- орендарі навмисне або з необережності зіпсували майно;
- квартира використовувалася не за призначенням, прописаним у договорі (наприклад, як офіс чи магазин);
- мешканці прострочили квартплату понад два рази.
Але перед тим, як розірвати договір оренди, власник квартири має дати орендарю шанс виправити недоліки чи помилки.
Завели вихованця. Нас можуть виселити?
Цей момент необхідно прописати у договорі. Бажано вказати, скільки та яких вихованців може завести квартирант, прописати положення про відшкодування можливої шкоди. Також необхідно дотримуватись правил утримання домашніх тварин.
Утримання свійських тварин у житлі (індивідуальний житловий будинок, квартира, кімната в гуртожитку, модульний (мобільний) житловий будинок), зайнятих кількома сім'ями, здійснюється за згодою всіх повнолітніх членів сімей, що проживають, з урахуванням медичних протипоказань.
Багато орендодавців проти проживання з тваринами, оскільки вихованці можуть зіпсувати меблі або зламати техніку. Однак за наявності договору, можна укласти додаткову угоду з орендодавцем про утримання тварини.
Чи можна виселити із орендованої квартири сім'ю з дитиною?
Так, у випадках, коли термін договору завершився, та сім'я не дотримується умов проживання.
Квартиру вирішили продати, мене наперед не попередили про це. Як вчинити у цій ситуації?
Квартиранти мають право не з'їжджати, якщо термін договору оренди не закінчився.
Оренда житла - один із видів обтяження. І якщо власник вирішив продати квартиру, вона продається з обтяженнями.
При продажу орендної квартири зміна орендодавців не тягне за собою припинення договору.Договір оренди, укладений зі старим господарем, діє і з новим, доки термін договору не закінчиться.
Договір оренди квартири: як скласти або розірвати
Договір оренди житла — це своєрідне зведення правил, що регламентує взаємини власника та квартиранта. І чим докладніше і точніше він складений, тим простіше сторонам вирішувати спірні ситуації. з'їхати із квартири без штрафів.
Експерти у цій статті
- Юлія Димова, директор офісу з продажу вторинної нерухомості Est-a-Tet
- Дмитро Угорський, адвокат адвокатського бюро Asterisk
- Роман Бабичов, керівник департаменту оренди агентства нерухомості «Абетка житла»
Навіщо потрібен договір
Спочатку необхідно визначитися з поняттям оренди. Багато хто звикли використовувати словосполучення «оренда квартири», «оренда житла», але з юридичної точки зору це словосполучення не зовсім вірне — правильніше говорити наймання житла. , складу) або коли орендарем виступає юрособа. Термін «найм» застосовується до житлових приміщень, коли наймачем є фізична особа. Тому якщо квартиру винаймає людина, то укладається договір найму житлового приміщення.
Для тих, хто зараз перебуває у пошуку орендованого житла, прикладаємо зразок договору.
Договір найму житла - це зведення правил для власників і квартирантів. Він встановлює права та обов'язки сторін, порядок оплати житла, терміни найму.Наприклад, якщо людина орендує квартиру на усних домовленостях, то вона будь-якої миті може залишитися і без житла, і без грошей. Але договір найму також дозволяє уникнути конфліктних ситуацій або вийти з них з найменшими втратами обох сторін. «Договір найму житлових приміщень регламентує правовідносини між наймачем та наймодавцем і є офіційною підставою для звернення до суду у разі виникнення суперечок чи порушення договірних зобов'язань», — зазначила директор офісу з продажу вторинної нерухомості Est-a-Tet Юлія Димова.
У разі порушення письмового договору можна захистити свої інтереси. Це стосується як наймача, так і наймодавця, додав адвокат адвокатського бюро Asterisk Дмитро Угорський. Наприклад, наймач буде зобов'язаний оплачувати житлове приміщення у строго визначений термін, відшкодовувати збитки від псування майна тощо. буд. Наймодавець не зможе передчасно виселити наймача з житлового приміщення, несподівано збільшити вартість найму.
Строки укладання договору
Договори найму бувають декількох видів: короткострокові (терміном до 11 місяців) та довгострокові (від року та довше). Як правило, власники укладають договір у простій письмовій формі строком на 11 місяців з можливістю пролонгації та підвищення плати, оскільки договір на більш тривалий термін вимагає обов'язкової реєстрації в Росреєстрі і вважається укладеним лише з цього моменту. Короткостроковий договір визнається укладеним із моменту його підписання та держреєстрації не вимагає.
При цьому, за словами експертів, договір можна і потрібно укладати на будь-який термін — навіть якщо ви винаймаєте квартиру на кілька днів або місяць, оскільки тут ризики для квартиранта ще вищі.
Сторони договору найму та його суть
Сторонами договору виступають власник житла (наймодавець житлового приміщення) та квартирант (наймач житлового приміщення). Договір визначає, хто, як довго і на яких умовах проживатиме в орендованому приміщенні, в який термін проводитиметься оплата, що оплачуватиме наймач, скільки людей житиме в квартирі тощо. У договорі також прописується стан квартири, якість ремонту та меблі, що передається. Чим детальніше прописуються пункти такого договору, тим прозорішими будуть стосунки між власником та квартирантом та більше гарантій для обох сторін.
Як гарантії для наймодавця передбачається забезпечувальний платіж у вигляді депозиту, який передається наймачем. У момент припинення відносин за наймом житлового приміщення з цього депозиту покриваються всі витрати, які пропорційні неадекватної амортизації приміщення (наприклад, якщо зламано обладнання, зіпсовані меблі, вибиті шибки та ін.).
Підготовчий етап
До підписання договору потрібно перевірити стан квартири (чи все працює, чи немає протікання та пошкоджень) і зафіксувати його в договорі. «Все, що знаходиться в квартирі на етапі здачі, є відповідальністю наймодавця, за фактом здачі квартири — все це переходить під відповідальність наймача, і тоді, у разі виявлення якихось несправностей, довести і стягнути за це гроші буде проблематично», — зазначила Юлія Димова.
Ще один важливий момент на цьому етапі – перевірка документів, що підтверджують, що квартира перебуває у власності наймодавця. Причому документи мають бути оригіналами, а не копіями.
«Для підстрахування наймач може замовити виписку з ЄДРН на офіційному порталі Росреєстру або до МФЦ із реєстру прав. Тому що більша частина шахрайств пов'язана із суборендою чи орендою не у власника або з ситуацією, коли договір найму укладається з одним із власників, тому що інших власників квартири не повідомлено», — додала експерт.
Правовстановлюючі документи на квартиру мають бути оригіналами, а не копіями
Як правильно скласти договір оренди квартири
Після того, як наймач оцінив стан квартири, перевірив документи, можна приступати до укладання договору найму. У договорі є обов'язкові умови, без яких не діє, і є додаткові умови, які сторони можуть вказати за бажанням. Якщо вони цього не зроблять, діятимуть загальні норми закону, наголосив Дмитро Угорський. До обов'язкових умов договору найму належать:
У цьому пункті прописують усі відомості про квартиру, що орендується: повну адресу, її площу і кадастровий номер. Там же вказується детальний перелік майна, що знаходиться у квартирі та передається у користування мешканцю. Тут також необхідно вказати, що житло, що знімається, не знаходиться в заставі і не обтяжене правами інших осіб.
Тут прописуються паспортні дані наймодавця та наймача, а також інших осіб, які проживатимуть у квартирі постійно чи тимчасово. Наприклад, якщо наймач заселяється один, але до нього можуть приїжджати батьки чи родичі, може прописати це у договорі. Якщо наймодавець побачить, що у квартирі «натовп», який не передбачений договором, це може стати підставою для припинення орендних відносин.
Термін дії договору найму сторони обирають самі. Він може бути укладений на короткий термін (до 11 місяців) або тривалий (від 1 року). Якщо сторони не вказали терміну дії договору, він вважається безстроковим.
У цьому пункті необхідно прописати розмір оплати, строки її внесення та порядок. Наприклад, щомісяця, за 10 числами, наймач перераховує гроші на карту. Якщо оплата здійснюється готівкою, необхідно передбачити видачу розписки. Тут також слід докладно прописати, що включає орендна оплата — чи входять до неї платежі за інтернет та комунальні послуги і які саме. Традиційні умови — коли оплачується оренда, а зверху оплачуються послуги по лічильнику. Але тут прописується можливість чи періодичність перегляду оплати. Також можна передбачити неустойку за прострочення.
У цьому пункті необхідно прописати суму забезпечувального платежу (як правило, вона дорівнює місячній оплаті) і як вона вноситиметься. Іноді власник дозволяє розбити депозит на кілька місяців — це також краще зазначити у договорі. Також необхідно уточнити порядок повернення депозиту (чітко прописати пункти, коли він не повертається), щоб уникнути неприємних ситуацій.
- Права та обов'язки кожної сторони, а також відповідальність
Основний обов'язок наймодавця — у узгоджений термін передати квартиру у придатному для використання стані. Основний обов'язок наймача — вносити вчасно плату за квартиру та утримувати її у належному стані. Також наймач повинен використовувати квартиру виключно для проживання там осіб, зазначених у договорі, а не з іншою метою – наприклад, для організації манікюрного салону (якщо це не зазначено у договорі).Інакше буде розірвання договору в односторонньому порядку. Докладніше права та обов'язки сторін можна подивитися у зразку договору.
Щоб укласти договір найму, знадобляться паспорти обох сторін та свідоцтво про реєстрацію права власності або витяг з державного реєстру нерухомості (ЄДРН) на житлове приміщення. Договір вважається дійсним з його підписання.
«Дуже важливо прописати детальний перелік майна, що знаходиться у квартирі та передається у користування наймачу. І тому використовується акт прийому передачі житла. У ньому зробіть опис меблів та техніки, а також їхній стан. Прикладіть для достовірності фото квартири та самої техніки. Там же вкажіть показання лічильників на момент передачі квартири», – рекомендує Дмитро Угорський.
