Переселення з аварійного житла

Переселення з аварійного житла у 2024 році – один із заходів підтримки громадян, який діє в Росії з 2005 року в рамках відповідної програми. Розселення аварійного житла проводиться строго відповідно до законодавчих стандартів. Як працює програма розселення, кого розселяють із аварійного житла – розповідають юристи Європейської Юридичної Служби.

Головне про аварійне житло

• є аварійними;
• розташовуються на територіях, де перевищено рівень гранично допустимої санітарно-епідеміологічної безпеки, наприклад, території, зазнані радіаційного зараження;
• розташовуються на непридатних життя громадян територіях, наприклад, в санітарно-захисної зоні;
• зведені на територіях, де ризики розвитку надзвичайних ситуацій надто високі.

Крім того, до цієї категорії належать також і будівлі, які отримали значні пошкодження від пожеж, вибухів, просадки ґрунтів, аварій, землетрусів, та відновлення яких неможливе з технічних чи економічних причин.

Відмінність аварійних будівель від старих

Не варто плутати між собою аварійні та старі будівлі. Незважаючи на те, що ці поняття часто підмінюють одне одного – вони не взаємозамінні. Обидві категорії мають низку принципових відмінностей.

Якщо ми ведемо мову про аварійне житло, то під ним розуміються будівлі, якщо понад 50% житлових приміщень та конструкцій, що несуть, вийшли з ладу. Іншими словами, такий будинок може зруйнуватися будь-якої миті, отже, потенційні ризики для здоров'я та життя людей – занадто великі.Всі несучі конструкції, розташовані в такому приміщенні, зазвичай втрачають міцність до механічних навантажень, у тому числі через деформацію.

Будівля, розташована по вулиці Весняній у місті N, була визнана аварійною внаслідок природного зносу – її конструкції деформувалися, що викликало просідання даху та частковий завал стін. виявилася неможливою. Усіх громадян, які проживали у цьому будинку, розселили.

Якщо ж ми говоримо про старі будівлі, то саме знання може бути зношене на 70% (у випадку з цегляними спорудами) і на 65% (дерев'яні конструкції), проте міцність конструкцій, що несуть, зберігається на нормативному рівні, отже, будівля має необхідну стійкість для подальшого функціонування. Якщо говорити простіше, будівля під впливом навантаження не впаде, але при цьому не є комфортною. для мешкання людей.

Таким чином, головна відмінність аварійної будівлі від старої – це зношеність несучих конструкцій, яка може спричинити обвал будівлі або частково, або повністю.

Зверніть увагу! Окремої програми з розселення старого житла немає, оскільки безпосередньої загрози для життя людей воно не несе.

Переселення з аварійного житла

Щоб офіційно встановити статус будинку як аварійного, власник чи орендар за договором найму має право подати заявку до держустанови, яка відповідає за цей процес на регіональному рівні.У ситуації, коли будівля є об'єктом муніципальної власності, заявку ініціює адміністрація на місцевому рівні. Остаточне рішення про те, чи визнавати об'єкт непридатним для використання в житлових цілях або оголошувати багатоквартирний житловий будинок старим, приймається спеціально створеною міжвідомчою комісією, сформованою спеціально для розгляду кожного окремого випадку.

Приклад із практики:

Мешканець Ранкової вулиці, пан С., звернувся до житлової інспекції з претензією про те, що його квартира та весь будинок перебувають у неприйнятному стані для проживання. У відповідь на це житлова інспекція підготувала висновок та направила його для подальшого вивчення до міжвідомчої комісії. Після аналізу одержаних матеріалів комісія рекомендувала пану С. надати необхідний пакет документів, включаючи заяву про непридатність квартири та будинку до проживання та копії документів, що підтверджують його право на житло, щоб надалі він мав право на переселення.

У разі прямого звернення до комісії, до заяви слід додати звіт організації, яка здійснила інспекцію будівлі. Зазвичай міжвідомча комісія виносить рішення щодо стану житлового приміщення протягом 30 днів з дати реєстрації заяви, що підтверджується відповідним документом.

У ситуаціях, коли житло виявилося пошкодженим через стихійні лиха або інші надзвичайні події, рішення приймається швидше – протягом 10 календарних днів після підготовки звіту. Далі приміщення офіційно оголошується непридатним для використання та видається розпорядження, яке визначає періоди для переселення мешканців та встановлює необхідність проведення ремонтних робіт.

Уповноважений орган повинен направити відповідне рішення до органу реєстрації прав для того, щоб відомості включили до ЄДРН.

Для офіційного визнання будівлі аварійною необхідно виконати такі кроки:

• скласти список пошкоджень та зафіксувати їх за допомогою фотографій або відеозапису;
• направити заявку на огляд будівлі та її визнання аварійним до місцевої житлової інспекції або органів муніципальної влади.

Після того, як органи влади офіційно визнають будинок аварійним, він буде включений до регіональної програми для подальшого переселення мешканців та доданий до федерального списку аварійного житлового фонду. Це і буде підставою, якою буде проведено розселення власників.

Наші юристи розробили форму для заповнення заяви про визнання багатоквартирного будинку аварійним, ви можете завантажити її нижче.

Куди переселяють

Мешканці будинку, офіційно визнаного непридатним для проживання, мають підстави для проведення виселення з аварійного житла, що наділяє їх правом викупу своїх житлових площ. Це реалізується через укладання угоди про викуп нерухомості для потреб муніципалітету або держави, яка включає компенсацію вартості житла. Також процедура можлива шляхом підписання договору про надання альтернативного житла згідно зі статтею 32 ЖК РФ (проте, МКД має бути внесений до адресної програми, в іншій ситуації - надання житла залишається на розсуд органів). Власник нерухомості підписує документ, що встановлює всі деталі щодо процесу його переїзду на місце проживання.

Приклад із практики:

Багатоквартирний будинок, де мешкає громадянин А., не включений до регіональної програми з розселення з аварійного житлового міського фонду. В результаті громадянинові А. буде надано лише грошову компенсацію за його житло. У той же час громадянин Н., який проживав у квартирі на умовах найму соціального, отримав можливість переїхати в квартиру, рівну за розміром, в іншій будівлі на тих же умовах.

Відповідно до російських законів про розселення з аварійного житла, державні органи не несуть прямої відповідальності за надання заміщуючого житла власникам квартир, що підлягають вилученню. Натомість пропонується фінансова компенсація або можливість придбати у власність іншу нерухомість, причому вартість такої заміни повинна бути рівною або вищою від вартості житла, що вилучається.

Житло, що надається громадянам Росії замість аварійного, має відповідати певним критеріям:

• перебувати в межах того самого населеного пункту;
• бути упорядкованим.

Під упорядкованим житлом розуміються об'єкти, що задовольняють встановлені технічні, санітарні та інші норми законодавства. Якщо раніше громадянин проживав у неупорядкованому житлі або, наприклад, у ньому не було підключення до інженерних мереж, то при наданні альтернативного житла, особі надається приміщення, що задовольняє критеріям, встановленим у статті 89 ЖК РФ.

Верховний Суд уточнив, що заміна житла через демонтаж аварійної будівлі не передбачає покращення житлових умов для громадян.Мета надання нового житла — компенсація, а отже, нова житлова площа має відповідати колишньому розміру приміщення, яким володів мешканець, а не виділятися, виходячи зі стандартних норм надання.

Ступінь упорядкованості житла визначається з урахуванням норм, прийнятих на державному та муніципальному рівнях у конкретному населеному пункті.

Викупна вартість

Викупна вартість житла, що вилучається у власника, розраховується відповідно до регламенту, прописаного у год. 7 ст. 32 Житлового кодексу РФ. Державні органи обов'язково повинні враховувати такі обставини, які відіграють вагому роль розрахунку викупної вартості.

Обставина

Застосовується до приміщень та загальнобудинкового майна

Ринкова ціна землі з урахуванням частки у праві спільної власності на майно

Враховуються витрати, що обумовлені тимчасовим використанням іншого об'єкта до моменту купівлі нового

Для розрахунку можна використати формулу:

A+ B+ C+ D = викупна вартість, де

• A – ринкова вартість;
• B – вартість частки у спільному майні;
• C - вартість частки у праві на ділянку землі;
• D – збитки власника.

Відповідно до загальних правил законного переселення, викупна вартість приміщення, строки та інші умови фіксується на рівні угоди з її власником – це прописано у год. 6 ст. 32 Житлового кодексу РФ. Оцінка здійснюється незалежним експертом.

Приклад із практики:

Громадянин Ст. висловив незгоду з оцінкою вартості свого житла, проведеної незалежним експертом, та звернувся за розглядом до судових інстанцій, де було прийнято рішення про проведення повторної експертизи.Проте результати другої експертизи також не задовольнили громадянина В., і він відмовився приймати суму, яку суд визначив як компенсацію.

Терміни та етапи переселення

Регіональна адресна програма з розселення мешканців із житлових приміщень, визнаних аварійними, передбачає фіксацію термінів переселення. Порядок та черговість переселення визначається з урахуванням дати офіційного визнання будівлі невідповідними нормами безпеки.

Будинки, які становлять безпосередню загрозу обвалення та мають відповідну документацію, будуть розселені насамперед. Заплановані терміни переселення фіксуються у державному реєстрі аварійного житлового фонду. У разі відсутності цієї інформації у загальному доступі, її завжди можна запросити до адміністрації на місцях. Також можна уточнити, які будинки призначені для переселенців із аварійного житла.

Якщо стан будинку, де ви проживаєте, дозволяє визнати його аварійним, але адміністрація цього не робить – проконсультуйтеся з усіх питань зі спеціалістами Європейської Юридичної Служби. Наші юристи працюють понад 12 років, а отриманий за цей час досвід дозволяє вирішити будь-яку проблему клієнта з урахуванням його інтересів.

Етапи

Насправді, процес розселення власників з аварійного житла є досить тривалою та багатоетапною процедурою, яка включає наступні ключові кроки:

• подання заявки разом із необхідним пакетом документів до відповідної комісії;
• оцінку комісією та прийняття рішення щодо стану будинку;
• включення будинку до плану переселення;
• отримання повідомлення про рішення щодо вилучення земельної ділянки та пропозицію проекту договору про вилучення для муніципальних чи державних цілей;
• укладення договору та його відправлення до установи, яка ухвалила рішення про вилучення, у межах строків, зазначених у договорі;
• здійснення передачі житла зі складанням відповідного акта;
• укладання договору найму соціального або реєстрацію права власності на нове житло в Росреєстрі.

Розселяють власників з аварійного житла після надання ними повного комплекту необхідних документів, у тому числі звітів незалежних оцінювачів, заяви мешканців про визнання житла аварійним та ін. і не є суворою вимогою. Нижче ви зможете подивитися бланк висновку, який становлять акредитовані компанії, у межах визнання будинку відповідним вимогам чи непридатним подальшого життя.

Де уточнювати інформацію

Інформація про будинки, які були визнані аварійними, вноситься до федерального реєстру аварійних будинків. , та вибрати із запропонованого списку номер будинку.

Судова практика: надання квартири в рамках переселення з аварійного житла

Громадянин М. звернувся до суду із претензією щодо якості житла, отриманого ним після виселення з будинку, визнаного непридатним для проживання.Замість первісної квартири розміром 45 м2, він і його неповнолітня дитина були переселені в приміщення лише 15 м2.

За матеріалами справи було встановлено, що чоловік звернувся до суду з метою одержання у прискореному режимі житла, тобто позачергово. Внаслідок розгляду справи суд зобов'язав місцеву владу надати йому житло, виходячи з розрахунку 7,5 м2 на особу. Це рішення було зумовлене реєстрацією в аварійній квартирі шести осіб, хоча фактично проживали там лише заявник та його дитина.

Верховний суд, розглянувши справу, виступив на захист прав громадянина Н, пославшись на ЖК РФ. На думку Верховного суду, житло, що надається замість аварійного, має бути не лише упорядкованим відповідно до норм населеного пункту, а й рівноцінним за площею колишньому житлу, без зменшення його характеристик.

Також наголошувалося, що нове житло має надаватися з урахуванням прав усіх зареєстрованих в аварійному будинку, а не пропорційно до кількості фактично проживаючих на його площі. Рішення судів нижчих інстанцій було скасовано на користь позивача, підтвердивши необхідність компенсації у повному обсязі, без погіршення умов проживання.

Переселення з аварійного житла

Закон про переселення з аварійного житла працює в РФ вже кілька десятків років і постійно змінюється. З літа 2020 міжвідомчі муніципальні комісії не приймають рішення без експертизи незалежної організації, в іншому порядок залишився той же. Розглянемо, коли будинок вважається старим чи аварійним, кого можуть переселити і куди, в якому порядку, а також права власників при розселенні та порядок дій у разі заниження ринкової вартості квартири.

Якщо у вас виникнуть питання, можете безкоштовно проконсультуватися в чаті з юристом внизу екрана або зателефонувати за номером 8 (800) 302-57-35. Безкоштовний дзвінок для всієї Росії.

Коли будинок вважається аварійним чи старим?

1. Невідповідність санітарно-гігієнічних вимог, рівня радіаційного тла, факторів джерел вібрації, шуму, електромагнітних полів.
2. Руйнування, пошкодження, деформація несучих конструкцій, якщо є небезпека обвалення.
3. Пошкодження, руйнування будинку внаслідок техногенної чи іншої аварії.

Також будинок можуть визнати непридатним для проживання, якщо він знаходиться у небезпечній зоні. Наприклад, у зонах ймовірних руйнувань при аваріях, зсувах, снігових лавинах, селевих потоках або в районах, які регулярно затоплюються паводковими водами, якщо підтоплення неможливо запобігти за допомогою техніки.

Примітка: просто так житло не визнають аварійним. Вкрай важливо, щоб комісія дала висновок, згідно з яким навіть капітальний ремонт не усуне недоліки. Якщо ж можна просто провести капремонт, нікого не розселятимуть.

Пройдіть опитування і юрист безкоштовно розкаже як не допустити помилок щодо угоди купівлі-продажу квартири у вашому випадку

Хто бере участь у програмі переселення?

Відповідно до закону про розселення аварійного житла, брати участь у програмі можуть такі категорії громадян:

1. Власники квартир. Вони можуть отримати інші квартири чи грошову компенсацію.
2. Наймачі за договорами найму соціального. Їм надається інше житло з аналогічними параметрами.

Якщо квартира здавалася квартиронаймачам, договір найму з моменту визнання житла припиняється аварійним. Власник не несе перед ними жодних зобов'язань, але повинен повернути гроші за дні, що залишилися.Надавати інше житло він не зобов'язаний.

Куди переселяють із аварійного житла?

У рамках реалізації програми переселення мешканцям аварійних будинків пропонуються рівнозначні квартири, які будуються спеціально для них та відповідають усім вимогам:

1. За площею.
2. За розташуванням.
3. За кількістю кімнат.

Важливо, щоб внаслідок переселення житлових умов не було погіршено.

Якщо ж людина живе в аварійному будинку за договором соцнайму, йому також надається рівнозначне житло, але кількість кімнат може бути іншою. Головне, щоб вона відповідала вимогам за площею (п. 37 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 2 липня 2009 р. N 14).

Примітка: замість нової квартири можна подати заяву на отримання викупної вартості аварійного житла. Вона розраховується з урахуванням ринкових цін з відрахуванням реального зносу. Такий спосіб не надто вигідний, адже у результаті власник отримає копійки, на які не можна купити іншу нерухомість.

Порядок переселення власників із аварійного житла

Процедура переселення зі старого чи аварійного житла складається з кількох етапів. Для початку слід звернутися із заявою до міжвідомчої комісії. Зазвичай, її функції виконує житлова інспекція при адміністрації муніципалітету. Після цього проводиться експертиза, складається висновок та приймається рішення.

Розглянемо кожен етап докладно.

Крок 1: подання заяви

Подати заяву про визнання будинку аварійним має право власник, ТСЖ, наймач, держжитлонагляд. Перед цим вони потрібно звернутися до незалежного експерта, який обстежить житло, встановить усі недоліки та відобразить їх у висновку. Із 2019 року це робиться обов'язково. Згодом оцінка стану житла знову проводиться, але вже за участю комісії.

Документи

При зверненні до міжвідомчої комісії знадобиться:

• заяву;
• паспорт;
• витяг з ЄДРН, що підтверджує право власності;
• поверховий план будинку;
• експертний висновок.

Зверніть увагу! Якщо раніше до КК чи ТСЖ подавалися скарги на незадовільний стан будинку, бажано їх копії також подати з рештою документів.

Крок 2: проведення експертизи

Під час розгляду документів міжвідомча комісія визначає склад експертів, що залучаються, організує проведення робіт з оцінки придатності або непридатності житлового будинку для постійного проживання.

Під час експертизи багатоквартирний будинок обстежується, за результатами оформляється висновок.

Крок 3: розгляд документів

Подані документи разом із висновком розглядаються адміністрацією протягом одного місяця. Якщо будинок отримав пошкодження внаслідок НС, термін скорочується до 20 днів. Додаткові відомості з інших держорганів запитуються через систему міжвідомчої взаємодії.

Крок 4: ухвалення рішення

Рішення виходячи з висновку приймається більшістю голосів комісії, оформляється у трьох примірниках. Один із них надсилається заявнику. Якщо кількість голосів однакова, вирішальним вважається голос голови комісії. Під час ухвалення рішення можуть залучатися представники інших органів: містобудування, архітектури, експерти.

На ухвалення рішення відводиться 30 днів з моменту отримання висновку. Якщо будинок постраждав внаслідок аварії – 20 днів.

Важливо! Якщо будинку менше 5 років, рішення та висновок направляються і до прокуратури для розгляду питання про притягнення забудовника до відповідальності.

Крок 5: постановка на чергу

Коли будинок визнають аварійним, відомості про власників передаються до держустанови для постановки на чергу для отримання житла. Вона може тривати кілька років, у кожному регіоні різні терміни розселення.

Права власника при розселенні старого житла

Власники квартир, що розташовані в аваріних будинках, мають такі права:

1. Переселятися в інше житло у тих самих населених пунктах. Наприклад, якщо квартира, що зноситься, знаходиться в місті, відправити в село людину не можуть.
2. Отримати нерухомість більшої площі, якщо перебувають на обліку як нужденних.
3. Отримати викупну вартість житла замість нової квартири.

Рада юриста: якщо адміністрація наполягає на переселенні до менш розвиненого району, варто оскаржити це розпорядження в суді. Погіршення житлових умов не повинно допускатися, але багато хто про це забуває.

Юрист, автор сайту
(Громадянське право, стаж 7 років)

Чи можна відмовитись від переселення з аварійного житла

Відмовлятися від переселення та отримання компенсації немає сенсу. Адміністрація подасть до суду заяву про примусове виселення з аварійного будинку, і до справи підключаться і судові пристави.

Якщо ж проблема криється в низькій викупній вартості, варто замовити незалежну експертизу та оскаржити пропозицію адміністрації у суді.

Судова практика про переселення власників із аварійного житла

Найчастіше судами розглядаються справи про оскарження викупної вартості чи стягнення компенсації замість надання інших квартир. Адміністрація може посилатися на відсутність грошей у бюджеті, але не завжди суди беруть бік відповідачів.

Ось кілька таких прикладів рішень у реальних справах:

Відповіді юриста на приватні запитання

Так. Відповідно до ч.4 ст. 32 ЖК РФ, вимога про знесення будинку у розумні терміни пред'являється до власників адміністрацією. Якщо ця вимога не виконується, аварійний будинок разом із ділянкою під ним вилучають для муніципальних потреб.

Програма переселення у столиці здійснюється згідно із Законом № 14 від 17.05.2017 «Про додаткові гарантії…». Там суворіші вимоги до нових квартир, ніж в інших регіонах. Наприклад, не можна видати квартиру меншої площі або з меншою кількістю кімнат. Нерухомість видається у тих же районах, де знаходяться аварійні будинки, та відповідає міським стандартам благоустрою.

Живу в одній квартирі з колишнім чоловіком та сином, у нас по ½ у праві власності. Будинок визнали аварійним. Чи можуть нам дати дві квартири, щоб ми роз'їхалися?

Будинок зруйнований внаслідок вибуху побутового газу, відновленню не підлягає. Чи зобов'язана адміністрація надати мешканцям тимчасове житло?

Так, має. Зазвичай людей розселяють у комуналки чи пункти тимчасового розміщення, потім виділяють квартири.

Переглянути список будинків, що визнані аварійними та підлягають розселенню, можна на сайті місцевої адміністрації. Такі списки знаходяться у відкритому доступі.

Висновок експерта

1. Програма розселення зі старого та аварійного житла затверджується найвищим органом виконавчої влади регіону. Якщо програма почала діяти після 01.01.2019р., вона затверджується до 01.09.2025р.
2. Власником переселяють у порядку черги, причому будинок, визнаний аварійним раніше, ніж інший будинок у тому ж районі, розселяють раніше.
3. Якщо квартира в аварійному будинку належить людині на правах власності, їй нададуть рівнозначне житло та оформлять на нього.Якщо ж він є наймачем за договором соцнайму, цей договір буде укладено щодо іншого житлового приміщення у придатному для проживання будинку.

Юрист, автор сайту
(Громадянське право, стаж 7 років)

Здрастуйте. Купили у власника житло у 2017 році, за 650 000 тисяч рублів. Документи оформлювали через МФЦ. Про те, що житло у 2015 році було визнано аварійним, дізналися лише 2019 року. Зробили ремонт, вклали 150 000 тисяч рублів. Якби знали, що аварійний, не шикували б. Адміністрація на свій розсуд вирішили видати грошову компенсацію замість надання житла, хоча передбачалося, що виділять житло. Нарахували 1800 тисяч тис. із усіма субсидіями. Коли в черговий раз почали дивитися документи, з'ясувалося, що житло купили в аварійному будинку і нам належить лише та сума, за яку ми купили житло. Ця нововведення закріплена у ФЗ за 2019 рік. Сказали, що нам треба довести у суді, що ми не знали про аварійність при покупці. І як нам тепер вчинити? Житло купила дочка і на даний момент у неї 2 дітей, 4 та 2 роки. Не заміжня.

Доброго ранку, Олена.
Якщо ваша дочка не має можливості брати участь у судовому засіданні та збирати документи для суду, можна оформити нотаріальну довіреність на представлення її інтересів, наприклад, вами. Також довіреність можна оформити і на іншу особу, яка може допомогти за участю у судовому розгляді. Тобто наявність маленьких дітей та неможливість особисто брати участь не проблема, все вирішується.
Будуть ще питання, звертайтесь.

Загалом не відповіли на запитання.Як нам вчинити в нашій ситуації, як довести, що при купівлі квартири ми не знали, що будинок аварійний. І чи має у нашій ситуації закон від 2019 року зворотну силу.

Доброго ранку, Олена.
Будь-який закон має зворотну силу лише у тому випадку, якщо про це прямо в ньому зазначено. У вашій ситуації таких застережень немає, тому зміни до Житлового законодавства, які були внесені у 2019 р. зворотної сили не мають. Але Верховний суд РФ надав свої роз'яснення щодо подібних ситуацій. Коли купували квартиру, відомостей про те, що будинок визнаний аварійним вам не надавалася, продавець вам не повідомив. Десь офіційно ці дані раніше не розміщувалися. Тому, якщо ви доведете в суді, що не знали про те, що будинок визнаний аварійним, можете розраховувати на викупну ціну розраховану в порядку ч.8.2 ст.32 ЖК РФ, тобто ту, яку і заплатили.
А ось збитки, які ви зазнали за такої покупки, доведеться стягувати з продавця. Були вкладення в ремонт, зроблено інші витрати. І плюс були введені в оману.
Будуть ще питання, звертайтесь.

© 2018-2024 Socprav.ru – правовий помічник. Усі права захищені