики агентства НКР. Формування міхура на ринку нерухомості наступного року вони вважають малоймовірним

Середня ставка нових іпотечних кредитів у першому півріччі 2021 року може оновити рекордний мінімум на рівні 6,8-7%, проте нижче не опуститься, прогнозують аналітики рейтингового агентства НКР у дослідженні «Іпотечний забіг» (є в РБК). Станом на 1 жовтня, згідно з даними ЦП, середньозважена ставка за житловими кредитами, наданими за місяць, склала 7,32%, з початку літа її значення не перевищувало 7,5%, а з жовтня минулого року вона знизилася більш ніж на 2 п. .п. «Ставки намацують дно: їх зниження у середньостроковій перспективі не перевищить 0,3–0,5 п. п.», — пишуть автори дослідження. Нижче ставкам не дозволить опуститись необхідність підтримувати прибутковість вкладів — ключового джерела фондування іпотеки, пояснюють вони.До кінця 2021 року через закінчення у липні програми пільгової іпотеки під 6,5% річних середня ставка зросте до 7,3–7,4%, прогнозує НКР. Незважаючи на зниження ставок, загалом доступність житла падає, зазначає НКР. Середній розмір іпотечної угоди за перші вісім місяців 2020 року зріс на 11% - до 2,45 млн руб., У той час як площа житла, яку можна купити за ці гроші, зросла лише на 2%, або на 0,7 кв. м. Для порівняння, у січні—серпні 2019 року середній розмір іпотечної угоди зріс на 10%, а площа житла, яку можна придбати, — на 1,2 кв. Причина, пояснює НКР, у випереджальному зростанні цін, які на первинному ринку житла за 9 місяців 2020 року, за даними Дом.РФ, зросли на 10,5%.

Загалом іпотека краще за інші сегменти кредитування пережила кризу: обсяги житлового кредитування продовжували зростати навіть у другому кварталі, на піку пандемії, а в третьому — продемонстрували рекордний приріст у 8%. В результаті вже за підсумками 10 місяців 2020 було видано 3,25 трлн руб. іпотечних кредитів - більше, ніж за весь рекордний 2018 (3,01 трлн руб.). За підсумками року банки видадуть іпотеки на 3,9-4 трлн руб., прогнозує НКР. Драйверами зростання попиту цього року стали безпрецедентно низькі ставки (з квітня, коли почала діяти пільгова програма, кредити за ставкою не вище 6,5% склали третину від усіх виданих), а також знецінення рубля та волатильність на фінансових ринках (нерухомість традиційно – один із способів зберігання рублевих накопичень). Проте наступного року автори дослідження очікують на зміни ситуації. 2020 року відбулося дострокове задоволення частини попиту наступного року, пояснюють аналітики НКР.Оскільки суттєвого зниження ставок у наступному році не передбачається, цей ефект для попиту на іпотеку у 2021 році також нівелюється. Тому результат 2020 року з видачі перевищено не буде - НКР очікує, що банки видадуть 3,6-3,7 трлн руб. житлових кредитів за підсумками 2021 року. У своїх прогнозах НКР виходить із того, що програма пільгової іпотеки завершиться 1 липня 2021 року і не продовжуватиметься. За «своєчасне» закінчення програми минулого тижня виступила голова ЦБ Ельвіра Набіулліна. «Видно зростання цін на житло на первинному ринку, яке вже випереджає і інфляцію, і зростання доходів населення. У результаті доступність житла для людей може впасти, незважаючи на пільгову ставку», - наголошувала вона. Набіулліна наголошувала, що своєчасне завершення програми «дозволить уникнути формування бульбашок та збалансувати попит та пропозицію на ринку житла».

Поки що, на думку НКР, ознак міхура на ринку не спостерігається. Основний ризик перегріву ринку полягає у різкому зниженні попиту після закінчення програми пільгової іпотеки, що призведе до падіння цін та знецінення застав по кредитах. Проте автори дослідження вважають, що наступного року тренд зростання цін на новобудови продовжиться. Навіть якщо поточні ціни на нерухомість суттєво знизяться, значного зростання кредитного ризику з урахуванням підвищених вимог до початкового внеску з іпотеки це не призведе, вважає НКР. Агентство також вказує на помірне боргове навантаження іпотечних позичальників (ставлення середнього платежу за іпотекою до середньої зарплати становить 49% - мінімум за 7 років) та низьку частку валютної іпотеки (0,2% іпотечного портфеля). Навіть незважаючи на те, що за підсумками 2021 року частка простроченої більш ніж на 90 днів іпотечної заборгованості може зрости на 0,5 п.п., до 2% іпотечного портфеля, подібне зростання не несе ризиків для провідних іпотечних банків та банківської системи в цілому. резюмує НКР.